富春山居底商拍賣 雅居樂的麻煩再添一樁A+故事

觀點網 随着底商資産的上架，這座曾被貼上雅居樂A+頂級豪宅標簽的標杆項目，終究沒能守住核心資産的完整性。

近日，雅居樂富春山居多套底層商鋪上架法拍，總起拍價約1億元。

其中，價值最高的標物為“廣州市開發區悅然大街2号101房”，起拍價4173.41萬元，建築面積約3372平方米，目前已查封、有抵押，産權使用期剩余23年。

頂豪資産淪為司法拍賣標的，折射出的就不僅僅是當個項目資産的異動，更是房企資金鏈緊繃、高端産品線承壓的真實縮影。

富春山居史

“舊時王謝堂前燕，飛入尋常百姓家。”昔日富春山居的熱銷盛況仍歷歷在目，如今底商卻遭法拍，前後境遇對比，不禁令人唏噓。

在雅居樂産品體繫中，項目主要劃分為A+、A、B、C四個等級，依次對應頂級、高端、改善、剛需。能被賦予A+級的僅有富春山居繫産品，全國布局9個項目，是集團20周年的里程碑作品，更由集團主席陳卓林親自領銜。

不同于普通住宅，A+繫列聚焦高淨值人群，選址多為城市核心或稀缺景觀地段，投入更高的建安成本與配套資源，定價也遠高于區域均價，目的就是為了打造品牌溢價與利潤增長點。

回溯項目入市歷程，2012年12月，廣州富春山居迎來首開，彼時樓市限購政策尚未松綁，但該項目依舊逆勢爆紅，開售兩日攬金9.2億元，首推約260套單位去化183套，去化率超七成，吸引了大批天河、越秀、蘿崗等地企業主、跨國高管等豪客。

富春山居項目售價遠高于周邊同期競品，開盤均價約2.7萬元/平方米，包含4500元/平方米豪華裝修，售價區間2.3萬-2.8萬元/平方米，核心樓王單價一度逼近3萬元/平方米，而同闆塊高端盤禦湖名邸均價約2.0萬元/平方米。

雅居樂拿下這塊地的成本也並不低，2009年10月以總成交價43.41億元、樓面價約7074元/平米摘得地塊，是當年黃埔科學城的地王項目。

從資産邏輯來看，依托高端業主群體，豪宅底商無疑也是優質不動産，具備租金穩定、增值潛力強的特點，可打造高端商超、會所、親子機構、輕奢門店等适配高淨值人群的商業業态。

然而，富春山居底商如今的困境，打破了市場對豪宅産品線的固有認知。

但也有市場人士認為，盡管該項目定位“頂級”，前期在園林等方面投資巨大，但地段遠不及傳統豪宅聚集的珠江新城，周邊配套也長期未能成熟完善，並不能真正被定義為豪宅。

更值得關注的是房價走向。據悉，2026年3月11日，雅居樂富春山居剛成交了一套4室2廳建面178.88平方米房源，總價約500萬元，均價約2.8萬元/平方米，幾乎停留在十四年開盤時的水平。

與此同時，另一種觀點也在市場發酵，認為雅居樂如今這樣的資産處置，不僅損失了長期收益，更在透支了A+産品線的品牌信譽，難免讓當年追捧富春山居的高端業主與投資者失落。

亦有評論回復道，如今的雅居樂正處于市場下行中，若留不住青山，又如何能東山再起？

債務壓城

2026年是雅居樂存亡的關鍵一年。

3月初，雅居樂發布公告稱，清盤呈請聆訊已被延期至2026年6月29日，導火索是一筆1858.71萬美元和223.43萬港元的未付款項，債權人為新濠國際發展旗下的新濠（中山）。

此次已是雅居樂第二次聆訊延期，若屆時仍無法與債權人達成和解、完成債務重組，或未能提供足額償債方案，這家跨越了三十載的粵繫房企退出歷史舞台亦不無可能。

這場清盤呈請的背後，是雅居樂承壓的财務基本面。

截至目前，雅居樂集團控股有限公司有9只存續中資離岸債，其中5只已違約。同時，截至2025年中，雅居樂總負債1495億元，賬面現金及銀行存款僅有55億元，

因此，雅居樂近期資産處置動作越發密集，就在富春山居底商上架法拍前夕，剛完成一筆重磅資産處置。

3月11日，據香港土地注冊處資料顯示，嘉里建設或相關人士以約4.3億港元從接管人手中購入原由雅居樂持有的九龍塘龍圃别墅地皮。

資料顯示，該地塊面積約2.16萬平方呎，舊樓共有44個單位，雅居樂早于2017年開始收購，一度成功購入逾8成業權，並于2023年透過強拍形式統一業權，當年強拍成交價約9.66億港元。

卻未料到，短短兩年多時間，地塊折價超5億港元，虧損幅度接近腰斬。

除香港地塊外，近期被處置的資産還有玉林環保公司出售、揚州雅居樂花園地塊兩次拍賣降價等。無論是住宅地塊、豪宅配套還是非地産業務，只要具備變現價值，均成為雅居樂清債籌碼。

截至2026年初，陳氏家族成員已逐步退出公司管理層，僅創始人陳卓林保留董事席位，決策權全面移交職業經理人。

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