觀點與睿星資本馬千里對話：長租公寓的錨點時刻

觀點網 7月下旬的上海，入伏已深，暑氣蒸騰。博華廣場的冷氣開得很足，将室外的燥熱暫時隔絕在玻璃幕牆之外。

會議室門被輕輕推開，睿星資本GREYSTAR中國區董事總經理馬千里步履從容地走進來。他身着質地挺括的白襯衫，搭配米色長褲，微笑着和我們逐一握手，寒暄幾句後才落座。

作為全球公寓領域的巨頭，美國睿星資本GREYSTAR截至2026年已在全球逾265個市場管理和運營超過3000億美元的房地産資産。與中國的故事，始于2017年，也是那一年，馬千里正式加盟睿星資本GREYSTAR，負責中國業務，至今已滿十年。

馬千里的職業履歷橫跨中外，在加入睿星資本GREYSTAR之前，曾擔任萬科集團戰投部董事總經理。

彼時，正值萬科大規模學習海外成熟市場經驗，他負責對接海外資源，研究成熟市場開發商、運營商與地産投資方的運作邏輯，並将這些理念帶回國内。這段經歷，為他日後在睿星資本GREYSTAR的工作埋下了關鍵伏筆。

長租公寓是一門極其本地化的生意，睿星資本GREYSTAR雖擁有超過30年的全球經驗，但在中國市場卻是個“新兵”，恰恰需要一套“翻譯”與“落地”的本領。

馬千里履新睿星資本GREYSTAR的首要任務，便是将海外經驗與本地需求深度融合，實現産品與服務標準的本土化落地。

重新入場的信号

回看睿星資本GREYSTAR在中國的布局歷程，可謂是不疾不徐。早在2016年底，公司便決定進軍中國市場，看好的並非短期利潤，而是中國核心城市租賃市場的長期潛力。

此後，睿星資本GREYSTAR穩步推進，2017年8月攜手中駿集團于中國一二線城市進行布局；2019年牽頭聯合荷蘭匯盈、Bouwinvest，設立了中國第一支長租公寓基金，並迅速收購上海長甯路833号資産，經過改造翻新後，推出了旗下首個高端租賃社區品牌“駐在LIV'N 833”。

2020年8月，睿星資本GREYSTAR宣布收購上海靜安區虬江路地塊，作為其在中國的第二個項目，也是首個自建項目，進一步加深了本土化紮根。

此後數年，公司選擇按兵不動，未進行任何新的投資。馬千里透露，原因在于市場正處于方向未明的轉變期，走勢難以預判，因而采取了審慎觀望的策略。

復盤過往投資節奏，馬千里坦言，疫情之前，睿星資本GREYSTAR在國内僅完成了這兩個項目的布局，但這並非節奏遲緩，而是有意為之，公司意在潛心打磨本地化的開發、建設與運營能力，為後續的規模化擴張積蓄内功。

正是基于這樣的積累，當市場在經歷數年調整後逐漸回歸理性，睿星資本GREYSTAR果斷重啟投資。

2024年底，随着市場信号逐漸清晰，睿星資本GREYSTAR判斷時機已到。彼時，公司攜手建信住房租賃基金與建信信托收購了位于虹口的上海輕工國際大廈，並将其改造為睿星資本GREYSTAR在中國的標杆“商改保租”項目--“駐在虹灣liv'n The Arc”。該項目于2026年8月正式亮相，標志着睿星資本GREYSTAR在華業務的新起點。

馬千里明确判斷：“中國房地産市場基本見底了。”他觀察到，2026年上半年，中國核心城市的房價與租金已出現企穩迹象，市場情緒正在修復。

“業主不再願意割肉出售，流動性開始回歸市場。險資、機構投資人乃至外資，也重新将目光投向中國房地産市場。”

當核心地段租金趨于穩定，公募REITs等退出渠道逐漸暢通，資産的真實價值便有了錨點。此時，通過城市更新将低效資産轉化為長租公寓，或通過精細化運營提升存量價值，便成為了理性的商業選擇。

在馬千里看來，市場可視度的提升，恰恰是“靠運營能力吃飯”企業重新入場的明确信号。

“駐進生活”

如果說“可視度”是投資的基石，那麼“差異化運營”則是睿星資本GREYSTAR穿越周期的護城河。

在馬千里看來，過去中國市場“買房即投資賺錢”的模式不可持續，總會迎來拐點。

“租房将不再是買不起房的無奈妥協，而進化成為不同人生階段的一種主動選擇。”基于此，他強調，標準化的酒店式服務已無法滿足多元需求，唯有定制化、社群化的“家”的體驗才能赢得溢價。

為此，睿星資本GREYSTAR提出了“30分鐘生活圈”的方法論，即以公寓為圓心，步行、騎行或軌道交通30分鐘内可達的工作、社交、休閑場所，共同構成租戶真實的生活半徑。

馬千里指出：“相較于購房者，租賃群體對通勤時效與生活便利度的敏感度更高。”

産品必須緊跟客群，這也構成了睿星資本GREYSTAR“駐在LIV'N”系列的産品矩陣。采訪過程中，馬千里逐一介紹：高端服務式的“駐在LIV'N 833”位于長甯中山公園商圈，面向企業客戶中的高端客群；面向年輕精英白領的“駐在星耀LIV'N The Spark”位于靜安内環，價格居中；標杆性“商改保租”項目“駐在虹灣liv'n The Arc”位于虹口，由存量商辦樓宇改造而來；最新接手的“駐在雲灣LIV'N The Cove”則落子前灘九宮格核心區，主打85-240平方米的中大戶型，面向高收入白領、企業高管及陪讀家庭等客群。

四個項目分别對應差異化的客群結構與價格體系。

位置和戶型決定了租客是否選擇走進這扇門，歸屬感則決定他願意住多久。在馬千里看來，長租公寓的價值構成中，區位約占三分之一，戶型約占三分之一，剩下三分之一便源于歸屬感。

“關鍵不在于房間裝修得多麼豪華，而在于能否真正營造'駐進生活里'的場景。”他如是說。

在他看來，睿星資本GREYSTAR倡導的並非標準化酒店式服務，而是更具人情味的鄰里關系--“住酒店，你是客人；回到家，大家是朋友，是鄰居。”

為了打造歸屬感，睿星資本GREYSTAR旗下項目每年舉辦150-170場社群活動，充分激活自有公共空間，聯動周邊商戶、街道與企業資源，“空間是我們的核心資産，理應成為促進交流的載體。”

這種“如友鄰般”的服務理念，也轉化為經營數據上的優勢。據了解，國内長租公寓老客戶平均續租率約為40%-50%，而睿星資本GREYSTAR的實際達成率穩定在60%以上。

在獲客渠道上，睿星資本GREYSTAR積累了超過300家世界500強企業的合作資源；長期運營海外學生公寓所積累的留學生客群，則構成了另一重要來源。

值得關注的是，在睿星資本GREYSTAR的英國學生公寓租戶中，約六成為中國人，澳大利亞項目比例則更高。這部分客群回國後，對睿星資本GREYSTAR的品牌認知形成了自然轉化。

馬千里透露，以“駐在星耀LIV'N The Spark”為例，該項目約20%租戶為歸國留學生。

輕重並舉

截至目前，睿星資本GREYSTAR在中國的布局均集中在上海。在馬千里看來，上海、北京等城市的基建水平、法律完善度、人口密度與綜合生活水準，在全球屬于第一梯隊。

關于未來城市布局，馬千里認為，應聚焦有人口流入、有産業支撐、有生活配套的核心城市。他也強調，長租公寓是高度本地化的生意，核心在于摸透當地需求。“只要是有工作、居住、上學需求的地方，就有租賃機會。”

但馬千里同時也保持着清醒的克制：“沒有必要一下拓展那麼多城市。”

以上海為例，2487.45萬常住人口、超過400個地鐵站，僅中高端長租公寓的市場容量就足以支撐數十個項目。

與其遍地撒網，不如在一個城市深耕。目前，睿星資本GREYSTAR正持續在上海加碼，甚至将目光投向了崇明島等新興區域。

商業模式上，過去睿星資本GREYSTAR主要走“重資産”路線，但2026年公司在上海首次落地輕資産項目，接管前灘九宮格核心區長租公寓項目“駐在雲灣LIV'N The Cove”的獨家運營管理權。該項目由上海國存基金與光大金瓯共同持有，資産100%來自國有資本。

作為全球領先的長租公寓資管機構，輕重並舉是睿星資本GREYSTAR全球一貫的模式。馬千里介紹：“在睿星資本GREYSTAR全球3000余個在管項目中，重資産占比約三分之一，輕資産約占三分之二。”

輕資産業務並非單純的管理輸出，而是以重資産視角為業主提供全鏈條增值服務。他認為，睿星資本GREYSTAR的輕資産優勢源于垂直整合能力，從設計、開發到運營均由内部團隊統籌，從而在利潤較薄的長租業态中實現精細化管控。

在馬千里看來，“輕”與“重”之間並非割裂或取舍關系，而是相互賦能的互動。他舉例說明，對于部分業主暫不考慮出售、但希望提升運營品質的資産，睿星資本GREYSTAR可以先以受托管理的方式介入，待資産運營趨于成熟後，再考慮納入自有基金體系。

“我們不追求規模，而是力求将每一個資産做到最好。”

這種運營能力，也體現在與國資的長期合作中。

在睿星資本GREYSTAR全球募集的基金中，有一半以上資金來自不同國家的國資機構。“國資在資源、政策和體系上存在天然優勢。”他認為，運營方可以細節上創造價值，例如提升收入和節約成本，“以最合規、最透明、最有效的方式服務國資，是我們十分熟悉的領域。”

随着資産運營能力的逐步驗證，資本退出通道的完善成為行業走向成熟的關鍵一環。中國市場公募、私募REITs的持續擴容，被馬千里視為重要信号。

他表示，睿星資本GREYSTAR已關注國内REITs市場很久，具體以何種形式參與仍在内部研究：“預計在未來一年内，我們将能夠形成更為明确的策略。”

站在“十五五”規劃的新起點上，馬千里給出的關鍵詞是“産品細分”：“以後租房子的人會越來越多，人群越來越多元，會推動不同産品類型的研發。”

他判斷，家庭式公寓、精英白領型公寓、活躍長者社區等業态将日益普遍。

值得注意的是，從學生公寓到養老公寓，睿星資本GREYSTAR在海外市場已沉澱出多元化的産品理念與運營體系，“但如何将這些經驗融入本地需求，並非易事。既不能簡單照搬海外經驗，也不應閉門造車。”

不過，在學生公寓方面，他判斷内地市場的時機尚未成熟--國内高校普遍提供宿舍，集中式學生公寓的需求相對有限，機會主要出現在香港以及少數國際學生聚集的高校周邊。

采訪最後，馬千里表示：“我們永遠不追求規模，有合适的項目就做。”在他看來，不同機構看待中國市場的邏輯不盡相同，有的關注退出周期與交易機會，而睿星資本GREYSTAR更關注現金流與産品本身。

“我們認為中國市場是一個擁有海量消費者、需要好産品和好服務的市場。”正是這種長期主義，讓馬千里在周期中不悲觀，反而看到了“見底”之後的空間。

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