上海129億出讓三宗地 中海積極擴儲沖刺千億購地任務

觀點網 8月28日，住建部、自然資源部、金融監管總局聯合印發《關于完善商品住房銷售制度的通知》，央行、金融監管總局同日推出信貸配套文件，業内統稱“8·28新政”。

商品住房預售門檻擡升至主體結構封頂，新出讓土地項目優先現房銷售，房企拿地被要求使用自有資金。銷售、土地、金融三端同時收緊，高周轉的舊路徑被明确畫上句點。

新政落地之後，市場各方反應不一。從成交市場來看，8月上海二手住房成交2.07萬套，同比增加18%，9月12日單日網簽1319套，創近77天新高。

土地端卻是另一副面孔。8月31日第八批次開拍，中海底價150.19億元摘走普陀真如地塊，松江泗泾低密宅地溢價16.41%。彼時有業内人士分析表示，新政對土地市場的影響仍處初步傳導階段，資金門檻擡升之下，分化預計加劇。

9月21日，上海第九批次土拍開槌，黃浦老西門、靜安大甯、浦東金橋3宗涉宅用地總起始價120.94億元，中海一錘定音底價摘走老西門宅地，象嶼&建發鏖戰78輪競得大甯地塊，鮮少出手的中信泰富擊敗越秀、招商等強勁對手奪得金橋項目。

整體來看，新政後的上海第二場集中土拍，冷熱依舊不均。

攬金破千億

截止目前，上海已完成九次集中供地，整體走出了“前穩後熱、驟然降溫”的局勢。

3月13日的第一批次，3宗宅地68.09億元收官，2宗底價成交，整體溢價率低位；同月30日第二批次，保利發展經41輪競價，以6.43%的溢價率拿下長甯内環地塊，開局平穩。

水溫自5月第四批次開始上升，保利“雙雄”以超50億包攬半壁，另有大華集團40.72%溢價奪得闵行浦錦低密地塊，整體土拍溢價率達33.5%；6月30日第五批次，建發鏖戰168輪、溢價29.63%落子靜安大甯；7月28日第六批次，保利發展聯合華潤置地經219輪競價，以161.2億元拿下楊浦八埭頭組團，溢價率35.83%，創下上海公開市場三年來的首宗百億級地王。

8月31日，第八批次作為8·28新政後上海首場集中土拍登場。中海底價150.19億元競得普陀真如地塊，刷新普陀區總價紀錄；松江泗泾低密宅地經29輪競價，由國貿&星獅聯合體以16.41%的溢價率收入囊中。一冷一熱，市場用兩宗地塊為新政後的房企心态寫下注腳。

将視線聚焦在第九批次土拍上，高總價地塊以低溢價或底價成交，低總價地塊則出現多家房企競搶。

其中，黃浦區C010302單元271A-03地塊出讓面積8544.05平方米，容積率4.7，規劃建面40124.70平方米，限高80米，住宅占比不超過90%，另有不低于10%的商業須由競得人全自持。

該地塊是黃浦公開市場時隔12年再度入市的涉宅用地。地塊起始價38.88億元，起始綜合樓面價96900元/平方米，剔除商業及公服後住宅起始樓面價約108750元/平方米，這一起價已排在黃浦涉宅地第一、全市第四，最終由中海出手以底價拿下。

靜安區N070302單元117a-09地塊為純宅地，出讓面積42200.07平方米，容積率2.4，規劃建面101280.17平方米，起始價66.84億元，起始樓面價66000元/平方米。該地塊是上海首個采用“環境修復+開發建設”模式的住宅用地，競得人另需支付基坑費4.6億元、變電站費用1700萬元。

經兩家競買人鏖戰78輪，最終由象嶼&建發聯合體以70.50億元競得，溢價率5.48%，成交樓面價69614元/平方米。對比6月30日，建發在同闆塊鏖戰168輪、溢價29.63%拿下的大甯081a-08地塊，此次117a-09地塊的競争壓力明顯小了許多。

壓軸登場的金橋地塊，給出了本批次最熱鬧的一戰。浦東新區Y000902單元19-21地塊出讓面積20904.33平方米，容積率1.8，規劃建面37627.79平方米，起始價15.21億元，起始樓面價40430元/平方米。

金橋核心區新房斷供約5年，4公里範圍内上一宗宅地還要追溯到2021年2月嘉里建設聯合GIC以60.14億元競得的浦興社區Y000901單元02-01A地塊。

該地塊吸引中信泰富、越秀、招商蛇口、金茂、綠城&盛安置業&西子聯合體5方下場競搶，最終經143輪報價，中信泰富以19.72億元、溢價率29.65%将其收入囊中，成交樓面價52416元/平方米。

至此，第九批次3宗地全部成交，合計收金約129.1億元，溢價總額約8.2億元，溢價率約6.8%。

前九批次，上海拍地累計收金1046.42億元，平均溢價率約14.7%。從企業來看，拿地主力依然是央國企、地方平台與混合所有制的頭部房企，民企身影僅見大華集團等寥寥數家。

誰在拿地

有分析稱，受8·28新政影響，房企拿地态度會更加謹慎，更加注重現房銷售環節的定價與利潤空間，結合資金壓力和開發周期等因素，低總價、低容積率的地塊會更受市場關注。

不過，凡事總有例外，而中海是一個特别的例子。

在今年中期業績發布會上，該公司管理層明确指出，在政策穩定前提下全年新增購地額目標保持800至1000億元。而在上半年，中海拿地極為克制，僅在8個内地城市及香港合計新增9宗地塊，總地價78.6億元，權益地價76.6億元，都不到百億規模。

為了完成購地KPI，中海在進入下半年之後大力補倉，拿下了不少高價地塊，且大部分都是獨自出手。僅在七月，其以139.42億元新增5宗地塊，就已超過上半年拿地總額。

8月，其再次以267.60億元補倉北京朝陽及石景山區、香港洪水橋片區、甯波鄞州高新區、上海普陀區，其中最引人側目的是在上海第八批次拿下普陀“上海真如中心”地塊，150.9億元的起拍價将其他房企拒之門外，最終唯有中海報名。

經計算，中海前8月合計新增購地19宗，新增權益建築面積237.57萬平方米，權益地價483.62億元，離年度目標尚遠，“揮金”之旅仍需繼續。

9月2日，中海經24輪競價以25.26億元拿下西安曲江一期核心QJ4-2-89号宅地，溢價率達40.03%；9月4日，以底價5.41億元競得沈陽渾南區長白山姆南地塊；9月10日，歷經257輪激烈報價，以25.5億元拿下深圳福田安托山迷你宅地，溢價率125.46%。9月18日，中海還參拍了天津河西區新八大里宅地，但最終遺憾地失之交臂。

算上上海黃浦老西門地塊，中海今年目前累計拿地金額不超580億元，未來一段時間内或許仍需要趕KPI。

不過，在剔除中海這個“特例”後不難發現，大部分房企的日子過得還是比較“拮據”的，比如金橋宅地一戰中的主角中信泰富，近三年來公開拿地的次數屈指可數。

據公開資料查詢，2023年是中信泰富的拿地高峰，新增了上海楊浦平涼社區（八埭頭）風貌保護地塊（外灘道）、南京南部新城G41地塊（南京九廬）、無錫東蠡湖地塊（玖映蠡湖）三大項目；2024年無新增拿地；2025年與南部新城會展聯合拿下南京南部新城G86地塊。除此之外，再無其公開拿地信息披露。

直到此次打敗越秀、招商蛇口、金茂、綠城等老牌房企，成功拿下上海金橋核心區宅地，聚光燈才又一次打在其身上。

公開信息顯示，上海第十批次土拍即将于9月29日開幕，共推出4宗宅地，分别位于虹口北外灘、楊浦五角場、闵行古美和寶山淞寶，總出讓面積超12公頃，起始總價約141.93億元。

這一次，又會有哪些名家登場？

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