建發物業收購城服交易流産 但還是吞下了聯發物業

觀點網 五個月前，建發物業籌劃一次性收購集團内另外兩家頗具規模的公司——建發城服與聯發物業。

五個月後，這場“鲸吞”有了新的進展。

9月11日晚間，建發物業公告披露，廈門聯發（建發股份附屬公司）與廈門利融（建發物業全資附屬公司）訂立股權轉讓協議。據此，廈門聯發同意向廈門利融出售聯發物業100%股權。

這次交易的現金代價總額約3.044億元，股權轉讓完成後，建發物業将間接持有聯發物業100%股權，成為新任控股方。

但與此同時，由于訂約方未能就收購條款達成一致，建發城服收購事項不再進行。

有知情人士向物聊社表示，聯發物業的主營也是物業，收購整合自然比較水到渠成，而城服對建發物業還是新業務，所以采取“先托管，邊管邊學”的做法。

“邊管邊學新業務”

今年3月底，建發物業管理層在2025年業績會上提出了“十五五”的三條主線：一是繼續擴大規模，包括外拓、並購和内部協同；二是培育第二增長曲線，重點放在社區消費與城市服務；三是用技術提升效率，推進AI和機器人應用。

這一切的終極目標是到2030年“再造一個建發物業”，提升整體規模和效率。

從建發物業的動作來看，收並購明顯是“再造一個建發物業”最重要的手段之一。

今年1月27日，建發物業以1489.18萬元收購智能社區技術服務商廈門兆慧25%股權，實現100%持股，進一步加碼智能社區服務。

後于4月10日，建發國際、建發物業發布聯合公告，兩家公司的附屬公司廈門益睿與關聯方廈門建發及其附屬公司廈門華益簽訂諒解備忘錄，将以現金收購聯發物業及建發城服100%股權。

過了5個月，建發物業收購兩大平台的交易事項有了新的進展：以30441萬元繼續收購聯發物業，但終止對建發城服的收購。

當初，建發服務拟收購建發城服的理由是：通過收購将拓展城市服務業務闆塊，實現從小區服務到城市服務的邁進，主營業務更加多元化，豐富收入來源。

但當時曾有知情人士向物聊社表示，建發城服並不具備環衛裝備制造業務，基本圍繞環衛服務開展業務，再加上福建省内還有行業龍頭之一福龍馬參與競争，整體發展並不如建發物業平順。

在宣布收並購終止之後，另有知情人士表示，城市服務對建發物業來說屬于“新業務”。

結合兩者的說法便不難理解建發物業為何要終止對建發城服的收購計劃，在不熟悉業務的情況下接收一個發展有壓力的平台，顯然並不符合其對收並購標的的核心判斷標準。

上述人士還提到，建發物業對建發城服當前的态度是“先托管，邊管邊學”。

實際上，在建發物業最新公告中也有提及“托管”的内容：9月11日，建發物業服務（建發物業全資附屬公司）與建發城服、廈門建發、廈門華益訂立委托管理協議，年期自2026年9月11日起至2028年12月31日止。

根據委托管理協議，廈門建發及廈門華益同意獨家委托建發物業服務向建發城服提供管理服務。

通過承擔建發城服的運營管理責任，建發物業能夠以資本高效的方式将其管理專長延伸至城市服務領域，從而通過應收管理費為集團産生額外且相對穩定的收入流。而且還不用承擔收並購的資金流出壓力以及相關業務與資産所有權附帶的風險。

這便是所謂的“邊管邊學”。

但也不排除一個可能，當建發物業熟悉城市服務業務之後會再一次對建發城服發起收並購計劃。

“再造一個建發物業”

建發物業管理層在2025中期業績會上指出，收並購“在質不在量”，並購標的能否與現有業務協同、能否提升管理濃度，才是判斷的核心標準。

顯然，聯發物業十分符合這一標準。

根據建發股份披露，截至2025年末，建發物業和聯發物業在管項目數量達802個，在管項目面積達1.18億平方米。

同一時期，建發物業單獨披露，在管面積達到9174萬平方米，項目數量619個。經過簡單計算，聯發物業2025年末在管面積在2600萬平方米左右，在管項目數量183個。

雖然聯發物業在管規模不及建發物業的三成，但也讓“再造一個建發物業”的目標前進了一大步，而且更重要的是，雙方的業務十分契合，甚至無需花費太多心思便能完成整合。

作為廈門聯發全資子公司，聯發物業主要為聯發集團及相關關聯方開發的物業提供住宅及商業物管服務。

建發物業的服務業态除了住宅與商業，還囊括辦公、産業園區、醫院、學校等，可完美兼容聯發物業旗下項目，且兩者服務區域亦有較高的重合度，可形成規模效應、提升管理濃度。

目前，建發物業正在調整業務結構，希望提高非住業态占比。今年上半年，其新簽外拓中非住占比高達85%，且集中在醫院、通信和金融等業态。

從業績表現來看，聯發物業2024-2025年實現的除稅前溢利分别為4616.09萬元、5789.64萬元；除稅後溢利分别為3920.43萬元、4803.88萬元；截止今年3月底，總資産規模約9.09億元，淨資産約6253.33萬元。

建發物業以3.044億元的價格收購聯發物業，PE不足8倍。截止今年上半年，該公司賬上現金及現金等價物規模約32.52億元，“彈藥庫”相對比較充裕。

值得明确的是，“再造一個建發物業”的目標僅僅依靠收並購是難以實現的，最終還是要回歸到公司經營層面。

從建發物業交出來的中期成績單來看，其經營表現相較而言比較亮眼。上半年，該公司實現收入約21.57億元，同比增長18.3%；毛利約5.0億元，同比增長9.8%；期内溢利約2.46億元，同比增長11.3%。營利雙增的成績表明其經營業務取得了突破，從而擺脫陷入“增收不增利”行業怪圈的命運。

對于下半年的經營安排，建發物業明确了三個着力點：一是收繳和回款，穩住宅收繳的同時強化非住項目回款跟蹤；二是加強高毛利業務布局，深耕尾盤租售、新能源充電等業務；三是在優勢區域适度加大拓展，包括福建省的存量住宅拓展，以及華東（上海、杭州、江蘇）、西南（川渝）和長沙的投入，增厚區域底盤。

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