觀點直擊 | 中海物業三大業務調整節奏

觀點網 中海物業的發展引擎持續運轉，動力不減。

在“十四五”收官之年成功回歸行業第一梯隊後，邁入“十五五”開局之年的中海物業，正以“搶占未來市場領先地位”為目標，積極适應行業轉型的新常态。

截至2026年6月30日，公司錄得收益74.85億元，同比上升4.5%；利潤總額為9.23億元，同比變動10.5%；普通股權持有人應占溢利為7.01億元，同比變動9.0%。

營收穩步增長的同時，利潤端正經歷成本結構的深度調整，這是中海物業探索“增收更增利”高質量增長路徑的第二年。

據參會投資者透露，中海物業于8月20日召開2026年中期業績發布會，公司董事會主席張貴清、行政總裁肖俊強、财務總監甘沃輝以及财務副總監虞漢江等管理層悉數出席。

面向未來經營，管理層再次重申，“十五五”階段的核心任務是穩住基本盤，搶占未來制高點，實現經營、服務、業态三個層面的全面領先。

核心業務領跑

中海物業的營收增長已由物業管理服務強力拉動。

根據中報，公司業務線涵蓋物業管理服務、增值服務與停車位買賣業務三大闆塊。其中，物業管理服務保持同比正向增長，展現出強勁的韌性。

報告期内，物業管理服務收入60.75億元，同比增長9.6%，占總收入比重達81.2%；增值服務收入12.57億元，處于業務調整期，同比變動14.2%；停車位買賣業務收入2539.2萬元，同比微調7%。

中海物業的業績支柱清晰可見。更為難得的是，在物業管理服務包幹制細分項下，三大業态均錄得同比正增長。

其中，住宅類收入為38.79億元，同比上升6.9%；商寫園區類收入8.18億元，同比上升8.7%；城市運營類收入13.76億元，同比上升18.6%。

在物業行業進入密集換盤階段，以及城市服務闆塊競争加劇的市場環境中，中海物業能夠保持住宅、商寫園區、城市服務三大類業态穩健增長，在同行中已屬上遊水平。

據參會投資者轉述，管理層表示，物業行業正處于深度轉型變革期，行業底層邏輯正在重構。

“首先是增長邏輯，行業已經從增量擴張的野蠻生長全面步入存量提質的高質量發展階段；然後是行業定位升級，物業服務已經成為關系民生福祉、社會穩定、基礎性治理的關鍵性服務；第三是市場結構變化，住宅市場存量博弈加劇，但城市服務、公建後勤、商辦、IFM、社區增值服務等新賽道迎來快速增長的機會；第四個轉變來自競争要素叠代，規模為王轉向服務能力為王，AI應用、機器人成為企業生存底線。”

管理層認為，中海物業三大闆塊中，C端住宅服務是穩固的基本盤；B端非住業務重點攻堅學校醫院、商寫産業園、城市運營三大賽道，目標市場份額跻身前三；城市運營業務則更強調盈利質量，提高政府直接采購項目占比。

物業管理服務的增長得益于在管規模擴大，在業務線“一升二穩”格局下，物業管理服務作為主力正拉着公司營收向前奔跑，綜合使得中海物業總收益保持穩中有升。

收入增長可以用規模擴張拉動，但在減值撥備收縮的情況下，中海物業的利潤端正在推進成本優化與結構磨合。

2026年上半年，公司直接經營成本同比上升7.1%至63.71億元，成本升幅高于總收入增速。中海物業對此表示，主要受到基礎服務質量提升、傳統物管市場剛性人力成本優化空間有限的影響。

戰略取舍

物業行業正經歷物業費價格調整、退盤、不續約等市場因素的重塑，中海物業亦在同步校準自身節奏。

根據中報，中海物業期内約滿及退出的在管面積約1920萬平方米。相較2024年退盤4450萬平方米、2025年全年退盤面積5560萬平方米，中海物業的低效項目出清工作成效顯著，或許接近完成。

不過，公司上半年新增管理面積3700萬平方米，其中獨立第三方占比85.9%。新簽合約總額約24.97億元，非住宅項目占76.8%、其中城市運營類占61.1%，住宅項目僅占23.2%。

截至報告期末，中海物業在管面積仍增至4.95億平方米，覆蓋171座城市、2424個項目，“進得多、退得也主動”，規模正從粗放擴張轉向質量優先。

盡管行業主旋律已從規模擴張向質量提升轉變，但可以看出，在轉型期内規模拓展仍是對抗項目退場導致營收波動的重要方向。

管理層于業績會上表示，中海物業正在構建相對差異化的核心競争力，在拓展方向上繼續深耕非住業态、城市運營，重點在于學校、醫院及城市服務，聚焦政府付費項目，提升政府及事業單位直接招標項目的占比。

外拓項目對市場規模的依賴加深，相對而言外拓項目毛利空間有待進一步挖掘，“以規模換利潤”的模式需要持續優化。

進駐高校，深耕香港公建市場，近年來中海物業的外拓重心更多放在城市運營類，城市服務也正從“試驗田”走向“主戰場”，押注的是央企信用與集團協同帶來的窗口機會。

城市運營項目普遍合同周期長、毛利率偏低、賬期長，對整體盈利的稀釋效應，其實已經部分反映在毛利率的調整與應收賬款的變動之中。

截至2026年6月30日，中海物業貿易應收款總額為44.03億元，較2025年末32.27億元上升36.44%，快于物業管理服務闆塊營收增速。

公司對貿易應收款計提減值金額也從3.6億元上升至4.22億元，剔除計提減值部分後，應收款總額為39.8億元，較2025年末28.76億元上升38.38%。

從賬齡看，中海物業貿易應收賬款主要集中在一年以内，其中一個月内應收款為9.1億元，一至三個月金額為9.36億元，四至十二個月金額為13.23億元，賬齡結構相對可控。

快速變動的應收賬款始終是需要持續跟蹤的資金流轉變量，夾在拓展與應收賬款之間的中海物業，正從項目評估入手，加強風控。

管理層表示，行業内各家公司在項目上都有進有退，中海物業在優化在管項目質量上會将資源更集中投放到更優質的項目上。對于新簽項目，公司從投拓開始就嚴控利潤率和履約風險。

規模是底座，但利潤的答案不在面積本身。站在“搶占未來市場領先地位”的起跑線前，各家物業還要先比拼誰能更快解開身上牽絆營收利潤增長的繩索，更高效地走完轉型期，邁向高質量發展新階段。

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