昔日房企轉型物管 天譽置業補發業績里的“業務大清洗”

觀點網 一周之内，四份業績公告接連落地，對于停牌已久的港股房企天譽置業而言，這是一次遲到的集中交卷。

9月22日，該公司補發了2025全年以及2026上半年的業績，加上15日披露的2024年全年與2025年中期業績，所有欠缺的财務報告均已全部補上，市場終得以了解其近兩年的财務底色。

據報告顯示，2024年天譽置業錄得收益僅1.29億元，但全年淨虧損卻高達48.14億元，為歷年來虧損規模最大的一年；2025年收益1.15億元，虧損大幅收窄至2.01億元；2026年上半年收益5107.3萬元，虧損再度擴大45.6%至2.54億元。

物聊社注意到，比賬面數據更值得玩味的是其業務構成。

在天譽置業補發的四份業績公告中，這家昔日的房企只剩下“物業管理服務”與“商業運營”兩大業務，與房地産開發有關的“物業發展”、“物業投資”業務均已不見蹤影，同時也沒有關于銷售金額、新增項目、土地儲備等相關介紹。

悄無聲息之間，這家“躺平”數年的房地産開發商，似乎完成了一次徹底的戰略轉身，從一家房企，變成了一家物業服務企業。

“躺平”簡史

天譽置業是廣州老牌房企，創立于1996年，以高端住宅、城市綜合體開發見長，代表性標杆項目包含廣州天譽半島、天譽花園、天河雅樂軒及寰城廣場等。2006年在香港聯交所主闆上市，2019年合約銷售額達121億元，邁入百億房企陣營，迎來了人生中的巅峰期。

天譽置業的沉落始于2022年6月。當月15日，該公司公告稱，對于即将到期需要支付的2022年7月優先票據和2023年12月優先票據本息，将積極尋求于合理時間範圍内與票據持有人協商以期達成一致的方式解決相應問題，“探索所有可行的方案以緩解當前階段性流動資金問題”。

彼時，市場将之稱為“預告式違約”。

預告半月後，6月27日，該公司公告稱，由于貸款人未批準展期，公司未能償還一筆3.4億港元借款的本金及利息，構成實質性違約，並觸發交叉違約。

暴雷伊始，天譽置業積極自救，于2022年8月開始推進債務重組，並在2023年9月披露了重組方案。然而，歷經兩年多，重組計劃始終未能落地，遂最終選擇了躺平，主動放棄重組。

2025年2月3日，天譽置業宣布終止重組支持協議，並給出了兩方面原因：一是在過去兩年半内未能獲得任何資金支持重組或解決公司财務問題；二是即使獲得重組資金，當前情況下，公司業務已惡化，無法按最初計劃産生預期銷售收益以履行相關付款義務。

躺平之後，天譽置業内部董事會迎來了一次大換血，執掌公司多年的余斌辭去了董事會主席，王守坤卸任行政總裁職務，溫曉靖、崔元、唐瑜等均卸下各自職務，理由均為“個人事務”或“健康”。

有意思的是，在躺平不到一個月時間，天譽置業又重啟了債務重組計劃，2月21日公告表示，在仔細考慮有關重組的最新進展及百慕大法院聆訊之後，公司對重組及清盤呈請的立場發生改變，“該改變反映出董事會将支持並積極推進建議重組的新承諾。”

然而變故再次發生。9月1日，梁振傑辭任執行董事兼董事會主席職務，薛漢荣、周華鴻辭任執行董事。截止目前，天譽置業董事會主席、行政總裁等職務都處于空缺狀态。

或許是缺少董事會的支持，2025年11月14日，天譽置業獲百慕達法院頒布清盤令，委任EY Bermuda Limited的Michael Penrose、安永企業财務服務的蘇潔儀與劉韻文及EY Cayman Ltd.的Joel Edwards擔任臨時清盤人，依法行使相關職權。

自2025年4月1日至今，天譽置業停牌時長已超17個月，即将觸及18個月的強制退市生死線。

業務大清洗

對大部分停牌企業而言，復牌最重要的一步是披露尚未發布的财務業績。就在最近一周，天譽置業陸續補發了四份欠缺的業績報告，包括2024全年、2025中期、2025全年及2026中期業績。

不出意外，該公司近些年的營收、利潤都出現了大幅下滑，營收規模從2023年的16.32億元大幅縮減至2025年的1.15億元，減幅高達92.9%，三年淨虧損合計84.46億元。

值得注意的是，天譽置業2024年的業績表現有些“反常識”——上半年營收4.39億元，全年營收規模卻縮減至1.29億。這背後的原因是該公司進行了一次“大手術”，将房地産開發剝離在報表之外。

物聊社翻閱報告後發現，自2024年7月1日起，天譽置業便不再将房地産開發有關的業務主體納入财務報表範圍内，報告中對應的表述為“取消附屬公司綜合入賬”。

關于為何将房開有關的附屬公司剔除出表，公告中亦給出了理由：一是天譽置業不再控制房開業務相關的附屬公司；二是這些附屬公司的法定擁有權最終将轉讓予特定目標；三是無法查閱該部分公司的相關賬目及記錄，且無法聯絡相關管理人員，現任管理層無法取得所需的财務資料及證明文件，因此難以並表。

剔除房開附屬公司不僅大幅削減了天譽置業2024年的營收規模，還為其帶來了巨額虧損。由于年内将來自該部分附屬公司的75.85億元應收款項全部計提減值，天譽置業2024年錄得歸母淨虧損高達47.56億元，為歷年來虧損最大的一年。

此外，其資産規模亦出現了大幅縮水，從2023年的207.9億元減少至2024年底的3967.6萬元，減少幅度達99.8%；負債總額則從229.85億元降至76.94億元，減幅約66.5%；淨負債規模從21.95億元升至76.55億元，資産負債結構不僅未能得到優化，反而加劇了資不抵債的局面。

房開業務不再並表後，因此天譽置業的業務構成從以往的物業發展、物業投資、物業管理及商業營運四大闆塊，收縮至僅剩後兩者，其中物業管理業務是最主要的收入來源。

2024年、2025年以及2026上半年，物業管理服務實現營業收入分别為1.27億元、1.14億元以及0.51億元，占總收入比例的98.5%、99.3%、99.3%。

截止2025年底，天譽置業在管面積為316.6萬平方米，簽約面積為451.8萬平方米。而在2026年6月底，其在管物業數量15個，在管面積289.3萬平方米；已簽約物業數量15個，簽約總建築面積398.9萬平方米，均較上年底出現明顯的收縮。

天譽置業在管項目區域分布，來源：公告截圖

或許正是由于規模較小，其毛利率達到了驚人的56.6%，遠超上市物企平均線。只是，高毛利也未能讓其實現盈利。

2025全年及2026上半年，天譽置業錄得歸母淨虧損分别為2.01億元、2.53億元，虧損均因高額的貸款利息與違約利息。

面向未來，天譽置業表示将積極捕捉增值服務快速增長的市場機遇。随着行業增值服務收益占比預期于2026年超過40%，公司将憑借現有小區場景，将服務鏈延伸至居家養老、小區醫療及家政服務等高附加值領域，從而構建能抵禦市場周期的第二增長曲線。

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