從上海到廣州 大華集團的地王邏輯與舊改賬本

觀點網 兩個月内，大華集團在廣州與上海兩座城市間奔走。

今年7月，廣州市番禺區沙頭街大富村更新改造項目正式啟動，大本營落在上海的大華集團南下入局，作為操盤手再次深入廣州舊改。

兩個月過去，大華集團位于上海闵行區浦江蘆恒路闆塊的低密住宅項目“華逸東方”規劃信息于近日披露，拿地不到四個月便完成規劃披露，展廳開放。

兩筆資産，一筆是外環外低密商品住宅的快周轉邏輯，一筆是中心城區邊緣舊村改造的長周期運營，大華集團正在市場中多點投注籌碼。

上半年消息寥寥的大華集團仍在謹慎衡量前進方向。

闵行上新

如今距離大華集團拿下“華逸東方”所在地塊，還未及四個月。

2026年5月28日下午，上海闵行區浦江鎮浦錦地塊的競價大屏跳到了第136輪，最終大華集團以36.55億元總價、40.7%溢價率摘得該地塊，成交樓面價約4.36萬元/平方米，刷新浦江闆塊單價紀錄。

據觀點新媒體了解，該地塊地塊占地約7.98萬平方米，容積率1.05，限高18米，是近十年來浦江鎮出讓容積率最低的宅地。

從規劃指標來看，華逸東方釋放出的信息量不小。

華逸東方是大華集團“東方系”的首作，産品形态包括7棟5層平墅、12棟4層疊墅、29棟3層聯排及1棟6層人才房，共計約533戶可售房源，三種業态各自形成獨立組團。

項目平墅面積約107至133平方米，約190套；疊墅約149至166平方米，約188套；聯排則在200至290平方米區間，約155套。

項目産品線並不復雜，在核心區域豪宅市場火熱的上海地界，大華集團真正的考驗在于定價。

華逸東方項目可售樓闆價約4.75萬元/平方米，已經刷新了浦江闆塊紀錄，若以聯排産品200平方米以上的面積段推算，僅地價成本已接近千萬元量級。

而在當前上海外環外市場的接受度下，這個價格帶所對應的客群其實相對有限。

據安居客平台數據，上海浦江闆塊新房平均單價為4.58萬元/平方米，熱門樓盤中大華星曜均價4.58萬元/平方米，保利錦上均價6.13萬元/平方米，華發建發缦玥均價6.8萬元/平方米。

其中，大華集團旗下已售罄的大華星樾參考價達到7.38萬元/平方米，疊墅産品面積131至161平方米，總價區間約904萬至1284萬元。

但華逸東方周邊新盤大多數為高層或洋房産品，與項目純低密業态並不處于同一産品賽道，真正構成直接競争的，其實是周邊已有的低密存量産品。

與華逸東方一路之隔的上海桃花源，總價區間已達3500萬元至1億元以上；此前入市的桂鴻院，容積率僅0.68，别墅均價約9.2萬元/平方米；寶華源墅最近一次新房銷售均價也達到8.5萬元/平方米。

華逸東方可售樓闆價約4.75萬元/平方米，再疊加基數不小的實際可售部分成本，有分析預計，其疊墅價格可能在8萬元/平方米以上，聯排則要達到10萬元/平方米以上。

除此之外，大華集團在浦江闆塊也並非新面孔，公司此前已有大華星樾、大華星曜兩個項目落地浦江鎮，華逸東方是其在該闆塊的第三個低密項目。

連片布局有助于共享區域客戶資源和品牌認知，但同時也意味着大華集團在同一闆塊内的供應量集中釋放。

大華星樾疊墅産品剛剛售罄不久，華逸東方即将入市，對于闆塊内改善客群的消化能力也是一場考驗。

據市場消息，“華逸東方”規劃信息正式披露，展廳已開放，預計于今年四季度首開。

舊改加速

上海項目還在緊鑼密鼓拿取施工及規劃許可證的同時，大華集團南下廣州則是另有一樁好事發生。

2026年7月5日，番禺區沙頭街大富村更新改造項目正式啟動。這是市橋闆塊近幾年首個推動落地的成片舊村改造，實施主體為大華集團旗下廣州華禾富置業有限公司。

據了解，大富村位于廣州番禺市橋闆塊西側，南臨市橋水道，毗鄰蓮湖生态公園，村戶籍登記戶數為140戶，規劃建設總量30.49萬平方米，預計改造總成本14.7億元。項目定位“番禺西南·數字創意新引擎”，規劃産業建築面積8.49萬平方米，新增就業崗位0.6萬個。

值得注意的是，大華集團早在2020年便拿下了大富村舊改，如今是暌違6年終于動工。

而大富村的推進歷程，本身就是廣州舊改周期縮影。

2019年，大富村舊改以85.6%同意率通過改造意願表決，2020年引進以舊改項目起家的大華集團操盤，但歷時七年，期間受市場和政策影響，舊改動作一度停滞。

直到2025年2月，大富村完成舊改調規才迎來重啟，實施方案于2025年9月17日獲批，當前用地報批工作穩步開展，預計2026年底全面開工建設。

值得注意的是，大華集團在剛拿下大富村舊改時給出的項目預計總投資額為10億元，2025年12月備案顯示，項目預計總投資額已達38億元。

大華集團對大富村是打定主意“陪伴”到底，畢竟大富村目前是其在廣州唯一一個在推進並有實質性進展的舊改項目。

2018年在廣州番禺市橋以底價11.63億元拿下一宗宅地後，大華集團初次來到華南，打造的項目是大華紫悅府。

有項目傍身的大華集團随後便從更熟悉的舊改領域入手，開始擴大在廣州的地産版圖，在拿下大富村舊改的同時，先後參與了增城朱村等舊改項目。

只是，如今除了大富村，大華集團在手廣州舊改項目或停滞、或退出、或轉為國企主導，真正實現落地的寥寥無幾。

其中，增城朱村舊改是大華在廣州舊改版圖中最大一筆投入，2021年6月以約71億元的總投資額拿下，項目後來轉為國企主導的“做地模式”，由增城國企接手。

習慣連片開發的大華集團同樣在朱村舊改附近拿下朱村一宗宅地，開發大華城東郡，朱村闆塊一度是大華在廣州投資額達149億元的重點區域。

但大華在朱村投入的前期資源未能轉化為實際的開發收益，大華城東郡項目本身也已于近年清盤，全盤1206戶累計網簽1206套，項目銷售周期長達六年。

仍然以傳統的合作改造模式操盤，大富村舊改與大華集團是廣州舊改新政中“有條件繼續以舊模式改造推進”的幸運兒，下一場的目標則是在2029年底前完成土地供應。

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