招商積余交棒 地産操盤手陳智恒上任總經理

觀點網 過去一年，招商積余曾發生過多起人事變動，公司董事長聶黎明、副總經理陳林、監事會主席李石芳、董事袁嘉骅等人均已離職。

最近，這家A股龍頭物企再次出現人事變動。

3月11日，招商積余發布公告稱，收到公司董事、總經理陳海照先生的書面辭任報告。陳海照先生因工作調動原因，申請辭去公司董事、總經理及董事會戰略與可持續發展委員會委員職務。

陳海照的"繼任者"也已經準備就緒。

公告中提出，根據工作需要，經公司董事長提名、董事會提名和薪酬委員會資格審查，董事會同意聘任陳智恒先生為公司總經理，任期自本次董事會審議通過之日起至第十屆董事會屆滿之日止。

招商積余這一次的人事換防令人很意外，誰也沒料到任職四年之久的陳海照會突然辭任。如果說公司總經理權柄上一輪的交替是為了完成業務整合，那麼這一次又是為了什麼？

人事換防

陳海照的履職，是招商積余的發展歷程的的一個重要標志。

2019年，中航物業完成了與招商物業的重組整合，並改名為招商積余，公司首任總經理由原中航物業總經理石正林出任。兩年後的2021年1月份，招商積余迎來了第二任總經理，也就是陳海照。

與石正林相比，陳海照此前的職業生涯主要聚焦于物流冷鍊領域，曾任招商局物流集團有限公司業務發展部副總經理、深港區域副總經理、惠州公司總經理、業務發展部總經理、戰略發展部總經理，招商局物流集團有限公司總經理助理兼任招商美冷（香港）控股有限公司總經理（CEO），中外運冷鍊物流有限公司黨委書記、總經理，招商局漳州開發區有限公司總經理助理兼任福建省海韻冷鍊倉儲有限公司董事長。

陳海照豐富的物流冷鍊行業經驗也适配"招商局積余産業運營服務"這個平台的要求。因此，石正林與陳海照的交棒，也被視為招商物業、中航物業正式完成業務整合的信号。

陳海照也為招商積余作出了許多貢獻，帶領招商積余堅定"12347"戰略，並在此基礎上推出並落地了"沃土雲林"商業模式。

在獨特的商業模式下，招商積余實現了營收從2021年的105.91億元增長至2023年的156.27億元；管理面積規模則從2.81億平方米增長至3.45億平方米。

此外，陳海照在位的四年間，一直堅持輕型化、規模化、科技化和市場化的"四化"發展原則。比如在輕型化方面，實現了公司資産負債率從2021年的48.85%降至2023年的46.73%；此外還創新推出了招小播、招商易采、余房網、招小充等多個輕型的增值業務平台化。

可以說，陳海照為招商積余打下了一個很好的基礎與方向。辭去總經理一職後，陳海照雖然不再擔任招商積余任何職務，但仍将會在招商局集團所屬其他企業任職。

時代的齒輪在轉動，如今招商積余迎來了重組後的第三任總經理--陳智恒，他首次進入招商積余内部是在去年8月，袁嘉骅辭去公司董事職位之後，便是由他來補缺。

如今，陳海照亦交棒予陳智恒，這一切或許早有定數。

陳智恒是招商體繫内公認的"實戰派"。作為華南理工大學建築工程專業科班出身的青年幹将，其職業生涯深度融入招商蛇口發展脈絡--從一線工程師成長為城市公司掌舵人，再進階至總部戰略中樞，形成了"多業态操盤+總部戰略統籌"的雙重能力矩陣。這主要得益于他豐富的城市公司管理經驗。

據了解，陳智恒2007年就加入了招商蛇口，曾擔任過招商局地産控股股份有限公司佛山公司總經理助理，招商局蛇口工業區控股股份有限公司佛山公司副總經理、廣州公司副總經理兼湛江公司總經理、長沙公司總經理、運營管理部總經理、招商蛇口數字城市科技有限公司總經理。

現在，招商蛇口将這個地産得力幹将派到了物管平台。

數字化加速猜想

從招商積余如今的人員"配置"來看，或許是準備在數字化轉型賽道中踩一腳油門。

在招商積余去年5月份披露的選舉公告中，新任董事長呂斌的個人簡歷上寫着：現任公司董事長，招商局蛇口工業區控股股份有限公司副總經理、首席數字官，招商蛇口數字城市科技有限公司總經理。

當時就有市場解讀為這是招商積余為了解決多年以來的毛利率難題，而選擇的數字化轉型強援。

有意思的是，這次公司新任總經理陳智恒，同樣擔任過招商蛇口數字城市科技有限公司總經理一職，在數字化方面也有一定的經驗，近年來也着力在推進數字化與精益化轉型。

而且，在履職招商蛇口總部運營管理部總經理以來，陳智恒就在主導重構營銷數字化體繫，通過搭建客戶數據中台、優化智能決策模型，推動營銷費效比優化。

在兼任招商城科總經理期間，他則持續強化BIM技術、智慧工地等數字化基建應用，其主導研發的工程管理協同平台已在多個重點項目落地，實現項目工期、質量缺陷率的優化。

也許正是看中這種"深耕實體業務+擁抱科技創新"的能力，招商蛇口才會将陳智恒"外派"到招商積余中繼續發光發熱。而這也是招商積余迫切需要的領導人能力。

2019年重組上市以來，招商積余的毛利率、淨利率表現在行業内一直處于較低水平。以公司2023年的表現為例，期内毛利率、淨利率分别為11.56%、4.73%，而同期保利物業分别錄得19.6%、9.3%，中海物業為15.9%、10.4%。

在2023年度業績發布會上，公司财務總監江霞稱，預計公司2024年毛利率整體上仍将高度承壓。

根據公司披露的2024半年報，招商積余上半年毛利率為12.57%，同比回落0.73個百分點；淨利率為5.78%，同比回落0.49個百分點；均低于行業平均值（毛利率均值：23.41%；淨利率均值：7.13%）。

當時江霞還指出，公司對毛利率承壓一事已有充分的認知，並且也做好了相關工作的鋪排。

如今看來，招商積余或許是寄希望予數字化轉型了。

就任招商積余董事長後，呂斌曾公開表示過，數字化時代背景下，數字化建設正在成為物業服務行業提高綜合服務能力的發展方向。招商積余将以數字化為抓手，優化升級服務模式，邁向現代智慧物業。

此外，在公司2025年度工作會議上，呂斌指出，招商蛇口對招商積余提出了"邁進行業三強"的新期待，強調要在服務、科技、專業三個方面下功夫，鍛造紮實能力。在科技上，招商積余以科技驅動效率，加大智慧化場景建設投入，通過多個業态一站式解決方案提升各個細分賽道運營效率。

實際上，在陳海照任職期間，招商積余就已經搭建起了招商π平台、積余随行等繫統平台進行數字化能力的打磨。

在近一年的人事輪換中，呂斌與陳智恒的到來，已然成為了招商積余數字化轉型的王牌，公司似乎也準備好了拯救毛利率的攻堅戰。

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