玫瑰園五期終取證 保利如何續寫停擺20年的“首都第一别墅”？

觀點網 9月16日，北京市住建委官網更新了兩條商品房取證信息。

兩張預售許可證指向了同一個項目，即“頤悅和煦佳苑”。也由此，沉寂多年的北京玫瑰園五期地塊，終于迎來入市節點。

據悉，該項目位于昌平區沙河鎮小寨村，由北京玫瑰園别墅有限公司開發。此次取證範圍覆蓋8棟住宅樓，共計370套房源，拟售均價集中在4.93萬元-5.19萬元/平方米。

對于北京市場而言，“昌平”與“玫瑰園”兩個詞匯疊加，不可避免地讓人聯想到多年前的京城别墅標杆項目。

該項目曾吸引各路名流入主，一度成為北京高端居住圈層的代名詞。

但回溯其發展歷程，這處項目已歷經超三十年的沉浮與擱置。為何在漫長的沉寂之後，迎來重啟？

“首都第一别墅”

時間回到1992年12月5日。北京昌平縣房地産開發總公司與劉常明方面合資組建飛達玫瑰園别墅有限公司，注冊資金1500萬美元，投資預算4500萬美元，雙方持股分别為55%與45%。

憑借代理“章光101”生發劑積累原始資本的劉常明，控制的飛達系帶有中日合資背景，當時媒體多以“香港飛達”稱之。項目占地約49.9萬平方米，規劃别墅800余套，單套售價超300萬元，入世之初便冠有“首都第一别墅”光環。

不過，高光開局並未延續。因購地手續違規，項目需向土地管理部門補繳土地出讓費1.5億元，分三期繳納。資金壓力之下，劉常明以8000萬元将玫瑰園打包轉讓給有香港樓市“神奇小子”之稱的鄧智仁，但後者同樣未能破解資金困局。

彼時公開報道顯示，1994年劉常明離世後，項目手續與債務無人收拾，施工全面停擺，玫瑰園也從高台跌落，淪為當時全國知名的破産房地産項目之一。

轉機出現在1996年，山東樂陵建築商梁希森率隊進場，至當年年底累計墊資2.3億元，完成186棟别墅的建設與内外裝修，成為項目最大債權人。

1997年9月，北京一中院裁定玫瑰園進入破産程序。1999年7月，玫瑰園破産拍賣，起拍價3.88億元，僅兩家競買；梁希森加價1000萬元，以3.98億元競得，從建築商變身開發商。

短短七年間，玫瑰園三度易主，玫瑰園在梁希森手中迎來短暫復興。

2000年6月項目重新開盤，2004年、2005年連續兩年入圍“中國十大超級豪宅”，分列第四、第七名。

2005年5月，項目仍在推售“爵世王座”樓王産品；2007年5月12日，四期“黎塞留”（Richelieu）正式開盤，推出20套建面864-1500平方米獨棟水景大宅，毛坯起售價2789萬元/套。

名人業主的加持讓玫瑰園始終保持話題度。公開報道顯示，侯耀文2007年在玫瑰園别墅家中辭世，郭德綱2011年購入其生前房産；劉曉慶也被傳在此置業居住多年。

不過，在四期推售前後，緊鄰的D-23-2地塊（即原規劃的五期）卻再無實質進展。算下來，該地塊已停滞近二十年。

調規重啟

高光之下，五期為何原地踏步？

事實上，五期擱置的核心變量是用地性質。老别墅區容積率僅0.35，綠化率71%，以獨棟、雙拼為主；而D-23-2地塊原規劃為一類居住用地，同樣是低密别墅的“底子”。

2012年5月，昌平區政府致函原市規劃委，提出為統籌解決沙河高教園區入駐高校教師及周邊高科技企業職工住房問題，将五期地塊由一類居住用地變更為二類居住用地並調整容積率，北京玫瑰園别墅有限公司承諾配建3萬平方米限價商品住房。

這一變更牽動容積率大幅提升與保障房配建，審批遷延多年。直到2015年2月，原北京市發改委、市住建委以京發改〔2015〕435号文批復，同意北京玫瑰園别墅有限公司開發建設D-23-2地塊。

批復落地不等于一路綠燈。2016年，有網民舉報該項目“違規審批”，國家有關督查機構來函核查，審批一度暫緩；2017年經溝通确認程序合法後，項目仍未實質啟動，直到2019年，仍有報道指出“玫瑰園五期前途未蔔”。

轉機出現在2024年。當年2月，市規自委昌平分局就D-23-2地塊住宅建設項目設計方案進行公示，公示期滿後于3月末發布反饋意見采信情況的通告；同年5月，項目施工招標計劃亮相。換而言之，從2012年致函到2024年招標，僅“調規”這一件事就走了12年。

2024年11月19日，北京市發改委核發《關于昌平區沙河高教園區D-23-2地塊住宅建設項目重新核準的批復》，同意項目繼續開發建設，批復有效期2年。

批復信息顯示，項目總用地約10.69萬平方米，總建築面積約33.05萬平方米，其中地上建築規模約21.51萬平方米，建設内容為住宅及配套等。其中3萬平方米住宅由昌平區政府指定部門按審計價格回購。同時，項目總投資估算約49.7億元，所需資金全部由北京玫瑰園别墅有限公司籌措解決。

值得注意的是，跨越12年，這一回購規模與2012年承諾配建的3萬平方米限價房數字吻合。

随後，D-23-2地塊開工前的準備也在2024年底密集完成。具體的操盤層面，項目公司北京玫瑰園别墅有限公司由北京源鑫房地産100%持股，源鑫則是保利（北京）房地産開發旗下公司。

據工商變更記錄，2013年1月源鑫入股玫瑰園公司，同年12月希森集團退出、公司變為法人獨資。也就是說，距此次取證，保利系持有這塊地已近13年。

對保利發展而言，重啟的意義直接體現在貨值上。總投資近50億元的盤子，扣除回購部分後，剩余商品住宅即是利潤來源。而批復有效期2年，也意味着2026年9月的取證正卡在時限之内。

不過，據此前批復及相關公示信息，D-23-2地塊容積率2.28，綠地率30%，建築限高53.97米。這意味着從合規層面看，該項目已無法復刻0.35容積率的低密莊園形态，轉而定位為高層與小高層混合社區。

此次獲批預售的正是該地塊的8棟樓，除2棟規劃為4層、各含8套房屋外，其余樓棟分别為9層、11層及18層，共計推出370套房源。

盡管保利官方尚未正式公布案名，但從取證登記名稱來看，項目或将歸入“和煦系”。這是保利北京2023年起打造的産品線，此前已陸續落地石景山的璟山和煦、朝陽十八里店的朝央和煦、順義馬坡的頤璟和煦，以及昌平星宸和煦等項目。

從1992年被譽為“首都第一别墅”的初代豪宅，到2026年取證的高層新盤，玫瑰園五期歷經34年沉浮，幾乎跨越了中國房地産行業的一個完整周期。

如今，在5萬元左右的定價與央企品牌背書的雙重加持下，這個遲到近二十年的項目能否真正實現市場去化，仍有待開盤後的網簽數據驗證。

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