租金下跌，擴募難産：城投寬庭保租房REIT隐憂浮出水面

觀點網 曾被視為“優等生”的城投寬庭保租房REIT，今年上半年也顯露出承壓迹象。

從基金層面看，數據依然亮眼，上半年基金收入9167.45萬元，淨利潤約4204.92萬元，EBITDA達6556.5萬元，經營性現金流淨額約5324萬元，賬面表現依舊漂亮。

但切換到項目運營視角，中報講述的卻是另一個故事：出租率靠“以價換量”守住了，租金單價卻一路走低；江灣社區在回血，光華社區卻在失血。

與此同時，被寄予“第二增長曲線”厚望的擴募，也仍停留在一年前公告的盡職調查階段。

整體來看，城投寬庭保租房REIT上半年賬面依舊不錯，但運營端的隐憂與擴募的遲緩，才是更值得警惕的信号。

“一熱一冷”

從基金層面看，城投寬庭保租房REIT上半年交出的仍是一張漂亮答卷：收入9167.45萬元、淨利潤4204.92萬元、EBITDA6556.5萬元，同比分别增長1.51%、2.58%、1.64%。

分紅也照舊兌現，本期可供分配金額約6496.91萬元，單位可供分配金額0.065元，年化分派率3.45%；若按30.5億元募集規模計算，上半年已實現可分配金額的年化分配率約4.30%。

但6496.91萬元可供分配金額，幾乎全是“舊錢”。其中，折舊攤銷加回2420.64萬元，再靠“以前期間預留支出”調增1268.87萬元，才勉強湊齊。

換句話說，當期淨利潤4204.92萬元、EBITDA6556.5萬元，說明經營造血尚可，但可供分配金額中過半來自前期預留釋放，帶有明顯的“吃老本”味道。

事實上，保租房REITs固定資産重、折舊攤銷大，淨利潤天然低于EBITDA和可供分配，這本身不是問題。真正的問題是，當期經營造血在扣掉還本、資本支出和預留之後，是否還足以覆蓋分配？如果不夠，就要靠釋放前期預留來補，這才是需要警惕的信号。

更關鍵的是，表明真實經營水平的EBITDA為6556.5萬元，在資産規模毫無擴張的前提下增速僅1.64%，顯然已逼近天花闆。

落到項目公司層面，上半年兩個項目合計營收9112.88萬元，同比微增1.45%；EBITDA約7081.34萬元，同比增1.04%，兩項指標“齊步慢走”。

放在保租房REITs賽道里橫向比，1%出頭的增速亦已掉隊，“優等生”光環更多靠昔日低估值紅利撐着，而非當下經營跑赢同業。

分拆看，持有江灣社區的上海城馳是唯一增量擔當，期内實現租賃收入5911.31萬元，同比增2.43%，毛利率從59.88%擡升至60.58%。

持有光華社區的上海城業則成為了“拖油瓶”，同期租賃收入3201.56萬元，同比微降0.31%，營收已現負增長；毛利率62.03%持平，出租率從97.45%下滑到94.13%，實際出租面積同比縮水3.41%。在保租房最講究“滿租”的行當里，這等于資産端亮起了黃燈。

更隐蔽的侵蝕來自費用剛性，運營成本中，上海城馳的運營管理費同比增2.25%至906.45萬元，比2.43%的營收增速還快，管理費“跑赢”收入。

此外，兩家項目公司投資性房地産賬面價值分别微降0.82%、0.81%，尚屬正常折舊。

租金“失守”

城投寬庭保租房REIT的底層資産是楊浦新江灣城闆塊的兩個保租房項目，租賃住房可租面積約12.2萬平方米。

整體看，上半年，兩項目實現整體出租率94.16%，同比提升0.9個百分點；租金收繳率99.96%，同比微降0.03%；剩余租期334.41天，同比拉長10.28%，年内重簽壓力暫緩。

但租金單價130.96元/平方米/月，同比降0.93%，這不是市場景氣，而是主動讓利保出租率的“以價換量”。

拉長周期看，趨勢更清楚，該基金底層資産的租金單價從2024年末的132.54元下滑至2025年末的131.86元，如今再度滑至130.96元。把時間軸拉長，更像一場緩慢的失血。

分社區對比，江灣社區靠降價換量，期内租金單價同比減少1.72%至129.33元，換來出租率提升3.12個百分點至94.18%、剩余租期拉長15.99%，客戶粘性回血。

光華社區期内租金單價134.01元，同比上漲0.57%，代價卻是出租率下跌3.32個百分點、出租面積縮水3.41%。

真正的殺招在供給端，報告期内周邊新增兩個競品，包括保租房“晟光里公寓”供給658套、市場化租賃“安住·新江灣城家”供給747套，合計1405套，均已穩定運營。

更何況，新江灣城闆塊同區域已有6個競品，在上海保租房供給持續放量的大勢下，1405套只是開胃菜，兩大社區剩余租期雖較去年延長，仍将在年内迎來集中重簽，疊加租金增長乏力，90%出租率“生命線”能否守住，要打個大問号。

當競品批量入場、存量租金還在下探，“區位優勢”的護城河正在被供給洪流一點點填平。

租戶結構還是有好消息，财報顯示，底層資産主要覆蓋項目周邊及地鐵沿線的互聯網、金融、教育等行業，包括字節跳動、哔哩哔哩、疊紙科技等互聯網企業，以及復旦大學、同濟大學等高校，無單一客戶現金流占比超10%，分散度尚可。

擴募層面，是公募REITs唯一的破局想象，卻也是最磨人的懸念。基金早在2025年8月7日就公告拟購入闵行區浦江社區（約2362套）、九星社區（約1230套），如今一年過去，仍在盡職調查。

擴募遲遲不落地，基金“溫吞”的帽子就摘不掉；即便落地，也還得過“估值貴不貴”這一關。

城投寬庭保租房REIT這份中報，守住了分紅、守住了現金流、守住了出租率，卻沒守住租金。江灣的回升靠降價，光華的下滑靠硬撐，擴募的劇本還停在開篇。

對只要穩定分派的投資者，這只基金的确定性尚在，閉眼拿分紅即可；對期待成長的投資者來說，資産端的精細化運營與擴募節奏，才是下半場唯一的勝負手。

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