中報觀察 | 招商局置地卸下權益包袱 營收降兩成但毛利率得到修復

觀點網 8月18日晚間，招商局置地有限公司（簡稱“招商局置地”）刊發2026年中期業績公告，這是朱文凱成為新任董事會主席後，公司交出的首份期中成績。

公告顯示，公司上半年實現收益約38.57億元，較上年同期的48.99億元減少約21.3%；同期毛利約5.06億元，同比增長約106.1%，毛利率由5.01%提升至13.12%；公司擁有人應占虧損約2.27億元，與上年同期虧損2.31億元基本持平。

關于收益的減少，公告解釋主要由于上半年竣工及交付的總建築面積減少。與收入收縮形成對比的是，毛利由上年同期的2.46億元增至約5.06億元，毛利率提升8.11個百分點至13.12%。

權益“包袱”

從2013年開始，招商局置地便與招商蛇口修訂第一版不競争契據，歷年來經過多次細節修訂。

協議規定，招商蛇口及其附屬公司目前不會在佛山、廣州、重慶、西安、南京及句容6個城市與招商局置地競争，但招商局置地會考慮停止重慶及西安的房地産業務，並将适時退出這兩個城市。

城市布局的限制，使得招商局置地的業務容錯率並不高，難以通過項目或城市區域之間的資金平衡來穩定盈利水平。企業在把握市場行情、控制土地成本方面需要有較強的能力，而市場銷售下行的幅度之大令許多房企無所适從。

不過，這份協議為招商局置地保留了一個窗口，可以通過非控股投資形式，在不超過30%控股的紅線内參與中國其他城市的房地産業務。

低權益合作一定程度上可以讓招商局置地跳出不競争條款的地域設限，而代價是少數股東損益占比激增。

從2020至2023年，公司少數股權權益應占溢利比例分别為53.66%、64.59%、80.94%、89.34%。2024年，盡管公司錄得全年淨虧損16.90億元，但少數股權權益仍實現盈利1.61億元；即便是在2025年錄得史上最大淨虧損21.28億元的前提下，少數股權權益依然盈利0.73億元。

這種情況在2026年有所改善。

今年上半年，招商局置地錄得期内淨虧損約3.01億元，較上年同期的2.54億元有所擴大；但公司擁有人應占虧損約2.27億元，同比收窄約1.7%。兩個口徑的背離，意味着本期虧損更多由少數股東分擔，大股東層面的虧損壓力實際在減輕。期内公司少數股權應占虧損為0.74億元，占比24.69%。

公告指出，公司擁有人應占虧損收窄的主要原因是房地産銷售業務分部的表現有所改善，期間在廣州及西安交付的項目毛利率較高。

同時，西安城市公司上半年簽約目標完成率超額完成、居全司首位，核心持銷項目月均去化50套以上；香港日出康城13期首開登頂全港銷冠；CM+系列公寓實現營收與利潤雙提升約8%、預租率超95%。

然而，招商局置地在公告中坦言，部分重點城市仍面臨嚴峻挑戰。受市場深度調整及存量結構影響，個别城市在去化流速上出現階段性滞後，部分持銷項目面臨較大的庫存去化壓力，且受限于規劃驗收、歷史遺留問題等客觀因素，交付結轉節奏受到一定影響。同時，個别區域在資産盤活與收儲談判等關鍵節點上進展不及預期，資金回收速度有待提升。

業績壓艙石

從收入結構看，招商局置地結轉規模下降主要緣于竣工交付節奏，毛利率修復則來自交付項目的城市與産品結構優化。

截至2026年6月30日，公司于中國内地擁有43個房地産開發項目，分布于佛山、廣州、重慶、南京、句容及西安，未售及未預售的可售總建築面積約343.38萬平方米；其中重慶約167.76萬平方米、占比約48.9%，南京約77.70萬平方米、占比約22.6%，兩城合計約71.5%；佛山、廣州、西安分别約45.76萬平方米、26.59萬平方米、25.57萬平方米。

數據來源：企業公告

于上半年，佛山、廣州、重慶、南京、西安、香港的項目占招商局置地總營業額比例分别為5.12%、18.84%、37.26%、15.54%、22.27%、0.8%。

同期，招商局置地實現合同銷售總額約202.04億元，同比增加約25.55%；合同銷售總面積為約70.93萬平方米，同比減少約1.62%；平均售價約為每平方米2.85萬元。

來源：企業公告截圖

按地區劃分，香港是銷售金額占比最高的區域，期内合同銷售額約66.73億元，占比33%，貢獻最大的項目是位于将軍澳的“海瑅灣”。

據了解，“海瑅灣”項目由信和置業、嘉里建設、嘉華國際、招商局置地及港鐵公司合作發展，分兩期合共提供約2550伙。

其中，海瑅灣I（即日出康城13期）于今年3月底首開推出254套房源，當天全部售罄，連同招標售出單位，累計售出363伙，總成交金額超34億港元。

海瑅灣II于7月15日公布首張價單，26日次輪銷售108伙即日沽出90伙；另以招標售出8伙海景戶，單日套現近7.8億港元，項目累售943伙，累計套現逾82億港元。

在業績驅動下，招商局置地目前顯然在重倉香港。7月3日，中國海外、招商局置地、華潤置地（海外）、中國旅遊集團投資運營、京東集團及信和置業六家企業遞交標書，競投北部都會區洪水橋/廈村新發展區内一個片區開發項目。

該項目總土地面積近11公頃，涉及住宅、産業及公共設施等多類型發展，市場估計項目估值約44億至49億港元。

香港之外，西安是招商局置地第二大“糧倉”，上半年實現合同銷售額61.22億元，占比約30%。其上半年在該地區的動作也不少。

3月，公司以7959萬元現金代價收購招商蛇口持有的西安招玺錦樾房地産100%股權，款項以内部資源撥付，進一步夯實高毛利城市的項目底盤；

4月，公司與中國南山集團訂立合作開發協議，拟向後者出售西安浐灞國際港住宅地塊項目公司30%股權。該項目地塊占地約7.73萬平方米，預計1.74億元交易所得款項淨額将投入到地塊建設中。

據了解，招商局置地提出“強、練、動、進、穩、提”六字方針為指引，錨定年度分解銷售任務，實施“一城一策”精準攻堅。

西安作為業績壓艙石，下半年将全力沖刺三季度完成重點盈利項目的交付結轉，為全年利潤提供剛性支撐；香港業務将聚焦突破住宅操盤項目，做大CM+系列公寓管理規模，緊抓北部都會區機遇。

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