REITs觀察 | 臨港産業園REIT：租金上調背後

觀點網 在産業園REIT租金普降、空置率攀升的2024年，從披露的數據來看，已上市的産業園REITs中，國泰君安臨港創新産業園REIT是少有的租金同比增長的項目之一。

2024年年度報告顯示，國泰君安臨港創新産業園REIT的收入為4547.12萬元，淨利潤為2231.95萬元，本期經營活動産生的現金流量淨額為3186.15萬元，本期現金流分派率為3.89%。

報告期内，基礎設施項目整體期末出租率為94.36%，租金收繳率為98.30%，合計實現營業收入4495.75萬元，息稅折舊攤銷前利潤為3861.07萬元（未考慮項目公司層面的投資性房地産公允價值變動）。

産城園區評論獲悉，國泰君安臨港創新産業園REIT的底層資産屬于單層標準廠房類制造園區，2024年其出租率較上年有所下降，但租金方面總體較為穩定，租約期限相對較長，租戶結構相對穩定。

提升的租金

國泰君安臨港創新産業園REIT的底層資産由2個産業園組成，分别為臨港奉賢智造園一期和臨港奉賢智造三期，總建築面積約113,699平方米。項目位于上海市奉賢區，屬于標準工業廠房行業，聚焦智能制造、高新材料等高端制造業領域。

其中，臨港奉賢智造園一期于2013年11月開始運營，截至報告期末已運營時間11.2年，臨港奉賢智造園三期于2017年6月開始運營，截至報告期末已運營時間7.6年。

據高力國際數據，2024年第四季度，上海産業園區租金環比下降3.1%，全市平均租金降至3.41元/平/天，全年累計下降13%。同期，空置率達28.2%，環比上升0.8個百分點，同比上升5.7個百分點。

随着前端工業用地持續推出，以及廠房辦公建築竣工大規模入市的環境下，産業園需求仍舊偏弱，在其他産業園采取“以價換量”的趨勢下，國泰君安臨港創新産業園REIT逆勢而行，采取租金上調策略。

年報顯示，2024年臨港産業園REIT的資産項目整體租金單價水平為1.28元/平米/天，較上年同期的1.21元/平米/天同比增長5.79%。其中一期項目期内租金單價為1.25元/平方米/天，同比增加5.04%；三期項目期内租金單價為1.29元/平方米/天，同比增加5.74%。

然而，租金上漲，帶來的收入卻不增反降。報告期内，國泰君安臨港創新産業園REIT的基金收入為4547.12萬元，較上年同比下降了7.57%；期内基礎設施項目公司現金流流入合計為4724.85萬元，主要來源于租金收入和存款利息等。

産城園區評論注意到，拖累整體租金收入增長的核心因素，正是出租率和期末租金收繳率的雙重下降。

從項目運營情況來看，項目期末整體出租率為94.36%，較上年下降3.27%。其中，臨港奉賢智造園一期項目出租率為100%，維持上年滿租狀态；而臨港奉賢智造園三期項目報告期末出租率為91.25%，與去年同期96.32 %相比減少5.07%。

與此同時，該期基礎設施項目整體租金收繳率較上年同期降低1.6%，其中三期項目期末收繳率為97.31%，較上年同比下降2.53%。

此外，受一戶重要現金流提供方提前騰退部分面積，以及另一租戶申請合同租金優惠所致，報告期内資産項目的實收租金随之減少。

年報顯示，報告期内一期項目租金收入為1644.82萬元，同比下降3.97%，三期項目租金收入為2850.93萬元，同比下降6.59%。這也進一步導致可供分配金額較上年同期下降超過10%。

區域競争與機會

目前，標準工業廠房行業在國内正處于适應産業升級、新興産業崛起以及産業集群化發展需求的快速發展階段。

産城園區評論了解到，國泰君安臨港創新産業園REIT底層資産所在的臨港新片區，作為國家重點發展的區域，吸引了衆多企業入駐，標準工業廠房市場競争也較為激烈。

報告期内，國泰君安臨港創新産業園REIT周邊新增競争性項目臨港智造園十一期，該項目于2024年6月投産，宗地面積9.8萬平方米，建築面積19.9萬平方米，提供多棟標準廠房及配套宿舍，适合各類科技創新、生物醫藥及智能制造企業入駐。

此外，周邊競争項目還有位于臨港新片區藍灣未來城内的臨港智造園二期玉蘭園，宗地面積達226畝，總建築面積達11.1萬平方米，提供單體面積2000-10000平方米的單層、多層標準/定制廠房，适合各類科技創新及智能制造企業入駐；以及位于臨港奉賢智能新鎮内的臨港智造園六期生命科技産業園，總建築面積達28萬平方米，将建成國内領先的生命科技産業集群，集聚國内外生命科技與生物醫藥産業領域的企業、科研院所，是産學研為一體的産業基地。

雖然周邊同類競争項目聚集，但底層資産項目所處的臨港新片區作為上海自貿區的重要組成部分，仍然具有獨特的區位優勢和政策優勢。

近年來，上海在智能制造、高端裝備制造、生物醫藥等新興産業領域取得了顯著進展，為標準工業廠房市場提供了廣闊的租賃需求。

同時，上海積極推動科技創新和産業升級，加大對産業園區的支持力度，為該項目底層資産運營創造了良好的宏觀經濟環境。2024年上海GDP增速達5.8%，臨港新片區固定資産投資超6100億元，重點布局智能制造、生物醫藥等産業，為園區提供長期需求支撐。

截至報告期末，國泰君安臨港創新産業園REIT基礎設施項目租戶結構相對穩定。20家租戶主要行業集中在汽車裝備、高新材料、精密機械、生物醫藥及其他，按期末對應行業租戶承租面積占總已租賃面積比例計算的行業租戶占比分别為27.37%、22.52%、14.15%、11.93%以及24.03%。

此外，在報告末期剩余租期方面，一期園區的加權剩余租期約2.73年，三期園區加權剩余租期約4.27年。重要租戶平均剩余租期在3年以上，有助于維持出租水平的相對穩定。

展望未來，國泰君安臨港創新産業園REIT表示，基金計劃通過擴募納入優質資産，不斷提升産品可供分配金額。在未來一至三年内，基金将圍繞提升資産運營效率、優化租戶結構、拓展市場渠道等方面制定經營策略。

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