中報觀察 | 中環租金漲了 但冠君産業信托的報表還在“等風來”

觀點網 當租金拐點真正跨過報表門檻時，現在看似保守的定價邏輯，可能會被重新審視。

8月19日，冠君産業信托公布截至2026年6月30日止六個月中期業績。期内核心财務指標全線承壓，租金收益總額9.49億港元，按年下跌7.8%；物業收益淨額7.80億港元，跌幅9.3%；可分派收入4.32億港元，按年減少9.1%；每基金單位分派0.0633港元，跌幅9.7%。

與收入端的持續回落形成對比，每基金單位資産淨值（NAV）較2025年末微升0.5%至6.48港元，物業組合總值逆市微升至564.32億港元，資産負債比率維持在25.4%。

縱觀這份中報，冠君産業信托的業績下滑更多是源于過去高租金周期的自然回歸，而非資産質量的惡化。

盈利扭虧的真相

先從整體财務表現看，2026年上半年，冠君産業信托收入總額10.86億港元，按年跌6.6%；但期内溢利扭虧為盈，錄得5.48億港元，而上年同期為虧損16.43億港元。每基金單位盈利0.09港元，上年同期為虧損0.27港元。

數據來源：冠君産業信托2026年半年報

盈利扭虧的關鍵驅動力是投資物業公平值變動。2025年上半年，投資物業公平值減少20.26億港元，是造成巨額虧損的主因；而2026年上半年，投資物業公平值增加1.96億港元。

公允價值的逆轉，本質上是市場對資産定價預期的改善，中環寫字樓市場回暖已經開始在估值層面體現。

但公允價值變動是非現金項目。真正反映經營現金回報能力的可分派收入，仍在持續收縮。期内可分派收入4.32億港元，按年減少9.1%；每基金單位分派0.0633港元，跌幅9.7%。以2026年6月30日收市價2.06港元計算，年度分派率約6.1%。與2025年中期（可分派收入跌12.6%、每基金單位分派跌13.3%）相比，跌幅有所收窄。但與2024年中期每基金單位分派0.0809港元相比，累計降幅已達21.8%。

從趨勢看，可分派收入降幅逐期收窄，2024年全年跌14.6%，2025年中期跌12.6%，2025年全年跌10.4%，2026年中期跌9.1%，斜率在放緩，底部或許正在靠近。

三處物業 三種處境

聚焦資産運營層面，冠君産業信托的核心物業組合包括中環花園道三号（甲級寫字樓）、朗豪坊辦公樓及朗豪坊商場。2026年上半年，三處物業走勢分化明顯。

花園道三号（中環甲級寫字樓）是拖累業績的主要來源，但拐點信号已現。期内租金收益4.65億港元，按年下跌14.0%，物業收益淨額3.90億港元，跌幅16.7%。

中環市場租金已明顯回升，仲量聯行7月初發布的中期市場回顧顯示，中環甲級寫字樓空置率6月底進一步降至8.8%的43個月低位，上半年租金錄得15年來最大半年度升幅，並預測全年中環租金上升10%至15%。

但花園道三号現收租金仍從2025年底的每平方呎73.7港元降至71.1港元。管理層的解釋是“續租租金下跌的滞後影響”，即前周期（2024-2025年市場低谷期）簽訂的續租合約，其較低的租金水平仍在拖累當前報表。

然而，邊際變化同樣清晰。花園道三号出租率已從2025年底的81.6%回升至82.2%；續租租金下調幅度已見收窄；部分續租個案租金更見上調。2026年屆滿的租約已有超過90%确認續租。

同期朗豪坊辦公樓租金收益升至1.54億港元，按年上升2.0%，物業收益淨額微升0.9%至1.29億港元，為期内唯一錄得正增長的物業。出租率穩固在86.2%，租客組合以健康和生活方式時尚行業為主，占比達67%，並持續吸引醫療行業新租戶進駐，抵消了部分現有租戶縮減規模的影響。

數據來源：冠君産業信托2026年半年報

寫字樓闆塊的另一端，朗豪坊商場出租率接近滿租，但租金仍在微跌。朗豪坊商場租金收益3.31億港元，微跌2.2%，物業收益淨額微跌0.9%至2.60億港元。

香港特區政府統計處8月4日公布的數據顯示，2026年上半年零售業總銷貨價值約2030億港元，較2025年同期上升9.6%，連續14個月錄得正增長。但朗豪坊商場租戶銷售額僅同比上升1.7%，跑輸大市。出租率維持在99.5%的高位水平，說明並非租戶流失，而是續租租金尚未跟上零售復蘇的節奏。分成租金收入受美容闆塊銷售放緩影響有所下滑。但商場通過引入時尚服飾品牌及舉辦創意社區活動，時裝闆塊銷售額已實現雙位數增長，租戶結構調整正在發生，效果需要時間體現。

從三處物業的經營表現來看，業績下滑不是資産質量惡化的結果，而是租約周期與市場周期錯位的産物。

低負債率是最厚的安全墊

經營端承壓，财務端卻在改善，這是冠君産業信托這份中報最值得關注的結構性亮點。

融資成本持續下降。得益于香港銀行同業拆息回落及積極的利率風險管理，現金融資成本由2.91億港元降至2.64億港元。平均實際現金利率由去年同期的4.0%降至3.6%。固定利率債務比例維持在47.4%，固定利率債務組合的平均固定利率由3.80%降至3.53%。

債務結構優化，再融資順利完成。報告期内，信托成功為2026年到期的所有債務取得信貸額再融資，並獲得一筆30億港元的三年期無抵押可持續發展表現挂鈎貸款。截至期末，現金及銀行存款8.45億港元，未提取的已承諾備用信貸額度25.6億港元，流動資金充裕。平均香港銀行同業拆息按年回落，令現金融資成本減至2.64億港元，上年同期為2.91億港元；固定利率債務比例由49.3%調整至47.4%。

數據來源：冠君産業信托2026年半年報

同期資産負債比率維持在25.4%，低于香港REITs行業平均水平。這一極低的負債水平，意味着冠君産業信托在面對市場波動時有充足的安全邊際。

資産淨值逆市微升。物業組合總值564.32億港元，較2025年末增長0.5%；每基金單位資産淨值6.48港元，較2025年末的6.45港元微升0.5%，結束了此前連續多個報告期的下跌趨勢。

從數據來看，冠君産業信托當前的核心叙事不是“會不會復蘇”，而是“復蘇何時反映在報表上”。

冠君産業信托的業績下滑更多是源于過去高租金周期的自然回歸，而非資産質量的惡化。相反，其核心資産的出租率保持高位運營，且管理層通過控制開支和優化融資渠道，守住了資産負債率25.4%的低水位警戒線。

在分派收縮與資産增值背離的窗口期，冠君産業信托向下有低負債率構築的安全邊際，向上有待租金拐點兌現，當租金拐點真正跨過報表門檻時，現在看似保守的定價邏輯，可能會被重新審視。

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