年報觀察 | “抗跌”的新鴻基地産基礎溢利增至228.5億港元

觀點網 9月10日，新鴻基地産發展有限公司（00016.HK，下稱新地）公布截至2026年6月30日止年度的業績。數據顯示，撇除投資物業公平值變動影響後，可撥歸公司股東的基礎溢利為228.5億港元，較上年同期的218.55億港元增長約4.6%，每股基礎盈利7.89港元；賬目所示的股東應占溢利為214.26億港元、每股盈利7.39港元。

董事局議決派發末期股息每股2.93港元，連同中期股息，全年每股派息3.91港元、按年增加4%。

收入與基礎利潤同向增長，但兩條曲線的陡峭程度並不一致——全年收入約941.94億港元、按年增長約18%，而基礎溢利的增幅僅約4.6%，說明利潤率仍處在修復通道。

更值得注意的是利潤兌現的節奏——上半财年基礎溢利122.13億港元、按年增長16.7%，據此倒算，下半财年基礎溢利約106.37億港元、按年回落約6.6%。豐厚的部分集中在上半财年，下半年明顯放緩；而在盈利增速溫和的年份選擇提高派息，本身就是管理層對現金流與資産質量的一次表态。

但這並非一份沒有褶皺的報表。賬目所示的股東溢利214.26億港元低于基礎溢利228.5億港元，兩者相差約14.24億港元，主要反映期内投資物業重估的淨影響及稅項、非控股權益等因素。與此同時，香港私人寫字樓整體空置率在2025年升至17.6%，香港差饷物業估價署數據顯示，商辦資産的重估與租金壓力，是這份“穩健”最現實的注腳。

真正決定新地未來兩年成色的，是它押注的兩條主線——香港住宅與北部都會區，以及内地核心城市的綜合體——能否按期把投資變成租金和現金。

香港壓艙石：381億港元銷售與249.87億港元租金

把全年拆開看，節奏比總量更有信息量。

上半财年，集團基礎溢利122.13億港元、按年增長16.7%，淨債項與股東權益比率降至13.5%；以中期與全年數據倒算，下半财年基礎溢利約106.37億港元，較上年同期有所回落。上半年強、下半年緩的曲線，勾勒出這一年香港住宅銷售回款的真實節奏。

而中期基礎溢利與賬目溢利的差額約19.66億港元、全年收窄至14.24億港元，則顯示下半财年投資物業重估的壓力已有所緩解。這也解釋了為何新地在盈利增速放緩時仍選擇加派——用現金回報對沖市場對周期波動的疑慮。

香港依然是這台機器的發動機。年内集團在香港錄得合約銷售額約381億港元，西沙灣發展項目在十個月内售出超過3000個單位；截至2026年6月30日，集團在香港的總土地儲備增至5940萬平方呎。

銷售端的這份熱度，與香港住宅市場自2024年“撤辣”後的量價修復同步——差饷物業估價署數據顯示，私人住宅售價指數在2025年全年回升3.25%，扭轉了此前連續三年的跌勢。

比銷售更“抗跌”的是租金。據公司業績公告披露，年内集團總租金收入按年上升2%至249.87億港元。租金的分布節奏同樣值得留意，上半年租金收入122.85億港元、基本與上年同期持平，全年2%的增長主要由下半年貢獻。

在零售與寫字樓租金同處調整期的香港，這一增長並不輕松：九龍東的The ANGLE與天玺·天Mall以首店經濟、動漫體驗及寵物友善設施切入差異化消費，連同MOKO、國際金融中心商場等成熟項目，構成了抵禦單一業态波動的經常性收入池。

消費端的修復也在托底，香港特區政府統計處數據顯示，香港零售業總銷貨價值在2026年上半年按年上升9.6%。

土地端的動作，更能說明管理層對周期的判斷。财政年度年結日後，集團于2026年9月初投得屯門第16區站第二期物業發展項目，計劃興建9幢住宅大樓、提供逾5500個單位；連同2025年11月投得的第一期，新地在該區形成連片開發，目前集團在北部都會區已有8個發展項目、合共約1萬個住宅單位及社區配套。

今年1月，新地還就上水古洞南地塊達成補地價協議，項目可建樓面逾120萬平方呎、提供逾2700個單位。在補價水平回落的窗口期鎖定未來供應，是以時間換利潤的典型操作，也把北都從政策概念變成了可開工的庫存。

西九龍則是另一種押注。年内落成的環球匯（IGC）已取得LEED、WELL等十項主要綠色建築認證，其基座商場Stage IGC正進行内部裝修，計劃2026年底起分階段開業；連同環球貿易廣場及即将竣工的藝術廣場大樓，西九龍商業建築群總樓面面積将擴大至約800萬平方呎。

寫字樓高空置率意味着這批新增甲級供應的去化不會輕松，但“空鐵聯運”的區位稀缺性，仍是新地敢在逆風期交付的依托。

政策端也在提速，香港特區政府于2026年7月就《北部都會區發展條例草案》刊憲，以精簡規劃與地政程序。對持有大量新界土儲的新地而言，轉化周期的縮短，本身就可能帶來一次估值修復。

十個百分點的克制：商辦逆風與考題

新地在内地的節奏明顯更慢，也更謹慎。

公司業績公告顯示，截至2026年6月30日，集團在内地的土地儲備合共約6470萬平方呎，年内内地合約銷售額為人民币22億元。在商品房市場仍在尋底的階段，新地沒有選擇以價換量，而是把資源繼續壓在核心城市的綜合體上——上海徐家匯中心（ITC）樓高370米的B座已于2026年上半年完工；零售部分ITC Mall總樓面約260萬平方呎，計劃今年下半年起分階段開業。

只是這批旗艦資産的入市時點並不輕松。戴德梁行等機構統計顯示，2026年上半年上海寫字樓整體空置率升至24.5%，甲級日均租金繼續下探；與香港寫字樓17.6%的空置率相互映照，意味着新地在兩地都要面對商辦供應過剩的現實。

ITC Mall、Stage IGC等新增零售面積能否以合理租金順利去化，将是未來兩個财政年度觀察經常性收入彈性最直接的窗口。

權益端方面，2026年7月，集團完成收購富力與合景泰富各自持有的廣州天匯廣場權益，實現全資持有。在合資項目流動性普遍承壓的當下，把核心資産收歸己有，是另一種意義上的逆周期。

多元化業務則承擔了平滑周期的角色。

年度報告顯示，新意網旗下數據中心MEGA IDC錄得強勁财務表現，第一期承租率已超過70%，集團正加速興建余下期數；數碼通在激烈競争中維持穩健增長，並針對人工智能時代的網絡需求加大投入；酒店方面，受惠于國際旅客增加，香港四季酒店表現突出。

這些業務的共同點是現金流穩定、資産較重，與地産開發形成協同，恰好對沖住宅銷售的周期性。

真正讓新地在同業中顯得“不慌”的，是資産負債表。截至2026年6月底，集團淨債項與股東權益比率由半年前中期時的13.5%進一步降至10.7%的低水平，並維持標準普爾A+及穆迪A1的信貸評級。據媒體報道，評級機構在2025年下半年先後确認其A+評級，並将展望由“負面”調整為“穩定”。

放回港資發展商序列中，量級差異一目了然。新世界發展的淨負債比率在2026财年中期已達59.7%，長實集團2025年度則約為2.3%（新地全年口徑的時點與另兩家不同、分母口徑亦有差異，僅供量級參考）。

新地既沒有走極低杠杆的避險路徑，也不像高杠杆同侪那樣需要以資産處置換取流動性，而是以中低杠杆疊加厚實的香港住宅土儲，換取周期底部的出手能力。資本市場也給出了回應，今年2月中期業績後，高盛将其目標價上調至164港元並維持“買入”，花旗、摩根大通亦分别給出168港元與162港元的目標價。

穩健的報表之外，治理與内控正在成為新的關注點。今年2月3日，公司公告馮秀炎因健康理由辭任執行董事；此前媒體曾報道其與上海商場運營環節的調查傳聞，公司回應稱正進行檢視並會适當跟進。同期，上海濱江凱旋門項目亦因購房者按揭與付款糾紛進入訴訟程序，開發商與購房者各執一詞。

這些事件在規模上不影響當期财務，卻提醒市場，對于一家以持有型物業為長期核心資産的房企，商場運營與合規體系的穩健程度，與租金收入同等重要。

從年報可以看出，租金與住宅銷售為新地提供了真金白銀的回報，全年派息升至3.91港元，杠杆進一步走低，評級展望轉為穩定；但仍有問題需要面對，商辦租金與出租率的下行壓力並未解除，内地銷售規模仍在低位，投資物業重估對賬面利潤的擾動可能繼續。

未來一年值得盯住的指標很具體——Stage IGC與ITC Mall的分階段開業與出租率、北部都會區項目的開工與轉化節奏、香港住宅落成量與按息走向。這些指標同向改善，228.5億港元或許只是新一輪資産價值釋放的起點；若持續分化，這份“穩”則更多依賴财務紀律來維系。

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