香港傳真 | 正在改變的樓市與土地财政

觀點網 香港報道 香港房屋市場正在經歷持續挑戰——私人住宅賣地減少，公營房屋建築開支飙升，資助房屋的角色和必要性亦受輿論審視，種種不利因素浮現。

團結香港基金副總裁兼公共政策研究院執行總監葉文祺認為，未來政府需要調整過去依賴土地的收入來源，並用平價地吸引新興産業和人才，以提高利得稅收入。

4月24日，團結香港基金發表《香港房屋趨勢導航2025》報告，顯示未來5年私人住宅及公營房屋的年均落成量分别将達到17100及37700夥，已達《長遠房屋策略》目標。

報告表示，未來5年私人住宅供應呈“先高後低”現象，當中今、明兩年達約2萬夥後，逐步回落至2027至2029年每年約1.5萬至1.6萬夥水平。而2030至2034年的第二個五年期間，年均落成量應介乎15400至19000個單位之間。

至于公營房屋方面，落成量則正步入“收成期”，預計2025/26至2029/30年度期間，單靠傳統公營房屋年均32100夥，已超越《長遠房屋策略》的3.08萬個單位目標，為《長策》2014年公布以來首次出現，加上簡約公屋正在穩步推進，未來5年公營房屋年均落成量将達到3.77萬個。

雖然公屋供應充足，公屋輪候時間亦會持續下降，但團結香港基金土地及房屋研究主管梁躍昊認為，要在2026/27年度前達成4.5年輪候時間目標，3萬個簡約公屋單位的短期填補作用不可或缺。

報告預計，未來4年香港房屋委員會的年度建築開支将增加73%，考慮到未來有一定供應緩沖提供空間，建議當局應重新檢視“插針樓”和地形復雜的發展地盤的成本效益，以控制不斷膨脹的建築開支。

報告亦提到，資助房屋與私人住宅的樓價重疊範圍擴大到100至500萬港元，但只有介乎300至500萬港元的資助房屋單位較易受私樓潛在競争的影響，而其對應潛在客源的月入接近全港家庭入息中位數，亦占全港住戶數約18%，故資助房屋仍是其置業首選，反映資助房屋有存在的必要。

葉文祺續指，資助出售房屋及資助出租房屋比例，可由現時七三比調整至六四比或各占一半，同時撥出更多比例予綠表家庭，又形容“首置”物業已經完成歷史任務，暫無需推出。

團結香港基金總裁李正儀亦指，房屋市場受到高利率、高建築成本和貨尾積壓等不利因素影響，市場更趨保守。經濟波動下，土地房屋策略更要有前瞻性，讓市場與政策之間靈活配合應對挑戰。

至于美國對全球多國加征關稅的影響，葉文祺認為，貿易戰對香港未來5年私人住宅落成量影響不大，但如果貿易戰持續，可能影響樓市及發展商投地信心，補地價步伐亦可能放慢。

事實上，私人住宅發展周期各階段都出現明顯放緩，預示未來落成量将逐步回落。葉文祺表示，發展周期延長及其他不利因素，導致近年賣地市場沉寂，減低發展商提交具競争力標價的興趣和意願，建議政府推出配套較好的熟地、面積較小的地盤，並精簡地契條款，以及減少發展商興建附屬設施的要求，減低流標機會。

他又指，貿易戰令股市波動，對市民入市意欲産生影響；人民币貶值亦不利内地買家入市，但市場憧憬美國聯儲局可能提早減息，甚至加大減息步伐，或利好香港樓市。

在刺激樓市措施方面，葉文祺認為政府大致上招數盡出，在全面撤辣及擴大按揭成數後，已幾乎無空間可以繼續調整樓市調控政策。不過，港府可考慮繼續放寬投資移民門檻，把目前容許購買5000萬元或以上的住宅物業門檻，下降至購買2000萬元住宅，相關價位的物業只占總成交量5%，不會影響本地居民置業需求。

另外，對于港寫字樓空置率高企問題，葉文祺認為，疫後工作模式轉變，習慣在家工作，對寫字樓需求減低。特區政府正将香港經濟結構逐步轉型，傳統商業用地的需求正逐步下降。

“高峰期賣地收益約一财年1600多億港元，占政府财政收入約兩成七，惟去年已跌至1%。”因此，港府必須承認，未來賣地收益不太可能重返高峰時期，因現時香港希望集中發展創科等新産業。

“以前大部分地王都屬商業地或寫字樓，惟未來發展模式需要以較低廉的土地成本吸引創科及新興産業，因此賣地收入一定少于以前。”

他建議，應調整财政收入模式，由依賴賣地，調整至運用土地作為資源去吸引人才及新興産業，令薪俸稅及利得稅稅收上升，從而令港府财政收入更健康。

又指，新發展區如洪水橋原本規劃有大量商業地，現時形勢下，可研究是否有條件将部分轉為住宅或其他産業發展的用途。

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