觀點指數 近日，據市場消息，華潤置地旗下位於上海市嘉定區的南翔五彩城項目擬整體出售，預期出售價格約為3億至4億元。

據瞭解，上海南翔五彩城由華潤萬象生活運營，是華潤置地在上海操盤的首個社區型購物中心，定位高品質一站式鄰里商業中心，業態涵蓋娛樂、餐飲、兒童、零售。

觀點指數認為，出售背後，一方面是項目在激烈的市場競爭下，提升空間相對有限且長期不確定較強；另一方面則是華潤方，無論華潤置地還是華潤集團目前均採取退出低效資產的策略，將資金更好地聚焦於高能級城市的核心資產。

商業競爭壓力倍增

資料顯示，2009年華潤置地以35.22億元打包競得嘉定南翔5宗地塊，其中就包括A09地塊（現五彩城），競得樓面價為7092元/平方米。作為商業用地，項目土地年限40年，從2010年4月算起，目前剩餘25年的產權年限。

拿地之後，上海南翔五彩城於2014年10月25日正式開業，當時開業率達到100%。彼時，南翔區域內商業項目較少，以傳統商超、賣場等為主。

而上海南翔五彩城坐落於上海市嘉定區寶翔路 801 號，地處南翔成熟生活圈核心，涵蓋精品超市、嘉禾影院、各類餐飲、兒童親子、零售及生活服務等業態。

這在早期填補了南翔片區當時的商業空白，為周邊消費者提供了全新的高品質消費環境和購物體驗，因此有着不錯的市場表現。

不過，隨着南翔區域市場商業競爭加劇，以及消費需求不斷升級，上海南翔五彩城正面臨較大的發展困境。

2020年開業的上海南翔印象城MEGA是南翔區域目前最具競爭力的項目，與上海南翔五彩城的路程距離僅1.5公里。

來源：百度地圖，觀點指數整理

兩者對比之下，上海南翔印象城MEGA競爭力要強不少。首先項目位於地鐵上蓋，位置更為優越，其次總面積約34萬平方米，體量是上海南翔五彩城的8倍以上，商業空間和品牌選擇也豐富得多。

這也導致上海南翔五彩城的客羣流失、品牌閉店問題較為突出。2024年，漢堡王、blt精品超市等上海南翔五彩城開業的首批商戶，均宣佈閉店。

此後，運營方華潤萬象生活憑藉豐富的品牌資源，陸續引入了盒馬NB、嘉慶首店的很久以前羊肉串、大馥炭火燒肉屋、平成屋等品牌進行補充應對。相關數據顯示，當下上海南翔五彩城出租率為92%，項目年租金收入3200萬元。

不過考慮上海南翔五彩城當前面臨的商業競爭格局，加之運營多年的商業項目在硬件如層高、機電設備等改造條件上難言優質，商業運營的賦能對租金收益的再提升也有限等，出售或許成為了更好的選擇。

非核心資產退出考量

從華潤置地的角度考慮，退出體量較小，且面臨較大競爭的非核心商業資產，可以優化商業資源配置。此前，管理層也在業績會上明確將聚焦高能級城市核心資產。

據觀點指數了解，多年發展下華潤系共有3條商業產品線，除了廣為人知的萬象城系列外，還包括歡樂頌和五彩城，但後兩者的知名度不如前者，同時也是目前出售資產和更名改造的主要對象。

萬象系作為華潤萬象生活旗下主推的商業產品線，主要有3種項目類型，其中萬象城是M1級重奢商業，萬象天地是M2級輕奢商業，萬象匯是M3級大眾商場。最新數據顯示，2024年末華潤萬象生活已在國內24個城市實現“一城多匯”和“多城多匯”的產品佈局。

歡樂頌是華潤集團收購英國最大零售商樂購旗下的樂都匯改造而來，自2020年全面接手樂購中國業務後，華潤對樂都匯品牌進行了戰略調整，逐步清理存量低效的項目。

其中，對部分尚有發展潛力的項目進行調改升級，如廣州、福州的樂都匯經過改造升級，煥新為歡樂頌品牌，由華潤萬象生活管理，而多數缺乏改造潛力的門店，則被掛牌出售處置。

資料顯示，2022年以來，葫蘆島樂都匯、涉淄博樂都匯、營口樂都匯、廈門五緣灣樂都匯、鞍山樂都匯（項目一度升級為萬象匯產品線，後來也被出售）、瀋陽樂都匯等項目公司陸續被掛牌出售。不過，在財務表現不佳之下，上述項目的出售難度較大。

以5月12日第四次掛牌出售的瀋陽樂都匯為例，來自掛牌公告披露的審計報告顯示，項目公司潤欣商業發展（瀋陽）2024年度營業收入386.55萬元，淨利潤-958.38萬元，同時資產總計1.16億元，負債總計1.21億元。

而五彩城則是華潤置地旗下發展時間比較久的中端商業產品，定位地標性商業旗艦，立足於滿足年輕的家庭式消費。

據觀點指數了解，五彩城也正在逐漸淡出大眾視野，不少項目已更名為萬象匯，如北京清河五彩城已於2020年更名為北京清河萬象匯，除上述擬出售的上海南翔五彩城之外，在營的僅剩‌寧波餘姚五彩城和合肥華潤五彩城。

觀點指數認為，對比華潤集團收購而來的樂都匯，華潤置地此前本身運營的五彩城系列定位要稍微高端一些，且項目多分佈於北京、上海、寧波和合肥等一二線城市，因此無論是改造亦或是出售，難度均會相對小一些。

以更名為北京清河萬象匯的北京清河五彩城為例，相關數據顯示，2019年首次改造後，該項目營業收入同比提升14%，利潤同比提升33%，租金水平同比提升40%，2019年項目營業收入增幅達14%，利潤上升33%。

針對上述上海南翔五彩城，不排除出售後可能保留管理權，即繼續由華潤萬象生活管理，轉向“資本循環+管理輸出”的發展模式。

這種方式已有前例，2024年12月，遼寧中天企業集團完成對鞍山萬象匯、營口原樂都匯的收購，並同時與萬象生活簽訂委託管理協議，華潤集團成功將上述兩個資產由“重”變“輕”。