年内再入東莞 保利32.7億元補貨CBD宅地

觀點網 算上4月的厚街鎮宅地，保利今年在東莞已經花費将近40億元拿地。

8月17日，東莞南城CBD中心公園南側2026WR005挂牌競價，經歷45輪競價，最終由保利以總價32.7億元競得，折合樓面價約22936元/平方米，溢價率約4%。扣除建面約5630平方米的配建後，地塊實際住宅樓面價為23880元/平方米。

這是東莞年内拍出的第5宗地塊，也是東莞國際商務區出讓的第一宗住宅用地。

4月拿下的地塊已有備案名流出的同時，在東莞深耕超過二十年的保利發展，時隔兩年再次進入東莞CBD，建設速度或許不會太慢。

落子東莞CBD

保利願意與另一位競買人周旋45輪，看中的是東莞南城CBD地塊較為稀有的土地條件。

據了解，東莞南城CBD中心公園南側2026WR005地塊占地約6.78萬平方米，容積率為2.1，限高80米，總建築面積約14.24萬平方米，起拍樓面價為22009元/平方米。

規劃顯示，地塊還需配建公交首末站、郵政所、老年人日間照料中心、社區服務站、生鮮超市等公共設施，共計建面5630平方米。

對比東莞CBD此前出讓的住宅用地，地塊容積率普遍在3.5以上，2.1的容積率在區域内極為罕見比較罕見。

而東莞南城CBD地塊同時限高80米，是東莞CBD目前已出讓宅地中容積率最低、限高最低的地塊。

早在今年5月，東莞市自然資源局發布《關于東莞國際商務區控制性詳細規劃 F、G、H單元調整批前公示》，東莞CBD的F區新增4宗居住用地，合並成1宗占地約6.8萬平方米、建面約14.2萬平方米的大地塊。

與條規相對應，F區主導功能從“以休閑和商業功能為主”調整為“以休閑、居住和商業功能為主”，進一步強化了區域的混合功能屬性。

從區位條件看，地塊位于東莞國際商務區中心公園南側，西南側緊鄰環城西路，東南側直面城市主動脈東莞大道，步行1公里可達東莞地鐵2号線西平站與莞惠城際西平西站。

配套方面，地塊緊鄰已建成的東莞中心公園，距離東莞首家萬象城直線距離為600米，且萬象城計劃于2026年底正式開業，規劃引入不少于15家國際一二線品牌。

除此之外，東莞CBD核心寫字樓集群将基本全部投入運營，周邊CBD北部學校、南城第三幼兒園等教育資源豐富，整體配套成熟。

據觀點新媒體了解，東莞CBD住宅項目當前大多處于在售尾盤或已經售罄的狀态。

其中，華潤悅府為區域内價格標杆之一，主推建面約308-688平方米的大平層，安居客平台顯示參考均價約6.75萬元/平方米。

地塊周邊的競争對手主要為萬科瑧灣匯與中海源境，萬科瑧灣匯提供建面約143-300平方米的産品，均價約為6萬元/平方米，中海源境主推124-143平方米住宅，均價約為4.9萬平方米，目前兩個樓盤均顯示已售罄。

值得注意的是，萬科瑧灣匯與中海源境地塊樓面價分别為2.59元/平方米及2.6萬/平方米，較保利此次斬獲的地塊高出将近2000元/平方米，地塊未來入市價或将在5萬元/平方米之上。

據市場消息，該地塊具備打造“低密小高層+花園式住區”的先天條件，未來産品形态将更偏向小高層或洋房類低密社區。

保利棋局

從2003年在東莞建成玉蘭大劇院開始，保利與東莞的緣分就此展開。2010年正式進入東莞房地産至今，保利在東莞推出的住宅項目已覆蓋虎門、厚街、南城、鳳崗等多個區域。

保利上一次在東莞CBD拿地，還要追溯到2023年12月，至今已兩年有余。

彼時，保利與5家房企鏖戰140輪，以18.1億元總價拿下東莞CBD商住地塊，較起拍價高出約4億元，成交樓面價29241元/平方米。

該地塊為2023年東莞土拍取消最高限價後，首宗采用價高者得方式确定競得人的地塊，且成交樓面價超過中海于2017年拿下的鳳崗地（樓面價26646元/平方米），晉升東莞“新地王”。

2023年也是保利積極擴張的一年，從拍地的房企來看，保利成為了2023年東莞土拍的最大赢家，成功拿下3宗地塊，分别位于厚街、長安和東莞CBD。

2024年10月，東莞CBD商住地塊轉化為保利天珺並首開入市，主推建面約130-175平方米大戶型産品。

保利天珺備案價為4.98萬元/平方米，首開推出90套房源，據了解開盤當日去化率為98%，後續于2025年5月加推1号樓和2号樓，目前剩余約50套尾盤貨量，價格仍然保持4.98萬元/平方米。

再次進入東莞CBD之前，保利先去了一趟厚街。

4月28日，東莞厚街寮廈地塊正式出讓，經歷88輪競價後由保利以6.95億元競得，成交樓面價8002元/平方米，溢價率14.31%。

據市場消息，競得地塊第二日，保利東莞區域團隊便宣布項目開工，不到十日項目便通過投資備案，備案名為“海韻花園”。項目占地約4.34萬平方米，總建面約12.68萬平方米，總投資為15.05億元。

根據備案信息，保利海韻于6月動工，預計2029年6月完成竣工交付。按照保利如今的操盤節奏，項目或許年底便會開放預售。

今年上半年，保利對新增土儲保持着較高的積極性，根據觀點指數研究院《混合供給 | 2026年1-7月房地産企業新增土地儲備報告》，保利以376.21億元權益拓儲金額獲取166萬平方米土儲，新增土地貨值531.7億元。

進入下半年，保利7月分别于上海、廣州、石家莊等城市共獲取7個房地産項目，合計權益價款204.67億元。加上上半年獲取的21宗地塊，保利截至7月今年拿地數量來到29宗。

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