國企退場、私募敲門 恒大物業貨架上待沽命運

觀點網 兜兜轉轉，恒大物業的買家還是鎖定在幾個私募機構中。

6月宣布與第一次敲定的潛在買方談判終止，恒大物業又被擺回了貨架上，直到7月清盤人宣布将另擇“金主”，再次推進出售事項。

時隔兩月傳來新消息，有報道稱太盟投資集團(PAG)、華平投資和信宸資本等正在準備報價競購恒大物業。

與傳聞中原已走到最後一步的廣東旅控揮手告别，恒大物業作為恒大集團如今最值錢的資産之一，似乎仍是無緣國企“鐵飯碗”，将要落入私募股權機構手中。

但市場猜測終歸只是猜測，2026年上半年業績逐步向好的恒大物業，還是要在貨架上駐留一段時間。

新的機會

盡管買家未定，市場對于恒大物業出售事項始終保持着一定程度的關心。

6月與上一任潛在買家談判破裂時，恒大物業股價迎來斷崖下跌，6月25日盤中一度跌超27%，截至收盤跌幅為23.53%。

但進入7月，尤其是恒大清盤人宣布重啟恒大物業控股權出售進程後，公司股價持續修復，截至9月18日收盤漲0.85%，報1.18元/股，市值重回127億港元。

這也意味着，市場對恒大物業引入新戰略方，以及潛在溢價收購始終抱有信心。

如今重新确定買家人選，恒大物業歷時一年有余又兜兜轉轉回到最初的起點。

回看公司出售歷程，經歷前期漫長的競購要約挑選，中國恒大在今年4月與一名選定的投標人簽訂排他性協議，開始一對一談判。而對于這位傳聞中的潛在買方，市場中風聲最大的是廣東旅控。

清盤人和廣東旅控一度走到簽訂排他協議，只差盡調與價格商議的最後拍闆，就連排他性談判屆滿之後，雙方仍在繼續磋商，但最終還是在6月25日宣布談判終止。

市場原本十分看好的交易告吹，所有猜測中看似最穩妥的國資接盤沒能落地，但恒大物業不好賣這件事，其實一開始便擺在了台面上。

首先在價格方面，若以清盤人表示不再考慮新要約的時期恒大物業120億港元市值計算，恒大及CEG合計持有的51.016%股份代價約為61.2億港元。

而在磋商價格之時，考慮到恒大物業與關聯方舊賬未清、資金往來等風險，實際估值或許還要再打折扣。

再者便是恒大物業始終繞不開“恒大因素”：來自關聯方的大量壞賬、134億元資金糾紛及未了結法律訴訟等歷史遺留風險，盡調過程中了解越深，賣方便更難準确把握風險底線。

更何況若是國資企業，買家收購流程更嚴格規範，對價核定、付款模式及債務剝離等環節均需經過多級審批，容錯空間極小；另一方面清盤人的核心目標是迅速變現以最大限度保障債權人權益，雙方訴求難以調和。

而如今傳聞中的國資主角退場，私募機構們躍躍欲試，恒大物業或許會迎來不同的結局。

在清盤人宣布重啟出售事項時，便已有消息指出潛在買家名單中包括太盟投資、信宸資本等知名私募股權公司，這一次還多了位華平投資。

據物聊社了解，信宸資本是中信資本的私募股權投資分部，官網簡介顯示該基金目前管理着102億美元的資本。

值得注意的是，信宸資本背靠中信資本，在恒大物業上市前，中信資本系便以30億港元為對價取得恒大物業約3.582%股權，成為恒大物業的戰略投資者。

太盟投資則是專注于亞太區的私市股權類投資公司，最擅長逆周期抄底，曾對珠海萬達商管進行多輪投資，如今手握48座萬達廣場。

同樣來自外資，同樣擅長大型資産重組，華平投資更側重于長期成長型股權投資，在售項目覆蓋消費、醫療和不動産領域。

根據知情人士消息，太盟投資、華平投資和信宸資本等正在準備報價，但競購仍在醞釀階段，相關公司最終未必會提出要約。

競購局面

轉入下半年，比起上半年廣東旅控與清盤人磋商恒大物業出售事宜時，許多事情已走到新的局面。

與恒大物業關聯最深的便是恒大地産與許家印。8月20日，對于恒大地産與許家印案一審結果宣判已經落地。

其中，對恒大集團數罪並罰，判處罰金人民币88.2億元；對恒大地産判處罰金人民币70億元；對許家印數罪並罰，判處無期徒刑，剝奪政治權利終身，並處沒收個人全部财産；對違法所得繼續追繳，不足部分責令退賠。

細數恒大與許家印的罪名，非法吸收公衆存款罪、集資詐騙罪、違法發放貸款罪、違法運用資金罪、職務侵占罪、欺詐發行證券等罪歷歷。

恒大物業方面，2026年上半年實現收入約69.43億元，同比增長約4.5%；淨利潤約5.03億元，同比增長約2.5%；歸母淨利潤為5.17億元，同比增長約9.5%。

身處風浪不斷的物管行業，恒大物業上半年在物管本職上的經營成果放在行業中橫向對比也算可圈可點。

更重要的是，雖然受到134億元存款質押舊賬與多項計提減值損失影響，恒大物業淨利潤仍然保持上升，這意味着很多業務的“去恒大化”在經營層面已接近完成。

不論是更早的2021年出售傳聞，還是從2025年開始的新一輪股權競購，恒大物業距離完成出售已經更進一步。

2021年恒大物業首次傳出出售消息時，傳聞中的交易對象更多集中在同行業頭部或房企，同業合並或相近業态協同是最早的出路。

彼時，碧桂園服務、萬物雲、合生創展等産業資本曾是潛在買家，但最終都因價格分歧和恒大債務復雜度而擱淺。

處在危機爆發的最初階段，當時市場對恒大債務危機的規模和處理路徑還沒有清晰預期，在同一處境中的買家最擔心的是買下恒大物業後仍被關聯交易和母公司債務糾纏。

哪怕是今年年初與國資磋商，恒大物業與恒大集團間的關聯糾紛仍然是阻礙交易的重要原因之一。

如今恒大已經進入清盤程序，對于恒大地産與許家印的判決也已落槌，清盤人對債務處置路徑相對明确，一切都以争取更高的交易對價清償債務為核心。

這時情況與2021年已有不同，買家面對的不再是一個持續談判中的不确定對手，而是一個由清盤人主導的、以變現資産償還債權人為目標的處置框架。

這意味着交易結構可以設計得更清晰，比如只買物業公司的股權，與母公司債務做切割，或者通過法院認可的方案完成交割。

而相對于前一位潛在買家，太盟、華平、信宸這類私募機構有足夠的資金體量吃下較大標的，同時都具備重大資産重組與處理復雜交易的經驗，並且對項目的回報周期有充足耐心。

太盟近年來在中國市場動作頻繁，華平在物業和不動産領域有長期布局，信宸資本則有本土資源和不良資産處置經驗，但私募機構作為競購方，更看重的是通過專業運營和資本運作實現價值修復，而非短期轉手。

對于如今的恒大物業而言，命運将被帶領至何方，便要看最終誰能再次走到排他性協議桌前。

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