宸嘉發展鵬城首秀 能否喚醒福晟“遺産”大布頭舊改？

觀點網 近日，深圳市規劃和自然資源局龍華管理局正式公示“嘉佰華庭”項目總平面圖，意味着宸嘉發展在深圳市場的首個住宅項目有了最新進展。

資料顯示，嘉佰華庭項目用地位于龍華區觀湖街道觀平路與環觀中路交匯處西北側，建設主體為宸嘉發展全資控股的深圳市興兆投資有限公司。

新銳房企首入深圳，這一話題已足夠吸睛，但項目背後的歷史與坎坷也同樣值得關注。

嘉佰華庭所在地塊是大布頭舊改一期中的01-04地塊。作為龍華觀湖北片區的核心舊改項目，大布頭舊改總建築面積約99萬平方米，定位為集居住、教育、辦公、商業于一體的綜合社區。

早在2015年，大布頭舊改就被列入深圳市城市更新單元計劃，但此後十年卻遲遲未能破土動工。這片土地上沒有等來萬家燈火，而是經歷了一場漫長的停滞。

直到宸嘉發展入局，大布頭舊改才重獲新生。

深圳首秀

時間線拉回今年1月中旬，宸嘉發展深圳公司宣布，觀湖街道松元廈大布頭片區城市更新項目（即“大布頭舊改”）正式奠基開工。

據當時披露的開發順序，大布頭舊改将采用“保障房與商品住宅先行、回遷安置跟進、品質住宅升級、商業辦公壓軸”的四期開發策略。

其中，一期将圍繞保租房、公共服務設施（如社康、養老中心）以及高品質商品住宅進行開發。

不過這也意味着，宸嘉真正的高端産品線，可能要等到三期“品質住宅升級”階段才會亮相。

項目總平面圖顯示，嘉佰華庭建設用地面積24.52萬平方米，總建築面積18.70萬平方米，容積率5.7，最大層數為地上45層、地下3層，綠化覆蓋率40.03%。

其中，住宅區域建築面積約11.31萬平方米，總戶數952戶，戶型套内建築面積均大于90平方米；商業區域建面則為5000平方米；車位共1218個，車位比達到1.28。

從項目分棟指標來看，嘉佰華庭共設4個單元住宅區域，其中1棟一單元、1棟二單元均為45層，建築面積均約2.90萬平方米；2棟一單元共44層，建面2.83萬平方米；2棟二單元共42層，建面2.69萬平方米；

此外，嘉佰華庭還擁有3棟2-3層的裙房及地下室，作為商業、社區級公共配套用房、社區中心等等，合共面積約1.05萬平方米。

資料來源：深圳市規劃和自然資源局龍華管理局

從配套來看，項目自身配建了兩所幼兒園，西南側将建成一所九年一貫制學校，西北側與觀瀾中學一路之隔，教育資源密度在觀湖北片區屬于靠前水平。

交通方面，項目距地鐵4号線松元廈站約700米，在建的22号線松軒站未來通車後将補上第二條軌道支撐。

但商業是嘉佰華庭當前明顯的短闆，盡管項目自帶約5000平方米社區商業，但也只能解決便利店和生鮮等基礎需求，大型消費得依賴2-3公里外的觀瀾湖新城和MH Mall。

不過，随着片區更新不斷深化，整個觀湖北片區的城市界面和商業氛圍有望在未來幾年内迎來集中改善。

十年舊改

嘉佰華庭的誕生，建立在一個走了整整十年的舊改項目之上。

大布頭片區城市更新單元早在2015年就列入深圳市更新計劃，但此後多年一直停留在紙面。直到2020年7月，單元規劃草案才首次公示，距離立項已經過去了五年。

實際上，五年空白期在一些一線城市的大型舊改項目中並不罕見，這其中會涉及到權屬核查、意願征集、規劃編制等大量前期工作。

但大布頭舊改的停滞還有另一層特殊原因，即操盤方自身的動蕩。

2016年，閩系房企福晟集團通過收購深圳市興兆投資有限公司100%股權，拿下了這個項目，将其作為進入深圳市場的首個布局。

彼時的福晟正值擴張巅峰，大布頭只是它在粵港澳大灣區簽下的多個舊改項目之一。

但高杠杆擴張的模式極其脆弱，2019年房地産調控收緊，福晟資金鏈應聲斷裂，債務危機像多米諾骨牌一樣倒下。

直到今年7月，福晟旗下多家子公司仍涉及大量執行案件，執行標的合計超46億元。

福晟陷入危機之後，大布頭舊改也随之陷入了停滞。2019年，國華人壽以約20億元的代價接盤深圳福晟地産65%股權，成為控股股東。但實際上，該項目仍由福晟操盤，並在2020年進行規劃公示。

直到2021年2月，國華人壽将65%股權轉讓給宸嘉發展，這個爛尾多年的舊改才真正迎來新的操盤手。

宸嘉入主後，推進節奏明顯加快。2022年1月，大布頭舊改單元規劃正式獲得龍華區政府批復，此後在2023年9月和2024年12月又進行了兩次規劃修改。進入2026年1月，項目正式奠基開工，預計2029年全面竣工。

從福晟的折戟，到國華人壽的過橋，再到宸嘉的接盤與開工，大布頭舊改走過了曲折十年，也即将迎來真正意義上的第一次市場檢驗。

要回答的問題，不僅是宸嘉深圳首秀的成敗，更是一家年輕房企能否在深圳最復雜的舊改賽道上，復刻曾經在上海、南京、武漢等市場的軌迹。

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