時隔20年北京補倉 綠發底價9.96億元摘通州宋莊宅地

觀點網 “8·28新政”之後，北京又成交一宗住宅用地。與上周順義後沙峪溫榆河地塊的激烈角逐不同，9月8日出讓的通州區宋莊鎮TZ01-0101-0001地塊最終以底價成交。

據北京市規劃和自然資源委員會網站顯示，該地塊競得人為北京海港房地産開發有限公司，成交價9.962億元。

就在同一天，該公司還以1.54億元競得了相鄰的通州區宋莊鎮TZ01-0101-0002商業用地。計算下來，兩宗地的總成交金額達11.5億元。

企查查信息顯示，競得人北京海港房地産開發有限公司注冊成立于1994年12月，是中國綠發旗下公司。而在此次拿地之前，這家公司已在區域内打造了“格拉斯小鎮”項目。

該項目于2006年10月15日取得首張預售證，最近一次預售許可證的發證時間是在2022年12月29日。随着此次雙雙拿地，中國綠發時隔20年再度于通州宋莊闆塊擴充土儲，也釋放出持續深耕的明确信号。

格拉斯小鎮續作

據挂牌文件顯示，成交價格更高的0001地塊用地規模約5.5萬平方米，地上建築規模5.77萬平方米，相鄰的0002商業地塊用地面積1.76萬平方米，規劃地上建築規模1.85萬平方米。

從地塊基礎指標來看，並無特殊之處，而這宗地之所以被關注，在于它與一路之隔的格拉斯小鎮之間的關聯。

在挂牌文件中，均出現“通州區宋莊鎮TZ01-0101-0001等地塊（格拉斯收儲）項目”的相關表述。

據公開信息，格拉斯小鎮的開發周期跨越了近二十年，彼時還未並入綠發的魯能集團以法南傳奇香水小鎮格拉斯為藍本，打造了低密純墅區魯能格拉斯。

2002年起，魯能旗下北京海港房地産開發有限公司取得通州宋莊溫榆河畔地塊的規劃手續，2004年前後正式拿地，整體規模約3000余畝。2006年10月，魯能舉辦"造鎮計劃"啟動典禮，格拉斯小鎮亮相。

據悉，項目共規劃八期，其中一期“玫瑰城堡”在2007年開盤，二期“茉莉莊園”于2009年開盤，三期“讓的花園”在2015年開盤，四期“香博城堡”在2016年開盤，五期獨棟“凡爾賽宮”在2018年開盤。

前五期項目均為獨棟别墅，合計約477棟，已于2008年至2019年期間分批交付。

随後，受“限墅令”影響，六期“明德蘭庭”改為276套合院，340套疊拼，七期用地規劃為市政園林。八期為旅遊地産項目“海棠莊園”，由于在早期入市，未受限墅令影響。

此次新獲取的住宅用地可理解為項目第九期，也可作為第七期的補位。

值得注意的是，兩宗地塊建築限高均為18米，結合1.05的容積率，在住宅産品打造上也意味着将延續格拉斯小鎮的整體風格，以低密洋房或疊拼别墅等改善型産品為主。

從2022年12月29日最近一次取得的兩張預售證來看，住宅部分簽約均價介于4.7萬-5.5萬元/平方米，而新成交地塊有望在戶型、配套等的系列優化下，進一步擴大議價空間。

中國綠發在宋莊闆塊二十余年的深耕積澱，加上對區域客群與産品定位的精準把握，在某種程度上也“勸退”了部分企業的參拍意願，這或許是該地塊最終得以底價成交的重要原因之一。

不過，在今年上半年，通州宋莊丁各莊6002地塊、宋莊0703街區地塊也均為底價成交。

其中，6002地塊由北投置業+北京建工+新航城組成的聯合體以15.62億元摘得，0703地塊則由首開以17.69億元拿下。

8月22日，基于6002地塊打造的北投和璟住宅項目首開入市，項目共規劃30棟住宅樓，866套房，首推526套，截至目前已簽約293套，去化過半，成交均價4.03萬元/平方米。

鑒于容積率、限高等規劃指標的差異，再加上入市時間錯開，北投和璟與新成交的0001号地塊形成差異化競争态勢，並不構成直接競争。

首開拿下的0703街區地塊容積率2.3，産品定位熙悅系，從報規信息來看，也以70至140平的剛需改善戶型為核心，在客群上與新成交地塊有着明顯區分。

舊闆塊新項目

回到企業本身，中國綠發投資集團有限公司最新發布的公司債券半年度報告（2026年）顯示，該公司期内實現營收85.32億元，同比減少16.68%。其中，房地産開發仍為主要的收入來源，期内實現收入35.94億元，占總收入的42.23%。

此外，新能源、文旅物業分别取得收入25.52億元、18.69億元，占總收入比重為29.98%、21.96%。

不過，受市場環境等多重因素影響，房地産闆塊的收入較上年同期減少33.43%，也成為公司整體收入下滑的主要原因。反觀新能源業務收入同比增長10.24%，文旅物業收入同比下降幅度約為3.06%。

與此同時，房地産業務的毛利率在同比提高3.14個百分點的基礎上，仍為三項主營業務中最低的，為29.8%；新能源業務毛利率同比下降17.52%之後，仍高達39.3%，文旅業務毛利率35.63%，同比提高3.83%。

今年上半年，中國綠發實現利潤總額-6.72億元，對此該公司解釋為多方面原因。其中包括“上半年房地産項目交付較少，所屬上海、雄安等高毛利項目集中在下半年交付，毛利将集中于下半年兌現。”

經過前些年的調整，中國綠發自2024年下半年起，在土地公開市場上更顯活躍。

例如，在2024年12月20日，海南三亞成功出讓年内首宗安居房用地。地塊為三亞市中心城區三亞灣新城片區控規HP02-01-06/07-01地塊，面積1.67萬平方米，容積率2.6，可建設面積4.34萬平方米。

在經過81輪競價後，達到最高限價18842萬元，啟動搖号機制。最終由中國綠發旗下的三亞中綠園房地産有限公司中簽，溢價率24.04%。

去年1月、8月，中國綠發又以5.23億元拿下了海南文昌國際航天城闆塊的8宗住宅用地、以29.61億元中標三亞灣新城城市更新項目（一期）HP02-02-10、HP02-02-11、HP02-02-14、HP02-02-17地塊的實施主體。

若具體來看，近期落子大多延續了過往對核心區域闆塊的深耕策略，其中不乏類似通州宋莊地塊這樣基于既有項目的續作；與此同時，城市更新也已躍升為其房地産開發闆塊的關鍵發力點。

僅在今年上半年，北京前門城市更新項目一期順利開工，上海喬A城市更新項目亦加快推進。

不過，"8·28"新政構成了此次土地出讓的直接背景。對中國綠發而言，新地塊緊鄰其深耕二十年的大盤，客群基礎與産品邏輯均已得到市場驗證，确定性較高。

但确定性並不等于去化流速。格拉斯小鎮自身仍有尾盤在售，新項目入市後難免會對自身的存量客源造成分流。如何在同一片沃土上實現新老項目的協同而非内耗，是綠發必須給出的差異化答案。

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