資管穩盤與開發清退並行 光大嘉寶上半年仍面臨流動性考題

觀點網 虧損收窄、主業企穩，但杠杆與流動性壓力依然高懸……光大嘉寶2026年上半年的成績單，可謂是喜憂並存。

作為光大安石的核心上市平台與資本運作載體，公司期内實現營業收入5.83億元，同比下降9.15%；歸母淨虧損2.44億元，較上年同期3.73億元收窄約34.7%。不過，扣除非經常性損益後的歸母淨利潤虧損4.66億元，同比擴大約9.6%，說明主業盈利尚未真正轉正。

截至6月末，公司總資産184.02億元，較年初下降7.85%；歸母淨資産18.66億元，下降11.60%；資産負債率82.40%，較上年末微升0.19個百分點。

這份财報的亮點頗為突出。一方面，歸母淨虧損顯著收窄，非經常性損益貢獻明顯；另一方面，以不動産資産管理為核心的主業基本盤保持穩固，在管資産規模近465億元，商業不動産公募REITs更已取得證監會注冊批復，轉型由此邁出關鍵一步。

但短闆同樣清晰：營收繼續下滑，扣非後主業虧損不降反升；投資收益與信用減值損失合計拖累超過3億元；經營活動現金流由正轉負；資産負債率處于高位，流動比率與速動比率偏弱，短期流動性管理壓力仍在。

在9月22日召開的業績發布會上，光大嘉寶董事長蘇揚表示，未來公司将以輕資産模式為重點，穩步擴大管理規模和業務覆蓋面；同時，持續提升在管項目經營質效，推動成熟項目退出與低效資産盤活，努力改善經營業績。

虧損收窄

報告期内，光大嘉寶實現營業收入5.83億元，同比減少5872萬元，同比降幅9.15%，主要受寫字樓、商業等不動産租賃業務租金收入同比下降拖累。

從成本與費用端看，營業成本3.32億元，同比下降13.28%，降幅大于營收，顯示公司通過壓降結轉房産銷售成本等措施，在一定程度上守住了毛利空間。

不過，由于不動産資管業務加大銷售推廣力度，期内公司銷售費用逆勢增長13.40%至2081萬元；同期管理費用1.07億元、财務費用2.16億元。在收入下滑的背景下，期間費用剛性進一步擠壓了利潤彈性。

上半年，公司歸母淨利潤虧損2.44億元，較上年同期減虧約1.29億元，表面看修復明顯。但拆解利潤來源可以發現，這一改善主要依賴非經常性損益。

财報顯示，報告期内公司結轉上海市嘉定區嘉羅公路1385号物業政府征收補償收益1.47億元，同時收到其他權益工具投資分配現金股利0.45億元、非流動性資産處置損益1.84億元，上述非經常性損益合計約2.23億元，直接拉低了賬面虧損。

剔除後，光大嘉寶的扣非歸母淨利潤虧損擴大至4.66億元，較上年同期的4.26億元不降反升，說明經營性盈利修復尚未真正到來。

細看合並利潤表，拖累主業利潤的因素主要來自以下層面。其中，期内公司投資收益為-1.73億元，虧損擴大約4262萬元。其中，對聯營企業和合營企業的投資收益為-2.47億元，上年同期為-1.39億元，虧損擴大近八成。

光大嘉寶提到，這主要源于權益法核算的不動産投資業務LP份額投資出現虧損，而這也反映出其存量股權投資項目的回報仍在探底。

同時，公允價值變動則由去年同期的203.67萬元轉為今年上半年的-665.52萬元。金額雖小，但由正轉負，成為不動産資産貶值的又一印證信号。

此外，信用減值損失1.28億元，同比多計提3326萬元，其中僅向中關村項目提供的财務資助就計提減值7670.91萬元，反映出部分存量投資項目的回款與估值風險正在釋放。上述三項合計，對利潤形成超過3億元的負向拖累。

一邊是權益法下的基金持續虧損，一邊是直接持有的資産不斷貶值，兩條線同時惡化，指向的並非某個項目的偶發問題，而是不動産行業的整體下行風險。

整體而言，營收與利潤數據勾勒出的是一幅“賬面虧損收窄、實質經營承壓”的圖景，公司距離依靠主業實現盈利反轉仍有距離。

在9月22日召開的業績發布會上，光大嘉寶董事長蘇揚表示，未來公司将采取以下經營措施，努力改善經營業績：

其一，繼續在有效控制風險的前提下，以受托管理、開發代建、專業咨詢、項目監管、品牌輸出、商業服務等輕資産模式為重點，穩步擴大管理規模和業務覆蓋面。

其二，把提升在管項目經營質效擺在更加突出位置，持續強化“一項目一策”管理，同時加強工程改造、成本管控、安全生産及意識形态領域安全管理，增強運營韌性和資産保值能力。

其三，按照市場化、專業化原則，積極推動成熟項目退出、存量資産處置和低效資産盤活，靈活研究和運用大宗交易、股權轉讓、資産轉讓、散售去化等多種方式推進項目退出，並強化與市場投資人的溝通，推動市場銷售等工作。

資管穩盤與開發清退

不動産資管業務仍是光大嘉寶最具确定性的“壓艙石”。

截至報告期末，公司在管項目共計48個，較年初減少2個。其中，投資管理類項目21個，同比持平，在管資産規模464.87億元，在管基金規模219.69億元，在管面積約235.30萬平方米；受托資産管理類項目16個，較年初減少2個，在管面積151.99萬平方米，較年初減少30.67萬平方米；咨詢服務類項目11個，數量與年初持平，期内合計開展15個，去年同期為13個。

上半年，不動産資産管理業務實現營業收入2.06億元，其中管理及咨詢服務費收入1.54億元，其余收入0.52億元。

從業态分布看，在管資産以商業消費與寫字樓為主，其中，商業消費項目規模271.29億元，占比58.36%；寫字樓158.73億元，占比34.15%，二者合計超過九成；酒店及公寓占比3.56%、物流基礎設施占比3.53%、其他占比0.40%。核心城市商業與辦公為主的投資組合，與“促消費、穩商業”的政策導向基本契合。

此外，光大嘉寶合並報表外長期在管項目上半年産生收入8.63億元，其中華北占34.25%、華東占20.25%、西南占15.30%、其他地區占30.20%，全國化布局相對均衡。

具體來看納入合並報表範圍的在管基金及項目運營數據，報告期末，上海光大安石中心、虹橋中心、重慶朝天門、嘉定大融城四個項目分别實現出租率73.23%、85.92%、99.34%、94.78%，在行業下行周期中，多個項目仍保持較高出租水平，運營端的穩定性可見一斑。

不過，四個項目上半年營運收入合計僅約2.81億元，簡單年化計算，全年營運收入約5.62億元，相對于163億的總投資，年化回報率約3.45%，並不算高。

物業租賃方面，上半年公司出租物業建築面積39.26萬平方米，權益口徑21.33萬平方米，取得營運收入3.09億元，權益口徑1.53億元。

LP投資方面，公司在管基金累計投入金額76.85億元，而期末投資余額合計約49.69億元，說明歷史上已有部分項目實現了退出，公司具備一定的退出實操能力。

不過，報告期内公司在管基金向投資人分配收益總金額為0，成熟項目的退出與分配節奏仍偏緩，存量盤活成效有待兌現。

但需要看到，不動産投資本身就是長周期業務，從投入到退出通常需要5-8年甚至更長。光大嘉寶的項目多集中在2014-2019年投資，目前正處于集中退出期，但由于當前大宗交易市場流動性偏弱，退出的節奏被拉長，這是行業普遍現象，並非光大嘉寶獨有的“死局”。

更積極的變化發生在輕資産拓展與資本運作兩端。報告期内，公司新增中選或簽約徐州淮海新天地商業咨詢、上海新江灣酒店招商、重慶璧山住宅開發代建、重慶力帆中心監管、北京豐台及湖南長沙住宅代管等多個項目機會，“安石建管”等品牌影響力持續提升，輕資産服務場景和客戶結構進一步優化。

資本運作層面，多層次REITs市場建設帶來實質性突破。在業績說明會上，董事會秘書李昂确認，以靜安大融城、江門大融城為底層資産的“光大保德信光大安石封閉式商業不動産證券投資基金”已于2026年2月獲上交所受理、6月取得證監會注冊批復；公司作為主要原始權益人與關聯方合計認購上述基金20%戰略配售份額，後續發行時間将視市場環境綜合确定。

公募REITs的發行，是光大嘉寶從“持有運營”走向“投融管退”閉環的關鍵一步，也有望為存量資産提供退出與價值兌現通道。

相比之下，房地産開發業務則走出了清退的步伐。報告期内，公司已無房地産開發項目儲備，僅個别項目有少量尾盤。具體來看，原嘉寶神馬平台開發的盛創三期辦公項目已竣工，報告期實際投資4352.73萬元，實現銷售面積378.64平方米，期内結轉面積4774.41平方米，結轉收入5981.59萬元，期末待結轉面積202.86萬平方米，占整體營收比重極小。

這意味着公司已從“開發+資管”雙輪驅動，徹底轉向以不動産資管為核心的輕、重結合模式，歷史開發包袱的出清為聚焦主業騰出了空間。

業績會上，董事兼總裁田其鋒提到，目前公司房地産開發業務闆塊已無土地儲備，無拟建項目，無在建項目，僅個别項目有少量尾盤，且後續銷售面積、收入等數據均較小。

高杠杆下的流動性平衡

資産端收縮與現金大幅流出，是本期财報的另一個側面。

截至報告期末，光大嘉寶總資産184.02億元，較年初下降7.86%；貨币資金僅8.66億元，較年初驟降44.95%，減少7.07億元，主要系償還到期中期票據及關聯方上海安瑰投資借款所致。

負債端則呈現“總量壓降、結構偏重”的特征。報告期末，公司合並口徑有息債務余額113.96億元，較年初下降6.92%；整體平均融資成本3.94%，在同業中處于較低水平，融資成本控制成效明顯。

債務結構以銀行貸款為主，占比71.24%，公司信用類債券余額僅6000萬元，且期末無逾期有息債務，貸款償還率與利息償付率均保持100%，信用履約穩健。

但杠杆與流動性指標仍顯緊繃，期末光大嘉寶資産負債率82.40%，較上年末微升；流動比率0.54、速動比率0.34，分别較年初下降15.63%、26.09%，短期償債安全墊偏薄。

觀點新媒體查閱發現，報告期末，公司一年内到期的非流動負債減少37.77%至8.42億元，長期應付款清零，反映公司主動壓降短期到期債務、優化期限結構的努力。

但當下，其一年以内到期有息債務約30.74億元，而貨币資金僅8.66億元，存在較大的再融資與資金統籌壓力。

此外，光大嘉寶的主要項目資産受限程度較高，其中光大安石中心、虹橋中心、重慶朝天門大融匯、嘉定大融城等核心項目均以資産抵押獲取銀行借款，資産盤活與處置空間受到一定約束。

現金流層面，期末公司經營活動現金流量淨額-1814.54萬元，較上年同期1.31億元由正轉負，主因房地産業務回籠資金減少及經營開支節奏變化；投資活動現金流量淨額4.06億元，得益于贖回理财産品；籌資活動現金流量淨額-10.79億元，系集中償還到期債券。

期末，現金利息保障倍數由1.92降至1.13，EBITDA利息保障倍數由0.40升至0.52，償債保障邊際有所改善，但仍不寬裕。

值得留意的是，公司期末融資總額113.96億元，對應的年利息支出規模可觀，而上半年歸母淨利潤仍為虧損，利息保障倍數為-0.28，意味着經營自身“造血”尚不足以覆蓋資金成本，對再融資與環境利率的依賴度較高。

在此背景下，以贖回理财、償還債券為主的資金騰挪，更多是流動性節奏管理，而非盈利能力的根本改善。

風險層面，截至2026年6月末，公司商譽余額5.08億元，主要來自受讓光大安石、安石資管股權的價格超過並購日公司享有的可辨認淨資産公允價值所形成，若業務推進不及預期，未來不排除進一步計提商譽減值的可能性。此外，公司部分在管項目受剩余土地使用年限較短、需求減弱等影響，估值面臨減值壓力。

總體來看，光大嘉寶2026年上半年的中期業績是“築底中的結構性企穩”，虧損收窄與REITs突破釋放積極信号，不動産資管主業韌性仍在，但營收下滑、扣非虧損擴大、高負債與弱現金流，仍是橫亘在全面修復前的現實挑戰。

轉型成效的兌現，最終取決于成熟資産退出的節奏、REITs發行的落地，以及輕資産規模能否真正轉化為可持續的經營利潤。

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