觀點直擊 | 廣開産園REIT：“以價換量”成為營收承壓的内部誘因

觀點網 9月10日，易方達廣州開發區高新産業園封閉式基礎設施證券投資基金召開2026年上半年業績說明會。

此前披露的中期報告顯示，2026年上半年，易方達廣開産園REIT實現營業總收入4399.68萬元，上年同期為5459.23萬元，同比下降19.41%；淨利潤為-796.48萬元，而上年同期為盈利248.77萬元，本期為“由盈轉虧”；可供分配金額2375.39萬元，同比減少2346.12萬元，降幅49.69%。

截至六月末，該基金旗下三個園區整體出租率67.26%，同比下降7.14%；平均合同單價46.05元/平方米/月，同比下降12.47%；租金收繳率93.26%，同比下滑1.39%。

截至報告期末，不動産項目報告期末租戶總數228個，以新一代信息技術、生物醫藥、商務服務、專業技術服務、公共事業單位為主，前述五大行業的租賃面積合計占比78.72%。

運營承壓

據了解，易方達廣開産園REIT持有的基礎設施資産包括位于廣州市黃埔區科學城的創新基地、創新大廈園區、創意大廈園區。

該基金底層資産三個項目合計可供出租面積27.51萬平方米，截至6月末，實際出租面積18.51萬平方米，出租率較上年同期72.44%回落至67.26%；平均租金由52.61平方米元/月下滑至46.05平方米/月，量價雙降。

具體來看，三大底層資産經營表現各不相同。其中，創新基地可供出租面積7.42萬平方米，出租率65.33%，較上年同期下降4.08%；平均合同單價43.73元/平方米/月，同比下降11.73%；上半年營業收入1077.73萬元，同比下降17.75%。

創新大廈園區成為拖累整體表現最嚴重的項目，項目可供出租面積10.12萬平方米，出租率從上年同期的70.04%降至59.01%；實際出租面積從7.09萬平方米降至5.97萬平方米，降幅15.75%；平均合同單價45.75元/平方米/月，同比下降14.88%；上半年營業收入1387.32萬元，同比大幅下降29.24%。

創意大廈園區表現則相對穩健，出租率77.08%，較上年同期微降1.29%；平均合同單價47.62元/平方米/月，同比下降10.77%；上半年營業收入1883.49萬元，同比下降10.69%，降幅為三個項目中最小。

面對經營承壓，管理層分析認為，當前行業面臨多重壓力，整體市場需求疲軟，區域内産業園區供給持續擴容，市場競争日趨白熱化，在供給充裕、需求走弱的格局下，行業已經進入價格競争周期。

與此同時，有部分租戶受自身經營狀況影響，出現縮租、退租現象，亦有租戶因自建園區落成而選擇遷出。

業績會上，管理層對于出租率下滑進一步解釋，行業普遍采用“以價換量”作為應對手段，但對廣開産園而言，該策略反而成為營收承壓的内部誘因。

在區域供給增加、需求萎縮的背景下，降價並未有效帶來大量新增租戶，反而倒逼存量租戶租金水平下行，放大内部經營壓力，這也是廣開産業園項目一二季度面臨的核心壓力來源。

管理層表示，之後項目運營首要原則是盡量維持現有租金水平；其次，計劃通過資本投入推進房源精裝改造，提升産品競争力。

基金不傾向單純依靠下調租金來吸引租戶，而是希望聯動物業端，在物業管理費、停車費、免維護期等維度綜合優化，以此提升對客戶的吸引力。

“内卷”之後

上半年承壓之下，管理層于業績會上預期，三四季度經營将迎來好轉，這一信心主要來源于正在推進的重點“新租戶”項目。

基金中期報告披露，上半年累計簽約租戶25家，其中擴租6家，簽約總面積13351.71平方米；另有效推進高意向租戶近1.7萬平方米。

管理層于業績會向投資者表示，截至目前引進該租戶事項已經取得一定進展。據透露，自去年上半年起，集團與其就樓層偏好、裝修標準等開展深度磋商。

為促成該筆大額租賃交易，集團調動專項資源，在項目端統籌騰挪适配大租戶的連片完整空間，同步開展現有小面積租戶的調整工作，各項工作均在同步推進。管理層判斷該大租戶落地具備較高确定性，但現階段尚未達到信息披露要求，並未透露具體信息。

而對現有小面積租戶的調整，一方面是為承接大面積優質大客戶，另一方面也是整體運營策略的重要組成部分。

報告披露，本期未來合理支出相關預留調減項增加，主要為預留了部分租賃單元裝修改造支出190萬元。

基于這一數據，管理層補充道，主要是為了去改善整體的産品質量，增加了精裝修的試點，希望通過一些精裝修将平均租金拉高。

據介紹，精裝修的定位租戶為人工智能、AI軟件、新能源等新興産業賽道，通過将大面積空置房源改裝為200方左右面積的精裝小戶型。

據悉，上半年精裝試點改造面積約2200平方米，並于6月份推入市場，目前去化60%，平均租金較同期其他新簽租約提高11%，較園區同期平均租金提高10%。

據内部測算，該精裝改造項目資本回收期約34年。管理層明确表示，該模式僅作為試點，所有改造投入均需前置開展投資測算，結合去化效果、次年運維成本審慎把控改造節奏，並非大規模盲目復制。

除此之外，受過往租戶退租影響，創新基地園區房源碎片化問題突出，難以滿足大型企業的大面積租賃需求。

為此運營方提及，采取“化零為整”的運營思路，以100480平方米精裝小單元作為過渡載體承接中小客戶，同步統籌騰挪連片完整空間，匹配大客戶的租賃需求。

管理層預計，912月将釋放更多可對接大客戶的優質空間，為重點大租戶項目落地夯實基礎。

這也将同步傳導至租期結構方面，據介紹，基金項目後續拟優化長期租戶結構，具體為合約方面主推3-5年長租，同時縮短1年期短租客戶占比。

數據顯示，報告期末按照實際出租面積加權計算的合同剩余租期為2.38年，較上年同期同比提升16.10%。

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