GDIRI觀察丨和樾玉鳴網簽破50億，綠城中國的北京布局

觀點指數(GDIRI) 綠城中國和樾玉鳴開盤一個多月，以50多億網簽數據在北京4月樓市中表現亮眼。

北京住建委數據顯示，截止到2025年5月8日，和樾玉鳴（玉鳴苑）已簽約套數為306套，已簽約面積為48540.02平方米，成交均價為104936.54元/平方米，按此計算網簽金額約為50.94億元。項目未售的貨值約為43.64億元。

和樾玉鳴在今年3月21日首開，開盤一次性推出13棟444套住宅産品。供應的以139-267平方米四居高端改善産品為主，占比89.19%。少量118-157平方米三居，占比10.81%。

項目位于海澱區上地街道，北面即為“後廠村”，互聯網大廠總部聚集地（百度、騰訊等），與地鐵16号線馬連窪站直線距離約1.7公里，項目指導價為10.5萬元/平方米，與二手房形成倒挂，周邊西山壹号院、清河橡樹挂牌價超12萬元/平方米，圓明天頌成交價16萬元/平方米以上。這也許是和樾玉鳴銷售數據表現較好的原因之一。

同日開盤的功德寺雙子星和樾望雲也獲得不錯的成績。首推639套，認購577套，金額78.62億元，均價10.53萬元/平方米，開盤去化率90%。

北京版圖

和樾玉鳴項目地塊于2024年11月5日由綠城中國以51.75億元搖中，其樓面價約71061元/平方米。該地塊共吸引了越秀、華潤、中海、金茂、海開&建工、綠城共6家企業參與競拍，開拍後經過35輪競價觸達地價上限，轉入搖号環節。最終項目由綠城中國和越秀地産聯合開發。從拿地到首開僅用4個半月，這也符合綠城中國的開發節奏。

2024年年報披露顯示，綠城中國從拿地至開工、首開及經營性回正的時間分别縮短至1.7、4.7及12.3個月。其中，多個項目再次刷新記錄，杭州湖栖雲廬項目從拿地至開工僅24天，天津桂月雲翠項目從拿地至首開僅63天，西安紫棠苑項目拿地後145天實現經營性現金流回正。

2025年以來，北京核心區價格趨穩，遠郊仍需時間消化庫存。據北京鍊家數據顯示，4月份，北京新建商品住宅成交3010套，同比上漲30%、環比下降27%，成交量處于中等水平，和近一年來的月均成交量對比基本持平、略高于16個月以來均值水平，其中海澱區3個新房項目顯著帶動市場成交，使得該區成交量在全市占比接近20%。

非核心區域則面臨較高的去化壓力。綠城中國曉月和風位于大興黃村衛星城商圈，于2023年10月首開。截止2025年5月8日，取證三張，準售面積為13.18萬平方米，住宅簽約面積為8.58萬平方米。如果加上車位和儲藏間的簽約面積，整體去化率為85.2%。

回顧綠城中國在北京的布局，從2024年年報披露的項目來看，僅剩和樾玉鳴、北京禦園和曉月和風3個項目。建築面積為52.52萬平方米，權益建面為37.38萬平方米，其中新增1個項目。

觀察近三年其在北京的項目情況，2022年有10個項目，建築面積為189.11萬平方米，權益建面為119.16萬平方米，其中新增3個項目。2023年有7個項目，建築面積為131.64萬平方米，權益建面為93.56萬平方米，其中新增1個項目。

“安全”策略

可以看到，綠城在北京區域的項目數量明顯下降，其投資策略是進一步向市場安全區域集中，這有助于提高未來的抗風險能力。2024年綠城一二線城市的貨值占比達92%，其中北上杭貨值占比達51%。主要提供安全邊際的貨值量在杭州，北京貢獻占比有限。

據觀察，2022年綠城新拓的27個項目中，杭州有16個，浙江省（含杭州，下同）有20個。2023年新增的38個項目，杭州涉及14個，浙江省進一步增加至24個。2024年新增土儲項目上漲到42個，杭州增加至15個，浙江省新增22個。

觀點指數認為，北京土拍市場的特征讓綠城中國有所謹慎。當前，房企的投資策略趨于一致，即在核心區域核心地塊，這也導致企業紮堆，競拍概率降低。此外，不少地塊挂牌要求高，如價格、配套建設比例高，開發難度大。近年來，北京出現一些百億的組團地塊，對企業的綜合開發能力提出了更高的要求，使得企業的投資決策時間延長。

更重要的是，綠城中國聚焦項目本身，而不僅是城市，尋找差異化定位的機會。這個方向也在今年業績會的表述中得到證實。業績會中提到，綠城中國尋找一些結構性的小衆投資機會，比如闆塊供給短缺或是操盤有較大溢價能力的項目，對于明顯過熱的地塊，其會在合理的地價範圍内出價，不會為拿地而大幅放松投資標準，在土地獲取上堅持理性決策，尋求多方驗證。

當然，北京市場依然呈現巨大的吸引力，2025年一季度北京全市新建商品房銷售面積247.3萬平方米，由上年全年的下降1.2%轉為增長6.2%。綠城中國在此耕耘20多年，無論是品牌口碑，還是市場表現，都積累了一定的基礎。北京市場依然還會是綠城中國狙擊的靶點。

綠城中國于5月8日披露的月度銷售數據顯示，2025年4月其自投項目取得銷售2103套，銷售面積約29萬平方米，當月銷售金額約為人民币116億元，銷售均價約為每平方米人民币40265元。

2025年1-4月，綠城集團取得合同銷售面積約137萬平方米，合同銷售金額約人民币477億元；其中歸屬于綠城集團的權益金額約為人民币298億元。1-4月累計代建項目銷售面積171萬平方米，銷售金額約233億元人民币。綜上，總合同銷售面積達308萬平方米，銷售金額約710億元人民币。

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