中報觀察 | 上海臨港：營收下滑、歸母淨利增長

觀點網 近期，上海臨港披露了2025年上半年業績報告。期内，上海臨港營業收入為27.4億元，同比下降8.13%；利潤總額為6.67億元，同比下降7.69%；歸屬于上市公司股東的淨利潤為3.3億元，同比增加8.42%。

截至期末，上海臨港總資産為860.81億元，較上年度末增加0.26%；歸屬于上市公司股東的淨資産為187.98億元，較上年度末下降4.10%。

作為産業園區開發企業，上海臨港聚焦園區招商運營、企業專業服務、科創産業投資三大主業，根據“招商去化、經營提升、降本增效、改革轉型、風險防控”五大攻堅戰方向，全力加快向招商引資、産業培育、運營服務及産業投資轉型。

業務發展

半年報顯示，上海臨港收入主要來源于主營業務的房屋銷售和房屋租賃，以及其他業務中的園區綜合服務。

期内，上海臨港實現營業收入27.40 億元，同比下降8.13%。歸母淨利潤3.31億元，同比上升8.42%。營業收入下降主要由于房産銷售結轉收入同比-12.81%，利潤增長主要由于公允價值變動收益由負轉正，少數股東損益減少。

具體來看，主營業務房屋銷售及房屋租賃分别實現收入10.54億元及14.69億元，分别較上年同期減少12.81%及2.83%；其他業務中，園區綜合服務實現收入2億元，較上年同期減少22.61%。

此外，報告提到，由于上海臨港圍繞園區創新生态集成服務商和總運營商發展定位，推動從“增量擴張”向“存量提質”轉型，期内經營性現金流量淨額較上年同期大幅改善。

于2025年第二季度期間，上海臨港産業園區業務新增土地儲備面積為3.05萬平方米，無新開工面積，而竣工面積約為24.88萬平方米。在銷售方面，産業園區業務簽約銷售面積約為3.96萬平方米，簽約銷售合同金額約為9億元。

截至2025年6月30日，上海臨港産業園區在租總面積約為286.62萬平方米，第二季度租金總收入約為7.47億元。

産城園區評論了解到，在産業園區的布局上，上海臨港主要聚焦集成電路、生物醫藥、人工智能三大先導産業以及元宇宙、人形機器人、智慧醫療、低空經濟等核心産業賽道。

其中，包括推動“漕河泾元創未來”園區轉型深化元宇宙、人工智能、數字經濟等産業賽道，引進落地雲想科技、四維圖新等重點項目和“硬科技”企業；並推動“浦江創芯之城”園區深化聚焦生物醫藥、集成電路、數字文創等産業賽道，新引進賀利氏、東箭南醫療等標杆項目；推進壁仞科技、車儀田等多家集成電路企業擴産，實現臨港浦江國産算力平台正式驗收運營。

在産業投資方面，上海臨港重點打造模速空間、颠覆性技術中心、人形機器人孵化器等專業化産業空間載體及創新服務平台。

一方面，以認繳金額8億元參與投資上海先導基金人工智能母基金；另一方面以整體規模超10億元的“上海臨港策源創業投資基金”為核心平台，目前已完成對國内3D封裝龍頭企業盛合晶微的項目投資，並成功推動該項目在臨港地區産業落地。

報告期内，該公司下屬園區企業營收規模5035.63億元，同比增長約9.05%，公司下屬園區企業固定資産投資總額達到67.94億元。

産業投資

在REITs擴募發行方面，上海臨港以旗下“臨港康橋商務綠洲”為底層資産，已推動優質園區資産注入REITs平台，完成REITs基金擴募份額的募集。

作為全國首單以標準廠房為基礎資産的公募REITs，國泰君安臨港創新産業園REIT于2022年10月13日在上海證券交易所挂牌上市。該REIT由國泰君安資管擔任基金管理人和資産支持證券管理人，上海臨港作為原始權益人，通過REIT得以盤活存量資産。

從基金表現來看，2025上半年，臨港REIT實現收入2210.02萬元，淨利潤1100.05萬元，經營活動産生的現金流量淨額為1648.81萬元。期末基金總資産為9.16億元，淨資産為8.08億元。

産城園區評論獲悉，臨港REIT的底層資産項目包括臨港奉賢智造園一期和三期，均位于上海市奉賢區。報告期末，資産項目整體出租率為97.80%，租金收繳率為92.78%。

8月，臨港創新産業園REIT擴募項目正式上市，其新購入的資産便為上海臨港所持有的漕河泾科技綠洲康橋園區（康橋項目）。該項目位于張江科學城南部區域的漕河泾科技綠洲康橋園區，總建築面積18.24萬平方米，可出租面積10.46萬平方米，由22幢建築物組成，包括10幢研發平台(部分首層為配套商業)、2幢配套商業樓，以及其余10幢地下車庫及配套設備用房。

據悉，康橋園區形成以集成電路、生物醫藥、人工智能為核心的産業布局，産品類型為研發辦公，租戶類型包括普通零散研發租戶、整棟整租研發租戶(租賃面積超過1萬平方米、整棟整體出租)和配套商業租戶。

從經營情況來看，近三年及一期康橋項目平均出租率達到95%及以上，近三年復合租金增長率約為3.12%，租約結構較為穩定。

上海臨港于半年報中表示，通過REITs擴募實現存量資産盤活，将“臨港康橋商務綠洲”注入REITs平台，既獲得穩定收益，又增強資産運營服務能力。公司作為基金份額持有者及受托運營管理機構，形成“開發-運營-退出-再投資”的閉環，加速向“創新生态集成服務商”轉型。

此外，上海臨港透露，在已推進REITs擴募發行的底層資産“臨港康橋商務綠洲”内，公司持續助力人形機器人産業賽道突破，陪伴園區總部企業智元機器人（Agibot）深耕國産具身智能賽道，研發通用具身基座大模型。

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