安博REIT高價發行 但物流倉儲市場寒意未消

觀點網 安博REIT即将上市，但已上市倉儲REITs資産仍在承壓。

10月31日，華夏安博倉儲REIT對外披露了《發售公告》，最終确定認購價格為6.121元/份，本次網下發售有效認購146.94倍。按發售價格6.121元/份和4億份發售份額計算，本次發售成功，安博REIT募集資金總額預計為24.484億元。

據了解，安博REIT基礎設施項目總估值為21.71億元，拟發售總額為22.675億元，即募集規模為拟募集金額的107.98%，募集規模/評估價值為112.78%。

此次發行定價居于詢價區間上方，但此時的物流倉儲市場仍泛起陣陣寒意。

發行價格不低

從發售份額構成來看，證監會準予安博REIT發售基金份額總額為4億份。其中，初始戰略配售基金份額數量為2.8億份，占發售份額總數的70%，網下初始發售的基金份額數量為0.84億份，占比為21%，公衆投資者初始發售的基金份額數量為0.36億份，占比為9%。

據悉，此次安博REIT的詢價區間為5.103元/份-6.235元/份，報價區間為5.400元/份-6.235元/份，無機構低價申報。參與安博REIT網下詢價的共132家網下投資者管理的1052個配售對象，拟認購數量總額約為198.13萬份，為初始網下發售份額數量的235.87倍。

剔除無效報價後，參與本次報價的131家網下投資者管理的1051個配售對象符合網下投資者條件，拟認購數量總和約198.08萬份，為初始網下發售份額數量的235.81倍。

從定價情況來看，所有網下投資者剩余報價的中位數為6.235元/份，加權平均數為6.121元/份，最終确定認購價格6.121元/份，該價格不高于剔除不符合條件的報價後所有網下投資者報價的中位數和加權平均數的孰低值。

按發售價格6.121元/份和4億份發售份額計算，預計募集資金總額為24.484億元，募集規模為拟募集金額的107.98%，募集規模/評估價值為112.78%。

據有效報價确定方式，拟認購價格不低于基金份額發售價格6.121元/份，本次詢價中，有28家網下投資者管理的232個配售對象申報價格低于本次基金的認購價格。最終網下發售有效報價投資者數量為112家，管理的配售對象數量為819個，有效認購數量為初始網下發售份額數量146.94倍。

在戰配機構名單中，合計30家機構參與本次戰略配售，其中原始權益人或其同一控制下關聯方1家，持有20%份額，限售期60個月；29家非原始權益人機構50%戰配份額中，鎖定24個月的份額有12家，占比21.57%；12個月份額有15家，占比22.87%；另有2家機構部分份額鎖定12個月，部分份額鎖定24個月。

估值調降現壓力

産城園區評論獲悉，安博倉儲REIT底層資産包括廣州開發區項目、東莞石排項目和東莞洪梅項目，倉儲資産總面積約為35萬平方米，倉儲設施均為現代化高標倉，也是目前已上市及申報中的倉儲物流類REITs中唯一全部資産均位于大灣區的REITs。

據募集說明書披露，預計截至2025年9月末，廣州開發區項目、東莞石排項目、東莞洪梅項目時點出租率分别為81.1%、100%、87.5%。

值得關注的是，在此前安博倉儲REIT的反饋意見回復當中對估值及參數作出調整。評估機構基于審慎性原則，對資産估值模型中的市場比準租金、增長率、出租率、折現率、長期增長率、物業管理費增長率及收繳率等關鍵假設進行調整。

在參數調整後，上述三處基礎設施項目估值由首次申報的22.49億元調整為21.71億元，調降幅度3.5%。其中，廣州開發區項目估值調降5.9%，東莞洪梅項目調降2.9%，東莞石排項目調降幅度為2%。

據安博REIT的可供分配金額測算報告，2025年-2026年基金底層資産營業收入預測值分别為15,958.50萬元、15,720.34萬元，同比變化幅度分别為-8.09%、-1.49%，呈下滑趨勢。

對2025年出租率預測，評估機構假設自2025年4月1日（假設基金成立日）至2025年12月31日廣州開發區項目、東莞石排項目、東莞洪梅項目出租率分别為75%、90%、90%，2026年分别為85%、90%、90%。相比2025年3月期末出租率，各項目預測出租率下滑幅度較大。

報告中提及由于廣州開發區項目租戶部分面積于2025年8月31日提前退租，以及部分租約集中到期，需要較多去化周期，基于審慎考慮，假設2025上述期内出租率為75%、2026年出租率為85%。

這其實也反映了物流倉儲市場所面臨的困境。目前，物流倉儲行業整體仍在承壓去化，出租率各有漲跌，租金仍在下降通道當中。

倉儲三季報業績

在物聯雲倉披露的2025年第三季度全國物流地産市場報告顯示，全國非保稅高標倉受市場租戶成本敏感度較高及部分區域供應增量釋放的雙重影響，平均有效租金持續下降，環比下降2.89%至20.96元/平方米/月。全國總體延續去化走勢，空置率環比下降0.22個百分點至17.71%。

CBRE在《2025年中國倉儲物流市場年中回顧與展望》中指出，下調全年租金跌幅至9.5%，而年初預測值為下跌6.5%。

具體來看，上半年華東市場租金超跌以拉動市場加速去化，全年區域租金跌幅預計超10%，主要市場租金預測均大幅下調。但下半年區域内新增供應僅116萬平方米，而過去五年同時段平均淨吸納量140萬平方米，租金跌幅有望收窄。

華南市場租金則見頂回落。CBRE指出，廣州和佛山2025年和2026年分别有近300萬平方米的供應量，跨境電商擴張放緩情況下去化壓力将顯著上升，2025年租金跌幅預計超過5%。深惠莞區域年内空置率仍将保持在10%以内，租金下行壓力相對較小。

成渝市場存量競争激烈，受到當地自建庫以及部分空置廠房和低標物業進入市場争奪客戶影響，兩地全年租金預計下降5-10%，跌幅較年初預測放大。

可見，目前國内高標倉仍處于承壓狀态，以價換量的去化過程仍在持續。

以倉儲物流REITs近期披露的三季度财務數據為例，三季度物流倉儲闆塊項目經營呈現分化特征，主要取決于資産區位稀缺性以及租戶結構。

在市場競争加劇背景下，較多基金會對部分園區項目采取降價策略以維持或提升出租率水平，租金降幅高于出租率提升帶來的收益，所以導致整體收入規模有所下降。

産城園區評論獲悉在出租率方面，關聯方租戶占比較高項目體現較強的穩定性，如京東REIT、順豐REIT以及中外運REIT三季度末出租率分别為100%、96.5%以及97.0%。

市場化項目則體現出波動性，其中鹽田港REIT因現代物流中心項目客戶受到關稅政策影響提前退租，導致期末出租率略有波動；深國際REIT因競争加劇三季度末出租率環比下降11.7ppt，但若考慮報告披露日已起租面積，整體出租率已回升至88.69%；普洛斯REIT主因澱山湖以及江門項目出租率下降較為明顯，資産包整體出租率環比下降3.4ppt。

據三季報披露，部分項目在三季度租金水平下滑較為明顯，其中深國際REIT、外高橋REIT、寶灣REIT分别環比下滑9.6%、5.4%、2.4%。

而且，物流倉儲REITs租金水平或仍繼續承壓。

值得關注的是，在可供分配金額方面，三季度京東倉儲REIT降幅高達16.13%。對此，該基金解釋稱，期内基金實現可供分配金額2002.07萬元，較上年同期同比下降16.13%，主要原因繫基金所屬各項目公司2024年3季度收到2023年度企業所得稅退稅款445.73萬元，使得上年同期可供分配金額偏高。

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