中鐵建二季度關鍵詞：銷售下降36%與重點城市補倉

觀點網  2025年行之過半，不少企業陸續發布了半年的經營數據。

整體來看，上半年，房企銷售呈現前高後低态勢，一季度銷售降幅略有回調，但二季度數據再度回落，降幅再現擴大之勢。

7月28日，中國鐵建披露2025年第二季度主要經營數據。

與行業大多數情況類似，中鐵建在今年的4至6月，實現房地産簽約銷售合同額167.669億元，環比一季度減少14.03%，同比降幅則進一步擴大至36.28%。累計來看，2025年上半年，中鐵建地産實現合同銷售額362.7億元，同比減少8.8%。

實際上，今年以來，中央和地方持續發聲，不斷釋放樓市利好政策，同時有關去庫存、擴需求、化風險等舉措接連落地。

在政策推動下，樓市銷售出現邊際改善，熱點城市、熱點地區保持了一定的成交活躍度，但市場分化仍在加劇。

房地産仍處于深度調整的過渡階段，中鐵建如何在市場分化當中找到新的平衡？後續如何止跌企穩？

銷售低位運行

從最新披露的數據來看，二季度，中鐵建地産實現簽約銷售額167.669億元，合同銷售面積為107.23萬平方米。

對比一季度來看，該公司的銷售額、銷售面積環比分别減少14.03%和19.3%，對比去年同期，則分别減少36.28%及29.57%。

綜合上半年的情況來看，中鐵建地産累計實現合同銷售額362.7億元，同比減少8.8%，累計實現合同銷售面積240.1萬平方米，同比減少7.48%。

在觀點指數披露的月度指數當中，前六月，該公司全口徑銷售排行12名，同期其亦以266.27億元的權益銷售額，穩坐12強，較去年同期前進四位。

實際上，中鐵建地産在2010年首次沖破百億門檻後，其規模便迅速提振，在2019年首次突破千億銷售額，並于2021年實現最高光時刻，迎來1432億元的銷售額。

然而，近幾年，中國房地産行業進入深度調整周期，樓市銷售面臨低位運行，深處市場洪流，中鐵建地産亦難免遭受壓力。

2022年，其業績觸頂回落，房地産開發銷售額降至1296億元，而後幾年，銷售數值呈現出波動下滑的态勢，並在2024年跌破"千億線"。

顯然，2025年以來，中鐵建地産的銷售走勢延續了此前的下行行情。

對比之下，中鐵建地産的"老對手"中鐵置業，上半年卻跑出了正增長的行情。同期，其實現銷售額183.5億元，簽約面積103.6萬平方米，分别同比增加38.5%、9.1%。

中鐵建地産銷售走勢不及預期，主要源于市場信心不足。當前，在限購松綁、利率下調、稅費減免等多重政策推動之下，核心城市的房價已然企穩，但購房者仍舊保持謹慎，觀望情緒濃厚。

國家統計局數據顯示，今年1至6月，全國新建商品房銷售面積45851萬平方米，同比下降3.5%；其中住宅銷售面積下降3.7%。新建商品房銷售額44241億元，下降5.5%；其中住宅銷售額下降5.2%。

此外，有業内人士認為，企業銷售表現與其推盤節奏也有較大關聯。

上半年以來，全國樓市結構性分化加劇，一二線城市新房銷售呈現小幅增長，但三四線市場仍舊低迷，從産品結構來看，改善型需求成為是市場銷售的關鍵增長點。

從鐵建好房小程序了解到，上半年，中鐵建的新入市項目並不算多，其中，位于上海浦東新區的國貿中國鐵建·西派上海，在四月及六月分别迎來四批次、五批次加推，均實現日光售罄。

其次，期内，中鐵建地産在西安首開、加推了越秀鐵建樽樾、越秀鐵建高新璞悅以及中國鐵建花語博悅等項目，其中，6月14日，鐵建越秀高新璞悅首開去化率達到87％。

但除一線、新一線城市以外，中鐵建在安徽蚌埠、内蒙古包頭、河北保定、吉林長春、湖北恩施等地仍有不少項目，而這些項目整體熱度並不算高。

市場分化持續，更重要的是，觀察中鐵建地産過往的銷售表現可以發現，二季度和四季度，一直是中鐵建的銷售旺季。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

其中，2023年，中鐵建實現全年銷售額1213.949億元，其中二季度銷售額為335.3億元，四季度銷售額達到466.559億元，分别占總銷售的27.62%、38.43%；2024年，其二季度銷售額占全年銷售的27.66%。

然而，從2025年的情況來看，其二季度表現明顯不及預期，如若今年銷售要與2024年持平，那麼，下半年，中鐵建地産需要完成銷售588.749億元，每個季度分别要完成約300億元的銷售額。

重點城市補倉

低迷的銷售行情之下，中鐵建地産亦不斷尋求解決方案。

在此前的投資者調研會議當中，中鐵建地産就曾提到，近年來，公司在房地産業務方面主要開展了以下工作：一是圍繞"盤存量、強營銷、去庫存"開展各項工作，積極創新營銷模式，布局新媒體營銷賽道；二是業務布局堅持收斂聚焦原則，在成都、上海、西安、廣州等重點深耕市場占有率逐步提高；三是在土地儲備方面，采取了"量入為出、風險可控"的工作思路，确保資金鏈安全。

2025年，該公司将在中央"嚴控增量、優化存量、提高質量"的行業政策指導下，統籌好做優增量和盤活存量的關系。進一步收斂聚焦、實施精準投資，圍繞重點深耕城市穩步拓展優質項目，實現穩中求進；全力開展存量資産盤活，強化營銷去庫存工作，持續優化資産結構。

簡單來說，針對存量項目，要加強營銷，盡快去化；至于增量項目，則要優中選優，這一點，在其二季度的拿地當中，亦有所體現。

最新披露的數據顯示，上半年，中鐵建地産新增土地儲備10.96萬平方米，同比減少79.41%。

對比來看，在2021年前後，曾經高歌猛進的頭部民營房企基本隐退身形，以中鐵建地産為代表的國央企和地方城投公司則成為了拿地主力軍，同年，該公司新增64個項目，新增土儲總建面共計2115萬平方米。

不過，随後幾年，一方面，因其土地存量較多，另一方面，市場需求減弱，中鐵建明顯放緩了拿地的節奏，2024年，中鐵建地産全年在上海、西安、成都、南京、天津等13個城市共計獲取房地産項目22個，權益總計容面積為199.8萬平米，權益合計土地價款為147.32億元，獲取土地平均溢價率為5.16%。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

今年上半年，該公司在拿地方面仍舊謹慎，一季度僅新增土地儲備3.05萬平方米，二季度新增7.91萬平方米。

拿地放緩的同時，中鐵建地産亦選擇在自身有優勢的城市進行補倉，比如4月29日，其以7.76億元的代價，拿下北京通州梨園地塊，次月，又以25.71億元的總價競得上海松江區SJC10006單元C03A-04号地塊。

數據來源：公開報道、觀點指數整理

北京、上海，作為核心一線城市，向來是兵家必争之地。更重要的是，目前，中鐵建在北京僅有一個項目在售，急需進行補倉，填補市場空白；至于上海，其熱銷項目西派上海已于上半年收官，此次補充的松江地塊或能趁熱打鐵，延續此前的熱度。

除此之外，上半年，中鐵建地産還斥資35億元，在成都拿下兩宗地塊。事實上，成都一直是中國鐵建地産的深耕城市，接連補倉有利于鞏固其市場地位。

重點城市補倉之後，下半年，中鐵建地産跑赢市場行情？一切靜待答案。

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