觀點網 2026年上半年，匯添富上海地產租賃住房REIT交出了一份“無功無過”的成績單。
從基金整體表現來看，期內實現營業收入3602.33萬元，淨利潤590.62萬元，基金EBITDA為2438.85萬元，經營活動現金流淨額為2392.97萬元，可供分配金額達到2677.20萬元，年化現金流分派率為3.27%。
數字雖穩，卻也難掩平淡。
資料顯示，該基金底層資產為兩處保障性租賃住房項目，一處位於閔行浦錦的江月路項目，另一處坐落在虹橋商務區核心地帶，二者合計可供出租面積達7.30萬平方米。
地段一南一西，原本各有優勢，但在實際運營中卻呈現出共同的隱憂。
報告期末，出租率、租金單價和收繳率三項關鍵指標齊步走低，同比均出現小幅下滑。尤其是虹橋項目，掉隊跡象更為明顯，成為拖累整體表現的主要變量。
表面平穩的數據之下，暗藏的結構性分化，或許才是這份中報最值得咀嚼的地方。
借款利息侵蝕利潤
先看收入端，上半年，上海地產租賃住房REIT實現收入3602.33萬元，一季度1777.55萬元，二季度1824.77萬元，兩季數字幾乎踩在同一條水平線上，與去年同期相比也無明顯波動。收入穩住了，這是體面的一面。
但翻過利潤頁，溫度驟降。一季度淨利潤353.79萬元，二季度反而回落至302.14萬元，整個上半年淨利潤合計僅590.62萬元，對比去年上市當年（2025年3月21日至12月31日）的1662.59萬元，佔比不過三成半。
核心盈利指標也在發出警示信號。EBITDA層面，上半年，基金EBITDA為2438.85萬元，兩季分別為1232.31萬元和1206.53萬元，二季度環比下滑2.09%，同比下滑3.20%，雖幅度不大，但方向始終是向下的。
再看分派表現。本期可供分配金額2677.20萬元，實際分配2577.00萬元，單位實際分配0.0515元，分配比例達96.3%，年化現金流分派率3.27%，算兌現了對持有人的基本承諾。
業績會上，匯添富基金管理股份有限公司、匯添富上海地產租賃住房REIT基金經理楊振寧提到，影響今年下半年可供分配金額的的核心變量包括動產項目的經營性現金流、基金與ABS層面的費用支出及預留以及其他現金流調整。
轉向項目公司運營層面，表面數據頗為亮眼。上半年，項目公司整體實現營業收入3524.65萬元，EBITDA達2778.48萬元。
其中，持有江月路項目的上海華轍實業毛利率28.03%，持有虹橋項目的尚淦實業毛利率40.59%，兩家項目公司的EBITDA利潤率更是分別被推高至79.50%和76.92%。單看這些比率，經營質量似乎相當可觀。
然而，拆開成本結構，精巧的構造便現了原形。華轍實業的營業成本中，“其他成本/費用”佔比高達67.02%，金額達4129.64萬元；尚淦實業同類佔比61.19%，金額973萬元。這些名目含混的“其他”，本質上指向同一件事——股東借款利息。
換句話說，兩家項目公司賬面近三分之二的成本，與日常運營無關，是借款利息堆出來的賬面消耗。基金亦在財報中提到，股東借款利息變動不具有持續性。
項目運營指標退步
把鏡頭拉到資產端，該基金的底層資產由兩處保障性租賃住房項目構成：閔行浦錦的江月路項目與虹橋商務區的虹橋項目，合計可供出租面積7.30萬平方米。
期末，兩項目的實際出租面積7.04萬平方米，整體出租率96.43%，較上年同期微降0.32個百分點；租金單價2.79元/平方米/天（含稅），同比下滑0.36%；租金收繳率99.32%，同比下降0.35個百分點。
三項核心指標無一上漲，降幅雖然不大，但在保租房賽道里，這種全線收縮已算得上一次“整齊的退步”。
細看兩個項目的表現，分化也相當明顯。
先看江月路項目。這是基金組合中的壓艙石，共有1080套租賃住房，宗地面積5.69萬平方米，總建築面積5.76萬平方米，租賃住房可出租面積5.27萬平方米，自2019年6月投入運營至今約7.1年，穩紮穩打。
截至報告期末，江月路項目的出租率97.69%，同比僅微降0.08%；租金2.76元/平方米/天，同比降0.36%；剩餘租期217天，較上年同期反而拉長了6.45%；收繳率99.83%。各項指標雖有小幅波動，但整體穩健，抗週期韌性可見一斑。
若將報告期內已全部出租的5間青年驛站（合計建築面積196.07平方米）納入計算，該項目實際出租面積達5.17萬平方米，對應出租率進一步升至98.06%，這一細節，算得上組合中少有的亮色。
然而，虹橋項目呈現的則是另一番圖景。該項目於2022年10月投入運營，約3.8年，體量較小，共318套租賃住房，宗地面積1.04萬平方米，總建築面積3.07萬平方米，租賃住房可出租面積2.03萬平方米。
期末，虹橋項目出租率93.16%，同比減少0.97個百分點；租金水平降0.7%至2.85元/平方米/天；剩餘租期驟降至200天，同比砍掉9.14%；收繳率更從100%的高點跌至98.02%。
一個投入運營僅三年多的新項目，不但沒有走出應有的爬坡曲線，反而在租期、收繳、租金三項上同步承壓，這才是真正需要持續跟蹤的信號。
估值端則幾乎“紋絲不動”。本期基金未聘請外部評估機構，投資性房地產層面，華轍實業賬面價值8.36億元，較去年末微降1.73%；尚淦實業3.46億元，下降1.16%。
如果說內部的分化尚可歸因於區位與客羣差異，那麼外部競爭壓力則是無法迴避的系統性挑戰。
截至2026年7月，“隨申辦”登記入市的上海保租房項目已達607個，其中閔行區36個。江月路周邊，城投寬庭浦江社區（2396套）、旭輝瓴寓江樺路店（1869套）等大體量競品虎視眈眈；虹橋周邊，虹橋樂賢居一期、二期合計逾3200套房源密集佈局。
在這樣的供給洪流中，報告雖稱競爭“尚處於可控範圍”，但在保租房限價與市場化競品貼身肉搏的雙重夾擊下，其租金單價上行彈性不大，出租率和續租壓力同樣存在。
中報透露，兩項目的整體剩餘租期212.78天，虹橋項目僅200天，意味着下半年將集中迎來一波續約窗口，屆時，收繳率與租金成色能否穩住，才是真正的試金石。
在存量運營承壓的背景下，擴募成為另一條敘事線。2026年1月15日，管理人披露擴募預案，擬收購浦東璟耀、璟博兩處保障性租賃住房項目，總建築面積約20.77萬平方米。其中，璟耀項目配套高校學生宿舍，在公募REIT擴募標的中屬於稀缺業態，具備一定的主題溢價空間。
業績會上，上海地產房屋租賃有限公司、上海地產房屋租賃有限公司執行董事康凱表示，擬購入的不動產項目可有效分散組合風險，拓展底層資產覆蓋範圍，在獲取穩定現金流的同時兼具成長性。
不過，全面盡職調查仍在推進中，項目何時正式併入，仍要繼續等待。