均價16.3萬 中海·海潮玖序能否為杭州“頂豪六小龍”壓軸？

觀點網 杭州今年長達五個月的頂豪供應潮進入了尾聲。

9月14日，中海·海潮玖序領出首張預售證，24套疊墅精裝均價16.3萬元/平方米，起步總價5100萬元。

這是2025年杭州總價地王的首次亮相，也是“頂豪六小龍”收官之戰。

在此之前，“頂豪六小龍”入市節奏已經清晰勾勒出這輪行情的輪廓：4月中旬，中海·萬潮玖序率先領證，均價突破10萬元/平方米，並在6月下旬完成三開、

同樣在4月，濱江金帝·奧映世紀軒首開86套，均價8.77萬元/平方米，在7月底進行了四開，共推出276套房源、

建發·栖湖雲莊4月首開38套排屋，均價15.43萬元/平方米，推盤次數十分密集，一個月内已完成三次開盤，其中二開均價最高，達到16.35萬元/平方米、

5月下旬，濱杭傳麒府首開32套房源，均價8.7萬元/平方米，並分别在6月末、9月初進行二開、三開、

進入下半年，7月中旬，濱江·望天際首開66套房源，3小時售罄、攬金33.6億元，一套624平方米頂躍以24.39萬元/平方米刷新杭州高層住宅總價、單價最高雙紀錄。

那麼，壓軸出場的海潮玖序，有什麼特别之處呢？

壓軸亮相

海潮玖序前身是望江單元海潮TOD綜合體地塊，去年3月末，中海經過204輪競價，以80.8億元總價、溢價35.58%競得，樓面價43353元/平方米，刷新當年杭州總價紀錄。

地塊業态遠比中海在杭州的其他項目復雜，含高層、疊墅、大平層、寫字樓，容積率3.6，是地鐵7号線和18号線換乘站莫邪塘站的上蓋項目，西面與城站火車站隔着貼沙河相望，東面一路之隔就是在建的杭州K11購物藝術中心。

海潮玖序首開推出的2#、3#兩幢純疊墅位于09号地塊内，總數只有24套，且只有上疊、下疊兩種戶型。上疊帶露台，約405平方米；下疊帶庭院，約360平方米，均為獨門獨梯。

價格方面，精裝均價16.3萬元/平方米，套均總價約6223萬元，是杭州目前新房市場上均價最貴的疊墅項目。

其中，一套下疊邊套單價26.37萬元/平方米，總價超9500萬元，是整個首開房源中的單價和總價雙料最高。

24套的推盤量，相對于80.8億拿地成本來說只是開始，海潮玖序主力部隊是後續的高層大平層，主力面積210至370平方米，市場放風價14萬元/平方米以上。

這麼看來，首開的24套疊墅，本質上是一次測試。

望江新城“老錢”地段，加上TOD復合業态，市場願意為疊墅産品支付多少溢價，這批房源的去化結果會給出第一個答案。

回顧中海最新一期财務數據，上半年合約銷售額1343.5億元，同比增長11.8%，是TOP10房企中唯一實現雙位數增長的，並在8月反超保利發展登頂行業銷售榜第一。

但與收入增長形成對比的是，利潤端承壓明顯，上半年實現歸母淨利潤70.3億元，同比下降18.24%，毛利率收窄至16.1%。

而土地增值稅計提大幅增加正是利潤下滑的重要因素之一，放到海潮玖序單個項目上來看，高達80.8億的拿地成本需要通過後續高層放量銷售來攤薄。

因此，首開疊墅銷售情況，将直接影響後續房源的定價策略和市場預期。

地市管窺

随着“六小龍”中的海潮玖序入市，杭州頂豪市場“供應峰值”暫告一段落。

從拿地端看，地王潮已經退去。回望2025年，這是杭州核心區“地王”集中誕生的一年。

1月，濱江集團以6.48萬元/平方米拿下湖墅地塊，拉開地王潮序幕。

3月，望天際地塊以樓面價7.74萬元/平方米、溢價近70%短暫刷新杭州單價紀錄，但這一紀錄僅保持3天即被地價8.8萬元/平方米、溢價115%的建發蔣村地塊打破；海潮玖序則以80.8億元總價成為年度總價地王。

但進入2026年上半年，土地市場熱度結構發生了變化。

據觀點指數研究發現，杭州上半年十區涉宅用地共成交34宗，成交總額481.45億元。相比2025年上半年成交涉宅地塊68宗、成交金額1160億元，同比分别下降50%、58.5%。

不過放在全國來看，杭州仍是上半年重點城市中土地成交熱度最高、競争最為激烈的城市之一。

6月下旬，招商蛇口經過243輪競價，以60.94億元總價競得濱江區永久河單元地塊，成交樓面價51577元/平方米，溢價率79.03%。

該地塊一舉包攬2026年上半年杭州十區涉宅地塊成交總價、成交單價、溢價率榜首。

從成交端看，購買力已經被集中消耗。市場數據顯示，2026年上半年，杭州總價2000萬元以上新建住宅成交480套，總價3000萬元以上成交163套，總價5000萬元以上成交57套，三項數據均創下近十年同期歷史新高。

但這種集中釋放的購買力，本質是一次短期現象，不具備長期性、可持續性。

限價取消之前，杭州高端住宅産品叠代停滞了五年。取消限價後，新一代項目在産品設計、公區用料、裝修標準上均有所升級，便形成了對上一代産品的“代際碾壓”。

于是，被壓抑五年的置換需求，在2026年上半年集中爆發。

壓軸出場的海潮玖序，入市所面臨的處境又與其他處于供應高峰期的頂豪項目不同，面對的是已經被前五個項目篩選過的客戶。

當頗具新鮮感熱潮褪去，頂豪供應從首開脈沖轉入持續放量階段，購買力池的深度将面臨真正的檢驗。

海潮玖序首開24套疊墅能做到什麼程度的去化效果？将會是這一新階段的關鍵信号。

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