新政後首支可轉債出爐 保利50億元定增考量

觀點網 保利發展又踩中了關鍵時機。

去年6月，保利發展成功發行了資本市場首單現金類定向可轉債項目，85億元資金補充分散至15個房地産項目。

這次發債被看作是定向可轉債在並購重組運用之後，在再融資領域的一次新的嘗試，也為上市房企融資提供了新的思路。

通道既已打開，作為具備央企背景的頭部房企，保利發展自然要起帶頭作用，2026年上半年又披露新申請注冊 50 億定向轉債，並已于5月份取得證監會注冊批文。

在“8.28新政”出爐後不久，保利發展先行披露了50億元定增的募集說明書。

根據公告，公司本次可轉債拟發行數量為不超過5000萬張，募集資金總額不超過50億元，募集資金淨額将全部用于9個房地産項目投資。

在行業深度調整期，通過增量融資保障項目建設與交付，同時借助可轉債的轉股機制逐步優化資本結構，成為保利發展的理性選擇。

50億與9個項目

根據募集說明書，保利發展此次發行的證券種類為可轉換為公司股票的公司債券，每張面值100元人民币，期限為發行之日起六年，目前還未确定票面利率與轉股價格。

保利發展則強調，本次發債的目的有三，其一為滿足公司項目開發資金需求；二為優化資本結構，匹配行業高質量發展的新發展模式要求；第三則是響應政策号召，發揮央企及頭部企業的表率引領作用。

今年上半年，保利發展在投資總量上有所收縮，與去年定增相比，此次發行可轉債的金額與投用項目均有所下降。

此次募集資金将全部用于房地産項目建設，包括杭州保利天奕、石家莊保利裕華天珺、廣州保利辰園湖境、中山保利琅悅等共9個住宅項目，均為處于建設開發周期之中，不少已開啟預售。

其中，杭州保利天奕項目投資總額約為65.77億元，計劃使用募集資金15億元；石家莊保利裕華天珺項目投資總額約為24.06億元，計劃使用募集資金7.5億元；廣州保利辰園湖境項目投資總額約為32.52億元，計劃使用募集資金5.5億元；中山保利琅悅項目投資總額約為17.26億元，計劃使用募集資金5.5億元。

長春保利景陽和煦項目投資總額約為18.68億元，計劃使用募集資金5億元；佛山保利錦鯉堂悅項目投資總額約為24.42億元，計劃使用募集資金4.5億元；上海保利虹橋和頌三期項目投資總額約為15.93億元，計劃使用募集資金3.5億元；天津保利珺璟和煦項目投資總額約為8.86億元，計劃使用募集資金2.5億元；石家莊保利長安琅悅項目投資總額約為14.67億元，計劃使用募集資金1億元。

圖片來源：企業公告

保利發展表示，本次發行的募集資金拟用于上海、杭州、廣州和佛山等城市的9個房地産開發項目，均與公司主業緊密相連，符合公司的業務發展方向和發展戰略，符合行業發展趨勢和國家産業政策，具有較好的市場前景和盈利能力。

公司本次向特定對象發行可轉換公司債券募集資金僅用于商品住宅的資本性支出中 與房地産工程建設支出相關的部分，即建設安裝工程費及配套設施建設費。如果本次實際募集資金淨額相對于募集資金拟投入金額存在不足，公司将通過自籌 資金彌補不足部分。

據觀點新媒體了解，資金投入的項目基本位于一二線城市，9個項目的開發周期大多集中在2024年12月至2030年4月之間，開始交付周期的主力為2027年，預計總銷售收入為243.24億元，預計總淨利潤約為14.84億元，平均項目銷售利潤率約為6.38%。

新政後第一聲槍響

保利發展本次可轉債的發行是“8·28”新政後上市房企融資模式轉型的一個縮影。

8月27-28日，住建部、自然資源部、央行、國家金融監管總局、證監會聯合發布了一攬子房地産新政，從銷售、信貸、融資三大環節對房地産基礎制度進行系統性重構，核心目標是推動行業從“高杠杆、高周轉、預售主導”向“低杠杆、現房為主、項目制運營”轉型。

在銷售端，三部門聯合印發《關于完善商品住房銷售制度的通知》，部署各地穩步推進商品住房銷售制度改革。融資端，證監會明确支持上市房企再融資、支持房企並購重組，鼓勵發展不動産投資信托基金和不動産私募基金。

保利發展本次可轉債的發行，恰好契合了這一制度轉向。50億元募集資金全部鎖定9個具體項目，而非用于補充公司一般流動資金，這本身就體現了“項目制融資”的新導向。

所有募集資金都用于“保交樓”，也與現房銷售的新政形成呼應。

新政将預售門檻統一提升至主體結構封頂，意味着在建項目需要更多的自有資金和更長的建設周期，資金鏈的壓力從購房者端向開發企業端轉移。

對于已經開工且預售比例不足45%的項目而言，建設資金的及時到位，直接關系到能否按期交付，也關系到購房者的切身利益和市場信心的修復。

作為頭部房企，保利發展自2024年以來便一直維持着較大的公開債融資規模。2024年直接融資規模已達359億元，創歷史新高，2025年5月底又完成了國内首單85億元現金類定向可轉債，綜合成本僅2.32%。

據觀點新媒體了解，保利發展85億元現金類定向可轉債投向了上海保利海上瑧悅、北京保利頤璟和煦、佛山保利琅悅等15個房地産項目。

圖片來源：企業公告

截至2026年6月末，保利發展85億元可轉債已使用投資金額為51.28億元，還有33.5億元尚未投用。

15個項目大多數都集中在2027年開始交付，而目前除上海保利海上瑧悅、佛山保利琅悅、北京保利天匯、莆田保利瑧悅、成都保利西堂和煦、佛山保利廣佛灣堂悅及大連保利東港天珺外，其余8個項目尚未實現效益。

圖片來源：企業公告

在此次50億元可轉債中，投用金額最多的杭州保利天奕則是保利發展上半年銷售較為可觀的項目之一。

據了解，杭州保利天奕于3月上旬首開，推出127套房源，去化115套，去化率約91%。據當地媒體報道，該項目在一季度憑借362套成交總套數成功拿下杭州當季套數銷冠，整體成交均價約3.56萬元/平方米。

依托多個項目的市場表現，今年上半年保利發展繼續保持銷售龍頭地位。據觀點指數研究院數據，2026年1-6月保利發展以全口徑銷售金額1351億元位居首位。

在财務穩健性方面，截至2026年6月末，公司資産負債率較年初下降0.45個百分點至71.79%，貨币資金余額1338億元，較去年末上升109億元，占總資産比例為11.48%。

上半年，保利發展有息負債余額3325億元，較年初減少86億元，3年以上有息負債占比穩步提升，上半年公司新增3年以上有息負債占比67%。

公司年内新增有息負債平均成本同比下降27BP至2.44%，期末綜合融資成本同比下降28BP至2.61%，融資成本保持行業較低水平，債務結構持續優化。

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