重點八城辦公租金環比跌2.74%，象嶼21億抄底上海仙樂斯

觀點指數 在7月01日觀點指數研究院發布的《産業生态賦能 | 2025年6月商辦與辦公空間發展報告》中，觀點指數注意到，上海核心物業稀缺性吸引多地國資參與收購，國資企業在商辦資産交易市場的主導地位逐步凸顯。

辦公租賃市場表現上，觀點指數篩選重點八城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、南京以及武漢），監測辦公物業的平均租金走勢情況。

數據來源：同花順，觀點指數整理

2025年5月，重點八城辦公樓平均租金為2.71元/平方米/天，環比下跌2.74%，同比下跌13.6%。數據表明，重點城市辦公租賃市場正經歷深度調整期，租金下行壓力持續加劇。

值得關注的是，不同城市間的表現顯著分化。核心一線城市受新增供應放量與企業降本需求雙重沖擊，租金明顯承壓。而杭州、成都等新一線城市憑借産業升級與政策支持，凸顯市場韌性。

具體來看，北京辦公租金平均單價長期獨占鰲頭，2025年5月辦公租金環比下滑11.8%至4.26元/平方米/天。

環比來看，成都、杭州以及武漢三個城市5月的租金有不同程度上漲，南京持平，其余城市均下降，重點城市辦公租金表現有一定分化，環比下降的城市數量占多數。

從同比來看，除杭州、成都外，其余城市租金均下降，且部分城市如北京、上海同比降幅較大，辦公市場租賃活動仍面臨較大的壓力。

2025年5月，重點八城辦公租金市場整體仍處于調整期，多數城市租金下行，“以價換量”無可避免地成為寫字樓企業維繫運營的主要策略，同時部分城市因産業特色等因素有一定分化，但在市場新增供應紮堆擠壓、企業需求謹慎等背景下，整體市場壓力仍較大。

值得一提的是，近期，上海出台了《關于推進上海市商務樓宇更新提升的實施意見》，其中提出商務樓宇被定位為城市核心功能載體和現代化發展水平的象征，強調緊跟商務業态、辦公模式變化趨勢，提升商務樓宇空間布局和功能品質，以及通過"以點帶面"的示範項目帶動整體提升。

通過政策指引與規範管理，将進一步降低上海寫字樓市場的不确定性，增強投資者信心，有助于穩定租賃市場，破解瓶頸問題。

大宗交易市場方面，據觀點指數不完全統計，期内共計發生4宗商辦資産交易事件，總交易金額合計24.36億元，對比上個報告期，資産交易單數出現下滑，交易總金額實現微漲。

數據來源：觀點指數不完全統計

期内商辦資産交易市場以中小規模交易為主導，交易金額從0.503億元到21億元不等，交易金額區間跨度較大。

交易項目主要集中在上海、北京、深圳等一線城市。這些城市憑借城市經濟活躍度、産業結構和發展潛力等，有效支撐自用型買家對辦公場景的需求，以及投資者對資産保值增值的預期，成為資本投資商辦市場的重要選擇。

賣方涉及房地産企業和其他企業為優化資産結構進行的資産出售，如新城控股和中國東航等。買方如飛魚科技和象嶼集團等主要是通過收購物業實現投資，獲取長期租金收入。

其中，據飛魚科技公告披露，集團通過北京佳立客與賣方及中介簽訂物業購買協議，收購標的為位于北京市朝陽區東三環中路39号，即建外SOHO，包含6個辦公單位（總建面1770.22平方米）及3個停車位（129.53平方米），交易總價為5030萬元。

據觀點指數了解，建外SOHO位于北京CBD核心區域，國貿中心正對面。項目總建築面積約為70萬平米，包括18棟公寓、2棟寫字樓、4棟SOHO小型辦公房、大量裙房，幼兒園和會所等。

公告披露，交易標的2023年除稅後租金淨額327.88萬元（收益率約6.52%），2024年降至297.71萬元（收益率5.92%），主要受市場租金下行影響。2025年因租約剩余期限短，預計租金收入172.74萬元。按周邊可比物業租金估算，2026年和2027年年均約294.33萬元，長期預期收益率約5.85%-6.2%。

當前預測基于現有租約，市場波動可能會影響實際收益。但北京CBD核心區商辦物業抗周期能力較強，長期來看，區位稀缺性給租金提供了有效支撐。

飛魚科技表示，收購該等物業旨在作為投資標的以獲取租金收益。集團認為，此次收購是難得的投資機遇，憑借標的物業所處核心區位的稀缺性及抗周期屬性，可帶來相對穩定且可觀的投資回報。

另外，期内最大額商辦資産交易案例由廈門國資企業象嶼集團創造。據觀點指數了解，象嶼集團以21億元成功收購上海仙樂斯廣場98.68%的股權，初始報價28億元，折讓幅度達25%。

上海仙樂斯廣場位于上海黃浦區南京西路核心商圈，是一幢37層集商業、甲級辦公、休閑娛樂為一體的綜合性大樓。項目總建築面積約8.1萬平方米，辦公標準層面積為1900平方米，日租金報價約7.5-8.5元/平方米/天。已入駐企業涉及教育、醫藥、檢測等行業企業。

本次交易98.68%的股權包括辦公面積約4.7萬平方米（9-39層），商業面積2.3萬平方米（B1-7層）以及配套約250個地下停車位（B1-B3層），賣方由基匯資本、太盟投資集團及高盛商業銀行于2023年啟動整售。

不過該項目存在産權分散的問題，此次出售物業並非完整獨棟，未出售部分約1萬平方米的面積由其他業主持有。

通過收購上海仙樂斯廣場項目，象嶼集團進一步深化在上海核心商圈的布局，增強現金流穩定性，提升資産組合的抗風險能力。作為廈門國資企業，除了本次股權交易的商辦項目外，象嶼集團在上海還自持位于黃浦區新閘路商圈的上海象嶼集團大廈。

據觀點指數了解，上海核心物業稀缺性吸引多地國資參與收購，國資企業在商辦資産交易市場的主導地位逐步凸顯。同時，外資的資産配置策略也在不斷調整。

本文節選自《産業生态賦能 | 2025年6月商辦與辦公空間發展報告》
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