如果房地産崩盤我們該怎樣做

近期萬科副總裁毛大慶的“發言風波”再次将房地産是否會崩盤的話題放在聚光燈下。一邊是萬科總裁郁亮“房地産已經進入下半場”看空的警示，另一邊是任志強“2014年不買房就需要再等30年”看漲的言論。2014年的房地産是否會大幅波動？沒有人能說的清楚。因為泡沫本身就蘊含着太多的不确定性。何時破裂？極速破裂還是自然消化？什麼資産最具抗跌性？等問題都值得思考。與其參考日本的借鑒，不如看看2008年自己的故事更有啟發。不妨我們通過下面三個故事來簡單認識一下泡沫。

故事一：鄂爾多斯的債務幻覺

在鄂爾多斯的經濟生态中，煤炭是财富的發動機，房地産是财富的儲蓄罐，而中間的環節由民間融資串聯。按照當地人的說法“十有九貸”，即很多鄂爾多斯人都通過拖拉機的形式參與了民間融資。當發動機熄火之後，前期催生的高房價難以支撐。某郊區高端樓盤房價從峰值每平米超過3萬的價格跌至1萬。按照正常的邏輯，這種情況下最直接的解決方式就是債務重組，即把房子賣了換成現金，再一層層分給債權人。但這樣的結果是所有人都虧本，所有人都沒辦法接受。

面對這種窘境，債務人一籌莫展。有的心理承受能力差的人選擇了跳樓，有的道德品行差的人選擇了跑路。但也有聰明的人想出了其他辦法。如果直接給錢，原先的10萬只能分5萬，但如果把錢換成酒則不同，而且酒的品牌一定不是大家所熟悉的蒙古王，而是從四川某個不知名的小酒廠進了一批酒。最後分配的不是5萬元的錢而是給了5萬元的酒，並稱該酒價值10萬元。這樣大債權人再把酒一層層分給小債權人，債權人的感覺比直接虧損要好一些。鄂爾多斯人的豪放體現在債務重組上，結果使得一段時間内當地的酒席都上這種酒。

故事二：溫州經濟泡沫的破裂源于銀行收緊

上一輪溫州經濟的大漲大跌，很大程度上取決于銀行的信貸政策。按照當地一位專家的說法是“2009年是狂熱的夏天，2011年是暴風雪的寒冬，而2008年信貸規模爆增是危機的導火索“。那時銀行瘋狂放貸，信貸員常常追着老闆貸款。以前這些企業只能靠民間融資，現在銀行來求你貸款，利息低，你會不借嗎？何況投資實業不賺錢，人民币又不斷升值，看着自己的同鄉炒房都發财了，他們自然把錢轉到了房地産。

溫州人敢冒險，集資到處拿地，錢不夠就從民間融資，月息2分，房子一開盤就賣光了。然而好景不長，中央出手收緊銀根，老闆們被告知必須還款，銀行答應會立即再放款，就借高利貸還上，可後來就沒了消息，行長說沒額度，上面不批。這時老闆紅眼了，訂單來了要花錢，只能再次求助2分5的高息，現在房子又賣不掉，很快房價就應聲而落了。溫州銀行界有個抽樣調查數據能說明上述氣候變化。2008年末企業部門的總資産中，民間融資占11%，銀行融資占48%，到了2011年末，民間融資占比速升至27%，銀行融資占比則速降為31%。

故事三：一線城市核心地段的物業抗跌性最強

2008年的次貸危機或許大家還記憶猶新，尤其是對民營經濟和外資的沖擊較大。北京CBD作為這兩類經濟體最聚集的區域，寫字樓租金在一定程度上能代表區域經濟的活力。按照CBRE的統計數據，2008年第二季度CBD甲級寫字樓的平均租金為8元/天/平米，到2009年第三季度一路下滑至6.5元，6個季度的跌幅接近23%。典型的項目如财富中心的租金從6元下跌至5元，售價從2.9萬/平米下跌至2.7萬/平米。此外，從二手房的成交來看，2008年北京二手房市場成交量僅7萬余套，與2007年9.7萬套相比，下滑幅度近25%。

但這種下跌的态勢随着經濟的復蘇快速反彈，尤其是四萬億的刺激，大量企業擴租面積。一年後就觸底反彈，短短三年的時間，CBD甲級寫字樓的平均租金已經從2009年的6.5元飙漲至今天的11.5元，僅僅2011年一年北京甲級寫字樓平均租金的漲幅就高達73%。财富中心的租金已經從5元反彈至13元，售價已經高達7萬/平米。此外，據坊間最新消息，北京五環以内已經沒有商業地塊可供應。由此可見，即使在經濟危機繫統性下跌的情況下，一線城市核心位置的物業抗跌性也是最好的。

關于2014年房地産是否會大幅波動的話題，沒有人真正知道答案，也無需過多糾纏于此。更值得我們關注的是泡沫可能的演變邏輯以及合理的應對策略。上面三個故事分别告訴我們三個道理。一是市場波動時，投資人的心态至關重要，不僅影響到投資結果，更會影響到我們的身體甚至生命。二是金融環境冷暖劇烈變是影響房地産市場大幅波動的重要原因。三是抗跌能力最強的還是核心城市核心地段的核心資産。

今年房地産的波動不會超過2008年，反思那時候的故事，可能會給我們更實在的啟發。

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