“紅土”之上再探證券化 深圳人才安居50億租賃類REITs闖關

觀點網 市場對REITs擴募的呼聲仍在持續，深圳人才安居集團的租賃類reits項目率先迎來進展。

12月6日，據深交所公告，中信建投-深圳人才安居租賃住房2023年第1-X期資産支持專項計劃（類REITs）項目狀态更新為“已受理”。

據觀點新媒體了解，本期債券的品種為ABS，拟發行金額為50億元，發行人為深圳市人才安居集團有限公司、深圳市坪山人才安居有限公司，承銷商/管理人為中信建投證券股份有限公司。

自2016年成立以來，加上保租房公募REITs，這是深圳人才安居集團的第三筆租賃資産退出。

類REITs起點

深圳人才安居集團對類REITs並不陌生。

早在2018年5月9日，深創投安居集團人才租賃住房資産支持專項計劃就獲得深交所評審通過，以包括“電力花園二期” 和“遠洋新幹線君域花園”的681套深圳市屬人才公寓作為標的，是國内首單以公共租賃型住房為底層資産的類REITs産品，獲200億元儲架額度，一次獲批，分期發行。

當初在産品退出途徑上，深創投及人才安居特别為對接公募REITs退出留下選擇空間，期限設計、退出定價等方面均為公募REITs退出做了充分考慮。用深創投不動産總經理羅霄鳴當時的話來說，“為未來對接公募REITs留下操作空間。”

同年11月02日，深創投安居集團人才租賃住房第一期資産支持專項計劃成功發行，總規模31億，其中優先級9.30億元，加權平均年限19年，AAA，票面利率4.38%；中間級15.50億元，加權平均年限19年，AAA；次級6.2億元。

在公募REITs早期醞釀階段，各地對租賃住房私募證券化探索出不同方案，且常常帶有不同定語的“首單”字樣。

如深創投安居集團類REITs的交易結構為私募＋股東借款，與“全國首個省級人才租賃住房REITs”海南省人才租賃住房第一期資産支持專項計劃、“全國首單公共租賃住房類REITs”國開-北京保障房中心公租房資産支持專項計劃類似，而号稱“全國首單儲架公租房收益權ABS”的國開-上海地産第一期公共租賃住房資産支持專項計劃則屬于單一資金信托。

具體來看，安居集團設立項目公司1、項目公司2以及SPV，将電力花園二期物業資産納入項目公司1，将遠洋新幹線君域花園物業資産納入項目公司2，再将項目公司2的股權轉讓至SPV。

然後，基金管理人設立私募基金，安居集團認購初始份額成為私募基金份額持有人。安居集團将其持有項目公司1的全部股權以及持有SPV的全部股權轉讓至私募基金。

計劃管理人設立並管理專項計劃，受讓安居集團持有的全部私募基金份額，成為私募基金的唯一份額持有人，並繳納私募基金剩余認購資金不低于30.81億元。

私募基金分别向項目公司1以及SPV實繳注冊資本10.29億元，並發放股東借款20.55億元。SPV與項目公司2進行反向吸收合並動作，最終實現項目公司2反向吸收合並SPV、私募基金持有項目公司2的100%股權。

當時有說法認為，深圳人才安居集團在租賃住房證券化上摸着石頭過河，而其他地方國資的租賃平台摸着深圳過河。

預熱猜想

直至目前，深創投安居集團類REITs的第二期未見蹤影。

而在今年6月7日，深圳市人才安居集團就發布了租賃住房類REITs項目計劃管理人暨銷售機構服務公開招標采購公告，拟以集團自持的深圳市多處租賃住房項目為標的，在交易所申報發行租賃住房權益並表型類REITs，資産規模合計約10-20億元。

從受理情況來看，人才安居集團此次租賃類REITs拟發行金額50億元，高于招標采購時的預計金額，承銷商/管理人變為中信建投，最大的變化或在于深創投暫時缺席。

從首期類REIT到紅土人才安居REIT，深創投作為基金管理人與人才安居集團關繫緊密。早在2017年起，雙方就前瞻性地啟動REITs合作；在2020年，人才安居集團又與深創投不動産成立深圳市安居創新私募股權投資基金管理公司，布局保障性租賃住房Pre-REITs基金。

Pre-REITs暫無準确的法律定義，以公募REITs作為退出路徑，比照REITs要求對項目進行篩選和提前介入標的資産的建設、運營和培育過程的，以獲取二級市場溢價為投資目的的基金、資産支持專項計劃乃至資管産品，均可視為Pre-REITs，常見形式為私募基金及資産支持專項計劃。

目前新一筆類REIT的細節並未披露，亦無“老夥計”深創投介入作為參考，能否算作Pre-REITs尚難斷言。國内住房租賃Pre-REITs也暫無走通公募REITs的先例，但放到整個基礎設施公募REITs維度，華安張江光大産業園REIT的成功轉化可以提供一定參考。

而根據深交所信息，中信建投-深圳人才安居租賃住房2023年第1-X期資産支持專項計劃的第二位發行人是深圳市坪山人才安居有限公司，另據紅土創新深圳安居REIT早前披露的信息顯示，拟擴募資産位于南山、光明和鹽田三區。坪山的租賃項目暫未納入擴募預備梯隊，先放到類REIT或許是更為務實的做法。

11月19日，紅土創新深圳安居REIT召開2023年三季度業績說明會，會議透露，目前安居REITs擴募資産儲備豐富，正在梳理符合發行條件的保障性住房資産，在相關項目達到穩定性狀态且符合監管要求之後，将适時啟動擴募籌備。

截至目前，安居集團運營項目一共是107個，在管房源近5萬套。今年前三季度，新接管投運的項目就有19個，15665套房源，預計今年四季度，到明年新建成的項目将有34個，約3.9萬套房源，随着未來一段時期安居集團運營體量擴大，有機會擴募的資産也迅速增加。

截至2023年9月底，坪山人才安居通過租售結合的方式已累計籌建人才住房16854套，供應保障性住房4382套，年内将有安居禦龍苑項目、安居梓和苑項目、安居鳳凰苑項目、安居盤龍苑項目4個保障性住房項目竣工交付，其中禦龍苑可提供保障性租賃住房454套，盤龍苑可提供保障性租賃住房1825套。

以盤龍苑為例，在2022年底項目工地還熱火朝天時，坪山區住房保障中心就面向轄區在庫輪候家庭、企(事)業單位等開展預分配工作，通過搖号、抽簽方式确定各配租群體可選房源範圍。從資産運營的角度，這也意味着項目接管後可以迅速轉入成熟期。

就在本月初，深圳首個建築機器人綜合利用項目，由坪山人才安居籌建、碧桂園科技建築提供解決方案的坪山區沙湖保障性租賃住房項目還接待了一批觀摩人員。

租賃住房增量正在緊鑼密鼓地推進，為盤活現金流，人才安居集團或許也要開啟更為靈活的證券化節奏。