中報觀察 | 濱江服務：向高端住宅和公建項目拓展将是一個重點

觀點網 在交出收入利潤雙增、現金增厚、分紅兌現的中期成績單後，濱江服務于8月21日召開線上業績發布會。

2026上半年該公司實現收入22.98億元，同比增長13.5%；權益股東應占期内利潤3.15億元，同比增長5.8%；依舊連續保持着營收和利潤的穩步上升。

但在另一面，物業行業面臨的壓力也在影響濱江服務的盈利能力。其毛利率由上年同期的22.5%下滑至20.8%；淨利率由15.1%下滑至14.0%。

據參會投資者透露，管理層認為，物業行業的價值還在被持續定義。當前，行業比拼的是收繳率、現金流與續簽率，以及能否讓物業品牌成為二手房交易的溢價砝碼；未來物業将承載人居幸福、公共秩序與社會溫度。

“而濱江服務依托品質服務、區域深耕所積累的品牌滿意度與業主信任，将是穿越周期的最關鍵底氣。”

毛利率下滑

近年來，随着房地産市場進入深度調整時期，物業行業也逐漸加劇了存量競争，疊加受運營成本剛性上漲、關聯房地産風險傳導等多重因素影響，行業整體利潤水平持續承壓。

雖然濱江服務期内取得了多項财務指標的穩定增長，但亦難以擺脫宏觀環境的影響，整體業務毛利率出現下滑，由2025年中期的22.5%下降了1.7個百分點至本期的20.8%。

以具體業務線來看，作為業績壓艙石的物業管理服務實現收入約14億元，同比增長了20.9%，占總收入的60.9%。但由于人力成本上升、且在提升品質服務端的投入加大，該業務毛利率由2025年同期的18.2%下降1.2個百分點至17%。

非業主增值服務較去年同期反轉，報告期内同比增長了13.7%至2.44億元；去年同期該業務一度大幅下滑14.6%至2.14億元。這主要得益于本期承接的業務量較上年有所增長。

據了解，濱江服務的非業主增值服務主要濱江集團等物業開發商提供交付前服務、谘詢服務及社區空間服務等。資料介紹，濱江集團上半年全口徑累計銷售金額位列全國房企銷售第9位，全國民營房企銷售第1位，共獲取了優質土地12宗。

盡管如此，上遊房地産開發行業整體費用標準的下調，也讓該業務出現了毛利率下滑。具體由2025上半年的34.7%下降2.8個百分點至今年上半年的31.9%。

同時，作為第二增長曲線的5S增值服務期内增長速度出現大幅下滑，實現營收6.55億元，同比僅增長了約0.4%，貢獻總收入比重的28.5%。2025年同期，該業務一度同比增長了32.0%至6.52億元。

拆解來看，5S增值服務中占比最高的優居服務收入同比下滑了3.2%至5.55億元，這主要是因為本期确認收入的項目與上年同期的總産值存在差異所致。

從盈利貢獻來看，5S增值服務也屬于拖了後腿。2026上半年該業務貢獻毛利約1.61億元，同比下降了5.5%；毛利率由26.1%下降1.5個百分點至24.6%。相比之下，物業管理服務貢獻毛利上升了13.4%至2.39億元；非業主增值服務貢獻毛利上升了4.6%至7760萬元。

不過，管理層對毛利率下滑也有分析和改善舉措。

财務總監湯雄表示，毛利率下降總體而言有多方面原因，一是人力成本不斷上升，尤其是社保2025年9月1日起生效的社保合規新規推高了用人成本。二是房齡不斷老化，導致維修成本的上漲；三是在項目續簽或服務過程中，投入改造費用的增加。

而科技化則成為了當前行業的主要應對手段。其介紹，濱江服務以AI與智能計算的發展趨勢，在條件成熟的小區逐步引入掃地、巡檢、送餐機器人及無人機等設備。同時，還加大了信息化建設以降低間接管理成本。

需要指出的是，對于機器人和AI等前沿科技，該公司采用了先調研驗證後試點運行的穩健路徑。

“在科技投入方面，公司堅持'先算賬、後投入'，針對清潔類設備，重點核算人工替代率數及回本周期等，确保設備投資在一年左右回本，避免對現金流造成拖累。”戚加奇如是說。

區域集中

當然，營收與利潤連續呈現增長的根基是管理規模的不斷擴充。截至2026年6月30日，濱江服務合約建築面積達到了1.097億平方米，同比增長13.8%；總在管面積達到9270萬平方米，同比增長23.4%，整體呈現較快增速。

作為一家以杭州為主戰場，並聚焦中高端住宅的物企，濱江服務向來被認為項目區域集中度較高，且業态結構單一，缺乏多元化布局。

數據顯示，其在管項目中共有401個位于杭州，涉及在管面積5975.1萬平方米，占總在管面積的64.47%；浙江省（不含杭州）共有154個項目，涉及在管面積3004.4萬平方米，占總在管面積的32.42%；浙江省外僅22個項目，涉及在管面積288.2萬平方米，占總在管面積的3.1%。

按物業類型劃分，其在管項目中有454個住宅項目，涉及在管面積約8030.2萬平方米，占總在管面積的86.65%；非住宅項目有123個，涉及在管面積僅1237.5萬平方米，占總在管面積的13.35%。

對于濱江服務來說，這是一種明确的戰略抉擇。鐘若琴介紹，“這並不是區域依賴，而是戰略聚焦下的壁壘構建”。

她解釋，上半年杭州新房均價逆勢上漲18%至近4萬元每平米，土拍總價全國第二，核心資産韌性極強。公司堅持高價值市場高滲透的策略，以密度換效率，單一城市口碑密度越高，供應鏈共享、管家調度、品牌溢價的能力就越強。

今年上半年，濱江服務有10個存量項目經業委會表決成功提價；3個公開招投標項目以溢價中標；半年度的平均物業費約為每月每平方米4.18元，顯著高于業内平均水平2.75元/月·平方米，不過較2025年同期為每月每平方米4.20元物業費略有下降。

同時，鐘若琴還表示，雖然物業百強平均收繳率仍在持續下跌，基本已接近盈虧線，但濱江服務期内實現逆勢上行，同比收繳率提升了1.46個百分點，驗證了源頭回款能力的紮實。在資産端，公司現金類資産（存款及銀行理財）穩中有增，總額接近38億元。

在此基礎上，濱江服務繼續兌現中期分紅比例維持在70%；董事會決議宣派截至2026年6月30日止六個月的中期股息為每股0.922港元，總額約為2.5億港元，同比增長了5.2%。

管理層介紹，下半年，緊盯杭州及浙江核心城市次新盤業委會換屆窗口，以第三方市場化競標為主，堅持有質增長仍是公司核心目標。其中，着力向高端住宅闆塊以及公建項目拓展将會是一個重點。

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