中報觀察 | 被利潤絆腳的保利置業 高能級城市加碼拿地

觀點網 “小步快跑”的保利置業，何時打破利潤“魔咒”？

近日，保利置業發布了2025年中期業績公告。上半年，實現收入184.44億元，同比增長48.1%；歸母淨利潤2.08億元，同比減少44.3%；毛利率17.5%，利潤依舊承壓。

銷售方面，上半年保利置業實現合約銷售面積約96.1萬平方米，合約銷售金額約267億元，分别錄得13.7%、5.99%下滑，但合同銷售均價錄得9%的上漲，為2.776萬元/平方米。

資産及負債方面，截至2025年6月，保利置業總資産1935億元，現有銀行結存、存款及現金283.05億元，剔除預收款後的資産負債率為69.5%，現金短債比1.63，淨負債率85.3%，三條紅線全面轉綠。

總的來說，“聚焦高能級城市”策略下，結轉金額增長帶動了上半年收入的整體提升，但也導致了所得稅開支爆發式增長，外加營銷等成本的加劇、權益占比下降，使得利潤繼續承壓。

規模與成本

“相信今年可以繼續維持在500億的銷售體量。”在2024年的業績會上，執行董事胡在新對于新一年的銷售目標依舊秉承着保守策略。

事實上，自2020年銷售金額突破500億元後，保利置業已經連續四年規模維持在500億元以上。2020年-2024年，保利置業銷售額分别為521億元、566億元、502億元、536億元、542億元。

據觀點指數最新發布的百強房企銷售報告，2025年1-8月，保利置業全口徑銷售金額355億元，雖較2024年同期銷售金額減少了3.5%，但整體排名上升1位至15。

“今年可售的貨量跟去年是基本持平，在1200億元，新供應大概450億，大部分集中在上海、甯波、蘇州、廣州、深圳及濟南這六個城市，接近新供應的九成。”按照管理層此前披露的可售貨量，市場預計保利置業今年的銷售規模也與去年基本持平。

數據來源：企業中報 觀點指數整理

從合約銷售金額區域分布情況來看，上海、甯波、蘇州城市所在的長三角一直都是保利置業的主戰場，而上半年上海的銷售金額是27個布局城市中最高的，達60.82億元，緊随其後的是蘇州，為35.48億元。

上海，之所以能成為保利置業上半年的銷冠區域，主要得益于保利海上印項目的“三開三罄”，不僅成為2025年闵行區首個日光盤，更是創下年内上海外環外首開去化速度的記錄。

據悉，保利海上印項目所在的地塊，是保利置業于去年在上海唯一競得的地塊。去年11月27日，其以總價25.95億元摘得的，折合樓闆價4.87萬元/平方米，而該項目整盤均價約7.91萬元/平方米，對比同闆塊内房齡5年以内的次新房（挂牌價7.2-7.8萬元/平方米），有一定的競争優勢。

今年上半年，保利置業主要在售項目131個，但首次開盤項目僅有兩個，均位于長三角區域，除了上述的上海保利海上印項目外，還有一個是位于甯波的保利朗玥華章，業績期内甯波總銷售金額為20.65億元。

而在珠三角地區，主要以廣州、深圳兩大區域的銷售業績為主，上半年實現簽約金額分别為19.30億元及18.61億元，而貢獻項目來自“老盤”項目，廣州保利西悅灣（保利瑧譽）、廣州保利明玥湖光、深圳保利靜安府、深圳保利龍譽等。

盡管保利置業近年來一直宣稱打造高端項目，但其在上海、杭州、深圳等熱門城市拿地上，還是保持了謹慎的态度，以至于核心城市的市占率較低。

一改“保守”前态

或許是一二線城市庫存告急，又或許是看準了核心區域項目帶來的“高回報”，相較于往年的保守姿态，保利置業今年的布局明顯“激進”了許多。

2024年全年保利置業在濟南、甯波、深圳和上海新增了6個項目，其中甯波3個，其余城市各1個，共新增土儲建面96.4萬平方米，拿地總價約199億元。

相較之下，今年上半年，保利置業僅6個月時間便新增了9個房地産開發項目，新增土地儲備約118.3萬平方米，權益占比74%。以總土地成本計算，在上海、杭州和廣州三個城市的投資合計占比達到88%。

圖片來源：企業中報截圖

1月27日，今年除夕前一日，保利置業便以38億元成交價強勢入局廣州白鵝潭片區，成功摘下廣州荔灣陸居路AF020210、AF020244地塊，折合樓面價2.37萬元/平方米。

據悉，AF020244地塊将打造保利置業旗下最高端的“甲第繫”産品，是繼上海和蘇州後，全國第3座甲第繫豪宅；而AF020210地塊已引入了萬豪繫五星級酒店，拟投資10億元用于酒店建設。

而上半年成交額總價最高的是上海區域。

5月29日，上海出讓4宗宅地，成交價及溢價率最高的是保利置業摘下的楊浦東外灘N090602單元L4-02地塊。該地塊經過72輪激烈報價後，最終由保利置業以42.41億元競得，溢價率26.3%，高出起始價約8.8億元，創下楊浦濱江樓面價新高。

緊接着，6月25日，保利置業以底價8.5億元競得上海蘇河灣北部房地産開發有限公司51%的股權，其資産為靜安區中興社區兩宗地塊。

資料顯示，這兩宗地塊是蘇河灣房地産于2024年10月通過協議出讓方式，以總價54.17億元摘得的，樓面價分别為7.23萬元/平方米和7.12萬元/平方米。

按照市場預測，項目未來入市均價在12萬-14萬元/平方米之間。如今，保利置業僅以不到六分之一的價格便收入囊中，對此市場也是直呼 “賺翻了”。

當然，除了上海外，杭州亦是保利置業上半年拿地的重倉區。

期内，保利置業在杭州共摘得3宗地塊，其中2宗均位于杭州西湖三墩單元，分别是于3月28日、5月20日摘得，樓面價2.29萬元/平方米、2.20萬元/平方米，共計總成交價27.53億元。

另一宗是杭政儲出[2025]38号地塊，4月22日濱江以13.6億元摘得，後引入保利置業合作開發，案名為濱江鳴濤里，将打造聯排和疊墅産品。

“不投資、不願冒一點風險，肯定沒有收益。” 此前，對于2025年的發展策略，董事會主席萬宇清便提到，在現金流安全的基礎上，保利置業今年投資額度與力度上會更加激進，但在具體項目的判斷上，依舊謹慎，避免“行差踏錯”。

截止2025年6月末，保利置業擁有總土儲1308萬平方米，長三角和大灣區占比45%，一二線城市占比75%。

然而，高能級城市地塊也影響着土地增值稅的高低。上半年财報中，保利置業利潤下滑最大的“元兇”便是所得稅開支的暴增，由去年同期的3.31億元劇增至11.43億元，同比增長了246%。

同時，營銷費用等銷售開支也由去年同期的4.31億元，增加至8.32億元。

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