新世界的活水 上海K11要發商業不動産REITs

觀點網 商業不動産REITs隊列再添一員，這次是新世界發展，底層資産是上海香港新世界大廈。

9月19日，上海證券交易所官網顯示，廣發新世界封閉式商業不動産證券投資基金（以下簡稱“廣發新世界商業不動産REIT”）更新為“已受理”狀态。

資料來源：上海證券交易所官網，商業客截取

根據招募說明書（草案）披露，該REIT預計募集規模為38.18億元，原始權益人為上海新世創曜企業管理有限公司，管理人為廣發基金，底層資産是上海香港新世界大廈，其由上海K11 Art Mall購物藝術中心及寫字樓部分上海K11 ATELIER新世界大廈構成。

有意思的是，這部分資産此前曾陷入到出售傳聞中。2025年7月，有消息稱，新世界發展将以28.5億元的價格挂牌出售上海K11的部分寫字樓單元，但新世界發展随即進行了辟謠。

對比來看，此次REITs發行涉及的募集規模38.18億元，較當時傳聞中僅寫字樓部分28.5億元的售價高出近十億元，REITs路徑在估值上的優勢不言而喻。

而之所以會傳出這類傳聞，主要與新世界發展這兩年推行的“七招全力減債計劃”密切相關，其中包括積極出售發展項目、積極出售非核心資産、釋放農地價值、提高租務回報、精簡成本、暫停派息，以及積極的财務管理等。

如今，通過發行商業不動産REITs，新世界發展既能保留這個中國内地標杆商業項目的控制權，又能籌到一筆不少的資金，怎麼看都是一單更劃算的生意。

招募說明書顯示，該筆REITs的底層資産估值規模達到45.68億元，預測現金流的年復合增長率為1.41%，折現率為5%；2026年4-12月預測可供分配金額為1.38億元；2027年度為1.81億元。

資産底色

新世界發展在中國内地主要通過新世界中國開展業務，後者的核心項目遍布華南、華東、華中、華北及東北地區。

上海香港新世界大廈位于淮海中路中心商務區，總占地面積逾9900平方米，總建築面積超13萬平方米，憑借樓高265米成為淮海中路的地標性高層建築。

該項目最早于2002年完成竣工驗收，落成後的十余年間，它主要是一棟純租賃用途的甲級寫字樓，主要面向從事金融、專業服務行業的租戶及外企等。

2013年，新世界集團斥資超過4億元，對大廈的商業裙樓部分進行了徹底改造，建成中國内地第一座K11購物藝術中心。而它的特别之處，就在于開創了“藝術+博物館零售”的模式，将藝術展覽、自然景觀與商業消費深度融合。

至此，上海香港新世界大廈成為坐擁黃浦江景，匯集甲級寫字樓、K11購物藝術中心及全上海首個辦公樓内高級行政人員會所K11 Club于一體的綜合項目。

從各業态體量來看，商業涵蓋地下3層至地上5層，可租賃面積約1.69萬平方米；寫字樓為地上11層至57層，可租賃面積8.05萬平方米，此外還有地上6層至9層的停車場等其他面積。

除地段優勢外，K11購物藝術中心的招商水平在上海商業格局中的分量無需多言，比如從首店數量來看。

截至目前，K11購物藝術中心在營首店總量為25家，其中有18家全國首店，如Casetify，以及7家上海首店，如Yohji Yamamoto、王繁星面館、Atlas Farmer等。

而K11 ATELIER定位淮海中路地標級甲級寫字樓，聚焦高端商務辦公，目標客群以金融服務、專業服務（律所、咨詢）、高端零售、奢侈品牌區域總部、數字新經濟企業為主，多為區域總部與中大型優質企業。

運營表現方面，據招募說明書披露，過去三年，購物中心部分的K11購物藝術中心的出租率分别為90.21%、95.92%、92.04%，合同租金單價分别是20.94元/平方米/天、17.67元/平方米/天、15.44元/平方米/天；

寫字樓部分的K11 ATELIER的出租率分别為92.21%、90.13%、90.15%，合同租金單價分别是7.98元/平方米/天、7.63元/平方米/天、7.20元/平方米/天。

到了2026年第一季度，K11購物藝術中心與K11 ATELIER的表現都較過往有不同程度的提升，K11購物藝術中心出租率攀升至96.98%，K11 ATELIER出租率則微升至90.52%，租金單價分别為16.84元/平方米/天和7.01元/平方米/天。

數據來源：招募說明書，商業客截取

分拆上市背後

将上海K11裝進REIT里分拆上市，與其說是一筆常規的資産證券化，不如說是新世界發展将降債策略推向縱深的一步關鍵棋。

要想梳理清楚這筆REIT為何在此時推出、為何選擇上海K11、為何選擇REITs而非直接出售，我們需要回到新世界發展當前的财務處境中去分析。

根據新世界發展2025/2026财年中期報告，截至2025年底，公司總債務約1443億港元，淨債務約1227億港元，淨負債率錄得59.7%。

為應對債務壓力，新世界發展已通過多種辦法來減輕身上沉重的債務包袱，包括進行銀行貸款再融資、債務置換等，以及行政總裁黃少媚推行的“七招減債”策略。據悉，2025年以來，新世界發展已推動882億港元銀行再融資，還有約200億港元的債務交換。

然而，再融資和債務置換只能延緩壓力，真正的減債仍需依靠資産變現來提供現金流。出售資産的确是最簡單粗暴的辦法，因此市場不時傳出“新世界發展28.5億元放售上海K11寫字樓部分”等傳聞。

但在上海目前的寫字樓市場環境下，直接出售寫字樓資産較難獲得理想估值，買方議價空間大，賣方處于被動地位。

直到如今商業不動産REITs進入爆發期，新世界發展找到了一條更加健康、體面的融資路徑。

将上海K11購物藝術中心與K11 ATELIER打包上市，新世界發展作為發起人仍保留對資産的運營控制權，同時一次性回籠約38.18億元資金，且REITs平台能夠為後續其他資産提供持續的退出通道，而非“一錘子買賣”。

總的來說，這筆REIT的成敗，不僅關乎38.18億元的募集結果，更關乎新世界發展能否向市場證明，其持有的内地優質商業資産具備通過REITs平台持續變現的可能性。

對于新世界發展來說，這一通道的長期價值，或許比單筆募資金額本身更為重要。

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