博鰲特寫 | 保利物業靳勤：物業服務需要的是質價相符

觀點網 物業行業正在經歷一場深刻的變革，而變革中仍然暗藏機會。

8月的海南夏日明媚，同一時間線下，三千里外有小區再次“炒掉物業”，一海之隔也有業委會剛剛完成物業選聘工作，還有更多被社交平台算法略過的物業撤場、接盤正同時發生在或遠或近的某地。

從小區基本的“四保一服”，到更進階的生活服務、到家服務，物業服務在現代住宅小區中早已是難以替代的存在。

或主動或被動的物業撤場背後，不論誰人來去，在退盤與接盤之間，物企們就像海浪一次又一次拍打在沙灘上，揚起的泡沫消散後仍有機會再次回到岸上。

就在情況更為復雜、行業面臨質價诘問的時刻，時隔七年，我們再次與保利發展下屬保利物業黨委副書記，保利城市建設服務有限公司董事長靳勤相聚于博鰲直播間，一起看見物業行業的過去、現在與未來。

2026年是物業行業新的起點：“十五五”規劃首次将物業管理納入國家頂層制度設計，明确物業可延伸養老、托育等民生服務，将物業融入完整社區、城市更新等核心環節。

談及這一政策定位帶來的行業變化，靳勤點出了物業費降價、物業大撤退、低價競標等行業現象背後最核心的邏輯——物業服務需要的是質價相符。

他坦言，行業近年來問題較多，主要集中在小區物業費定價、服務質量不滿意、需求未充分滿足且價格偏高等方面，加之企業間競争加劇，出現帶資入場、低價競標等現象。

“這些本質上都是市場競争加劇的表現。市場環境趨緊，倒逼企業加快提升發展能力；業主期望值上升，對服務提出更多要求，若未能滿足，便會産生降價訴求。”

在靳勤看來，問題的根本在于部分物業服務沒能實現“質價相符”，也就是服務質量與收費標準不匹配。

行業中也有很多正面案例，一些高端樓盤從交付起一直保持優質服務，業主從未提出降價或換物業，沒有陷入惡性循環。

靳勤進一步解釋道：“並不是說高端項目就相對好做，而是高端樓盤從交付起持續按標準提供質價相符的服務，獲得業主認可後，關系會相對穩定。在此基礎上每年做好服務亮點和細節提升，業主滿意度會逐步提高。”

針對今年上半年出現的物業企業主動撤場，靳勤表示，企業撤場通常有兩類原因，一是業委會或業主的服務訴求與企業供給難以平衡；二是項目虧損嚴重，無法持續經營。

“保利物業在續簽時若遇到帶資要求或超出合理極限的條件，即使不盈利也無法滿足，就會果斷撤場。我們不會以降低費用、削減服務標準來換取續約，那樣只會形成惡性循環。”他強調：“關鍵仍在于能否做到質價相符”。

風暴平等襲向每一位參賽者，大部分上市物企都失去了過去的增速，但機會並未走遠。

談及行業未來三年的結構性機會，靳勤認為，首先需要服務理念升級，不能僅停留在基礎物業服務層面；其次，服務産品也需升級，在基礎物業之外拓展增值服務，如居家養老、康養、資産打理和社區運營等；此外，必須強化服務品質。

“目前不少企業‘看菜吃飯’，按收費定標準，一旦業主降價便降低品質，導致社區内産生分歧。質價相符的根本前提是讓業主滿意，只有業主信任，才可能接受增值服務。”

對于業主關注的“性價比”與企業堅持的“質價相符”之間的關系，靳勤認為兩者視角不同。

“前者從業主感受出發，期望付出較少費用獲得更高服務價值；後者從企業角度，按收費提供相應標準。長期主義要求企業讓業主感知到高性價比，而企業自身則堅持質價相符原則”。

或許是意識到上半年住宅物管方向的市場競争正在升級，在年中節點時，不少上市物企不約而同地表示要重點發展非住宅業态。

而保利物業的選擇，是堅持覆蓋住宅、商企産業園、城市公共服務三大基礎闆塊的“大物業”全運營商戰略。

靳勤透露，保利物業“3+2”賽道中每一個方向都很重要，並不存在側重某一賽道發展的情況。“住宅是基本盤，服務品質會直接影響商辦和公服的市場競争力；而商企和園區服務代表新生産力方向；公共服務貼近政府和群衆。我們三大事業部相互融合、資源互通，僅在特定大項目上有所側重。”

就在觀點2026年博鰲系列活動開始前，保利物業剛透露正式進駐橫店影視城項目的消息，靳勤在采訪中向我們拆解了保利物業是如何在全域服務這一創新賽道上走向全域景城。

根據介紹，保利物業全域景城模式盈利主要來自基礎服務、增值配套、資産管理和招商收入，但模式復制難度不小，難點在于“千城千面”。“每個景區、街區的文化、氛圍、建築特點各異，這是需要我們結合當地特色再進行定制化策劃。”

今年上半年，“全域景城模式”已從前期探索進入産品化建設和模式復制階段，保利物業新增拓展二十余個景區，包含白雲山等4家5A級景區。

靳勤表示，未來1至2年，公司将推動該模式升級為産品體系完備、科技賦能充分、標準可復制的成熟業務模式。

靳勤特别提到，保利物業這十年完成了四次蛻變：角色上從服務外包承接方到城市長期運營合伙人；運營邏輯上從基礎空間管護到人文場景全域運營；能力上從分散單兵作戰到三重體系全鏈條賦能；視野上從化解眼前治理痛點到布局城市運營長遠發展。

從守住“質價相符”的底線，到拓展“全域景城”的邊界，保利物業的十年探索展現了一條從傳統物業服務向城市綜合運營轉型的路徑。

正如靳勤在演講中所說：“物業服務行業的升級，並非追逐熱點的短期博弈，而是一張藍圖繪到底的長期主義實踐。”

在行業從規模競争轉向質量競争的今天，保利物業這份堅守與蛻變，或許正是破局的關鍵所在。

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