“828新政”放大鏡：中信泰富廣州超級大盤卡位預售末班車

觀點網 市場供貨邏輯發生轉變，房企們如今面臨着的是更深層次考驗。

8月28日，住房城鄉建設部、自然資源部、金融監管總局聯合印發《關于完善商品住房銷售制度的通知》，明确新出讓土地及未取得工程規劃許可證項目優先現房銷售，已取得規劃證項目鼓勵現房銷售並實行備案管理。

現房銷售時代正在加速到來，行業洗牌已經按下開啟鍵，誰搶得先機，誰便有可能成為下一輪回升中跑出來的選手。

9月12日，廣州濱江天地二期尚濱道迎來首次開盤，據官方海報，項目首開3号樓，當日去化近九成，銷售金額6.5億元。

新政的熱度再加上“金九”時機，中信泰富與中船集團攜手“逆襲”了。

首開去化九成

要拆解尚濱道的熱度，還需要回到2020年的廣州土地市場。

彼時，中信泰富聯合中船集團力退萬科、保利、中海等頭部企業，以81.96億+25%自持商業商務建面的代價成功競得廣船一期地塊。

随後，兩家企業再次聯合出手，斥資187.6億拿下廣船後續地塊。

僅拿地便花費将近300億元，中信泰富對這片區域的規劃藍圖，是做一個達125萬平方米的城市大盤，名字定為“廣州濱江上都”，後來更名為廣州濱江天地，總投資不低于400億元。

從項目配套看，觀點新媒體查閱發現，廣州濱江天地坐落在荔灣白鵝潭片區，項目位于廣州11号線和佛山11号線的鶴洞東站，串聯天河、海珠、荔灣、白雲等核心區，7站即可到達珠江新城。

從商業配套來看，全國首家雅詩閣優選已在今年4月30日正式落成開業，萬豪酒店旗下最高端品牌JW萬豪已于2025年9月完成意向簽約。

除此之外，一期商業璇灣坊“無界濱水公園街區”已于2025年五一正式開業；太古里商業首開區已經正式開放，山姆會員店已正式迎客並投入運營；廣州首座萬象城正在推進，預計2026年内迎來開業。

尚濱道正是廣州濱江天地這座超級綜合體的二期産品。

從産品端看，尚濱道主推建面約128至138平方米改善四房，均價參考5.5萬至8萬元/平方米，另有183至238平方米江景大平層在售，預計2028年底精裝交付。

自8月8日項目全維實景示範區開放到開盤，不過30來天，尚濱道首開熱度尚未褪去，項目當晚便趁勢宣布緊急加推01梯腿，補貨建面約138平方米戶型。

不過，尚濱道並非沒有短闆，項目西側臨近主幹道芳村大道南，主打的珠江江景觀賞性並不如一期。

再加上項目預計2028年底才能精裝交付，而整個廣船片區在未來3-5年内仍将處于持續開發的施工期，踩着預售制度末班車節點入市，尚濱道在這場變革中搶占了一個微妙的時間窗口。

值得注意的是，廣州濱江天地項目一期璇灣在2021年11月首開時推出28座350平方米璇灣公館，開盤當天銷售3.6億元；住宅項目于2022年1月正式入市，涵蓋110至155平方米戶型，價格達到7.5萬至8萬元/平方米。

同樣是改善型住宅定位，二期尚濱道則以5.5萬至8萬元/平方米的價格入市，實質上是在一期基礎上做了一次價格回調，似乎是為了換取去化速度。

據市場消息，尚濱道“樓王”産品“濱江1号”183平方米與238平方米住宅實體樣闆間預計于中秋前後開放。

新政下的預售與現房

“828新政”出爐，在産品之外，房企們較量的重點要便從速度轉移至資金了。

8月28日，住建部、金融監管總局、人民銀行等聯合印發《關于完善商品住房銷售制度的通知》。對于房企而言，最核心的兩條變化分别是支持上市房企通過定向增發等工具再融資，以及推行現房銷售。

據了解，新政的現房銷售規則主要針對新出讓土地，而已經拿地、完成規劃報建的存量項目，依舊沿用舊預售制度。

這也意味着，未來一兩年内市面上主流新盤仍然以期房為主，現房紅利則是遠期供給。

卡在期房預售制時代最後的階段，尚濱道所在廣州濱江天地這種量級的超級大盤可以通過滾動開發、預售回款來緩解資金壓力。

身處廣州白鵝潭闆塊競争格局中，新世界·天馥優點在于交通便捷，萬科理想花地傲璟以空間創新見長，國貿保利海上印則依托保利品牌深耕白鵝潭，中信泰富則剛經歷完一場觸底反彈。

從2021年開售至今，廣州濱江天地一期璇灣的去化並不輕松。

璇灣在2022年1月面世，售價刷新片區的新房單價，實現去化率80%、攬金約15億元，但高開低走卻成為項目後續命運。

從銷售價格來看，在2022年首次開盤之時，項目銷售均價高達7.5至-8萬元/平方米，巅峰時期，部分房源價格甚至超過8.5萬元/平方米。

據安居客平台數據，如今項目銷售均價已經回落至5.5萬元/平方米。

面臨售價接連下調、網簽情況不及預期等情況，一期璇灣D棟137平方米四房加推時，總價在620萬-750萬元之間。

相比之下，尚濱道138平方米戶型總價698萬-800萬元，在定價上並未顯著低于一期尾貨，也沒有重回一期首開時的巅峰。

尚濱道似乎選擇了在短期内犧牲部分利潤率，換取去化速度和現金流回籠，從而支撐後續地塊的持續開發。

除此之外，白鵝潭是當前廣州改善型住宅供應最密集、競争最激烈的區域之一，尚濱道以5.5萬-8萬元/平方米單價進入市場，恰好處在競品組的價格帶上沿。

據觀點新媒體了解，國貿·保利海上印位于芳村白鵝潭核心區，由國貿地産與保利置業雙央企聯合開發，2026年4月首開推出1棟共120套單位，價格主流在4.2萬-4.4萬元/平方米之間。

該項目的定位偏向剛改和首改，與尚濱道128平方米起步的純改善定位形成錯位，但4萬元級單價對尚濱道入門總價700萬元以下潛在客戶具有明顯的分流效應。

另一邊，聚龍灣·源舍是聚龍灣片區首發住宅，依托“太古里+地鐵+國企”的配置，2026年4月首開後迅速加推3号樓，參考均價約為4.7萬元/平方米。

源舍的核心賣點是聚龍灣太古里商業的直接輻射，在“商業兌現确定性”這一維度上，将與尚濱道形成正面競争。

尚濱道最大的競争力其實是廣州濱江天地超級綜合體的系統性配套，但問題也在于超大社區的兌現節奏。

目前，項目一期璇灣坊已于2026年5月開業，這也是尚濱道目前唯一已經落地的商業配套，萬象城和太古里的兌現，對整個白鵝潭闆塊是利好，但它們並不在尚濱道的社區紅線内，尚濱道的自持商業體量中，除璇灣坊外的其余部分仍需數年時間才能形成氣候。

對于尚濱道和背後的中信泰富而言，真正的考驗才剛剛開始。

首開成績只能看作是即時熱度，項目後續還有多棟樓宇待推，整個廣船片區更需要企業在未來3-5年内持續投入。

當行業從“比誰跑得快”切換到“比誰撐得久”，這場馬拉松的終點遠未到來。

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