中海赢下國央企大戰 25.5億、溢價率125%緊急補倉深圳香蜜湖

觀點網 9月10日，“8・28”樓市新政後的深圳福田首宗核心區宅地（宗地B401-0151）完成出讓。

據悉，現身這場土拍的7家報名主體清一色為國央企，分别為中海、華潤、招商、建發、中鐵、深振業，以及越秀&深業聯合體。

最終，歷經257輪激烈報價，中海旗下深圳市海荣房地産開發有限公司以25.5億元拿下這塊安托山迷你宅地，溢價率125.46%。

對比今年6月保利置業57.72億元競得的粵海街道T204-0153地塊，中海安托山地塊成交總價不到其一半，但成交樓面價十分接近。

此次安托山地塊成交樓面價約9.81萬元/㎡，刷新福田宅地單價紀錄，在深圳歷史宅地地價榜單中位列第二；剔除少量配建後，純住宅樓面價達到約10.31萬元/㎡。與保利置業粵海街道地塊的10.87萬元/㎡樓面價相差無幾。

“迷你”豪宅

從規模來看，安托山地塊稱得上“迷你”，為何會引得八大國央企下場進行257輪競搶？

背後原因離不開“稀缺”二字。

資料顯示，宗地坐落于深圳福田香蜜湖街道安托山四路與僑香三道交匯處西北側，緊鄰地鐵2、7号線安托山站，地處福田、南山兩區中心，屬于傳統豪宅區，坐享核心配套。

該地塊屬于典型的商改住存量地塊。今年5月9日，深圳市規劃和自然資源局福田管理局披露，對[安托山地區]法定圖則10-06地塊進行規劃調整，由原商業用地調整為二類居住用地，容積率調整為3.1（住宅用地容積率）。經調整後占地5844.41㎡，計容總建面約2.6萬㎡，其中住宅建面2.47萬㎡。

最重要的是，該地段已有近十年未上新，香蜜湖街道上一次出讓宅地還要回溯至2017年海德園地塊，片區宅地供應斷供九年。

不同于近年深圳很多出讓地塊捆綁大量人才房、保障性住房，該宗地無保障房硬性配建，絕大部分貨量為可售商品房，僅少量物業用房、小型商業配套，開發自由度高。按200㎡/套估算，未來項目總貨量不足200套，大概率是小體量精品改善盤。

地塊周邊聚集萬科瑧山府、安巒公館、海德園等一批深圳頂豪社區，片區二手房挂牌普遍維持13–19萬元/㎡區間，安托山地塊項目可參考這一價格範圍。

不過，該地塊也存在不少限制。有業内人士表示，安托山地塊體量迷你、總價适中，的确符合當前房企“确定性業績導向”的拿地取向。但該地塊還涉及地鐵附屬設施改建、社區公園無償配建、三維宗地分階段核定等復雜條款，需在拿地前充分測算開發成本、周期與資金合規性。

按照出讓合同要求，土地款需一次性付清，項目應在1年内開工、4年内竣工；同時由于地塊處于軌道保護區範圍内，方案需經地鐵運營單位審批。此外，出讓時間節點是在新政之後，或需執行現房銷售規則，項目建成實景後方可入市，資金占用周期将顯著拉長，對房企現金流管控、産品兌現能力提出極高考驗。

或許這也是此次土拍現場沒有民營房企現身的原因，高地價意味着高成本，體量小限制了利潤空間，現房銷售拉長資金回流周期，這些對現金流更加緊缺的民企而言都是不得不考慮的現實因素。

緊急補倉

在2026年中期業績發布會上，中海管理層明确指出，在政策穩定前提下全年新增購地額目標保持800至1000億元，公司當時正在一線及重點二線城市跟蹤多個優質大項目，未來幾個月将把握投資機會，達成全年目標。

于今年上半年，中海拿地極為克制，僅在8個内地城市及香港合計新增9宗地塊，同比減少8宗；新增土地總建面76萬平方米，同比減少70.5%；權益建面74萬平方米，同比減少71.2%；總地價78.6億元，同比減少80.5%；權益地價76.6億元，同比減少80.9%。

中海2026上半年新增項目，來源：企業公告截圖

在整個上半年，中海的拿地金額不到百億，若想達成800至1000億元的全年目標，意味着其下半年起碼需要斥資700億在全國土地市場緊急補倉。

或許是為了完成KPI，下半年剛開始，中海便明顯加快了投資節奏。

7月，在深圳南山、太原萬柏林（2宗）、北京朝陽、香港九龍拿下5宗地塊，總建築面積約66.32萬平方米，權益占比均為100%，總花費139.42億元，金額已超過上半年總和。

8月，在北京朝陽及石景山區、香港洪水橋片區、甯波鄞州高新區、上海普陀區分别拿下一宗地，除香港項目外，剩余4個均為100%權益。項目總建築面積約115.52萬平方米，權益面積97.26萬平方米，拿地權益金額合計267.60億元。

按此計算，中海今年前8月合計新增購地19宗，新增權益建築面積237.57萬平方米，權益地價483.62億元，年度目標進度已過半，但剩余時間不到4個月。

在前8月的土地市場中，中海最引人關注的表現是在8月底上海第八批次土拍上。這一輪土拍上架的是普陀“上海真如中心”地塊，起拍價達150.9億元。

最終，只有中海一家房企參拍，以底價拿下上述被閑置十年的建面約64.20萬平方米的巨無霸項目。如今回想，中海當時獨自出手拿地或許也帶有完成任務的考量。

進入9月，中海拿地速度並沒有放緩，除了深圳福田安托山地塊，早前還分别在西安、沈陽各拿了一宗地。

具體來看，9月2日，中海經24輪競價以25.26億元拿下西安曲江一期核心QJ4-2-89号宅地，樓面價15067元/㎡，溢價率達40.03%；9月4日，以底價5.41億元、樓面價6700元/㎡競得沈陽渾南區美園路南新科街東-1地塊（長白山姆南地塊）。

另外在9月9日，中海還參加了廣州白雲區舉辦的一場重點地塊推介會，共推出3宗居住用地，分别為廣州設計之都三期地塊、中央法務區三期地塊、均禾大道南側連片地塊，合計總建築面積約35.33萬平方米。

未來地塊上線時，或許也會下場競搶。

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