中報觀察 | 國貿地産規模突圍與盈利之問

觀點網 接收廈門國貿房地産資産的第五年，國貿地産走得並不輕松。

2026年上半年，營收已經翻倍的國貿地産似乎進入了新的平台期，交出了一份營收大幅增長但盈利能力下滑的成績單。

根據報告，國貿地産上半年實現營業收入154.28億元，同比增長46.29%；淨利潤4.04億元，同比下降8.09%；歸屬于母公司股東的淨利潤0.64億元，同比下降36.23%。

上半年各地“穩樓市”政策持續加碼，但市場修復仍呈現“銷售降幅擴大、投資持續承壓”的格局。身處行業大環境之中，國貿地産收入基數再度擡升，與之相反的是受到多重因素影響而波動的利潤。

被夾在規模擴展與盈利質量之間，國貿地産靠集中交付撐住了規模，卻沒能撐住利潤率。

雙重擠壓

行業整體仍處于縮量通道之中，在國貿地産看來，行業發展重心“更聚焦于存量更新、城市功能完善、居住體驗升級以及與城市高質量發展相适應的新模式探索”。

而國貿地産上半年收入實現逆勢擴張卻並非來自業務轉型與新發展模式的探索。

分業務闆塊看，公司城市建設闆塊實現營業收入147.15億元，上年同期為100.99億元，收入占比95.38%；城市服務收入6.46億元，同比增長74.82%；城市運營收入約4600萬元，上年同期約為4400萬元；其他闆塊營業收入 2,073.19 萬元，同比下降 37.93%。

最重要的城市建設闆塊中的情況卻出現明顯分化，房地産開發業務本期實現營業收入146.8億元，同比增長46.60%；城市代建與更新業務本期實現營業收入3473.39 萬元，同比下降59.39%。

國貿地産将房開業務收入增長歸因于“兩年同期的集中交付項目的規模及利潤貢獻率不同所致”。換言之，收入的躍升來自交付節奏，而非當期銷售的同步擴張。

城市代建與更新業務收入下降，主要原因則是城市更新及代建項目業務結算量減少。

開發規模方面，國貿地産房地産開發業務已進入全國6大區域、20個重點城市，累計開發近150個精品項目，開發項目面積近2000萬平方米。

國貿地産並未披露具體銷售數據，據觀點指數研究院《2026年1-6月房地産市場分析報告·觀點指數》，上半年公司權益銷售金額為106.86億元，全口徑銷售金額為168.12億元，分列榜單第24、19名。

而與收入增長形成對比的，是公司毛利率繼續下移。

據中期報告，國貿地産城市建設闆塊毛利率14.84%，較上年同期15.96%下降1.12個百分點；房地産開發業務毛利率14.67%，較上年同期15.37%下降0.70個百分點；公司整體毛利率14.96%，較上年同期16.02%下降1.06個百分點。

房開業務營業成本47.80%的增速高于收入46.60%的增速1.2個百分點，意味着本輪集中交付項目的利潤貢獻率低于上年同期，“以量補價”的特征明顯。

除此之外，還有資産減值與費用成本正在加速侵蝕利潤。

截至6月末，公司資産減值損失5.82億元，上年同期為1.14億元；銷售費用6.33億元，上年同期2.45億元，同比增長159.04%。

在行業去化壓力延續的情況下，銷售投入加大與存貨減值計提同步走高，“增收不增利”或許短期内難以緩解。

最終，公司錄得利潤總額5.75億元，同比下降9.57%；淨利潤4.04億元，同比下降8.09%；非經常性損益0.38億元。

存貨與去化的較量

交付放量增加的另一面或許是資産負債表同步收縮。

截至6月末，國貿地産存貨516.84億元，較上年末的561.15億元下降7.89%，占資産總計920.64億元的56.14%，主要構成為開發成本及開發産品。

據了解，公司存貨中受限部分賬面價值174.82億元，占該類别資産的33.82%。單項受限資産為松江區廣富林街道SJC10004單元2街區04-02号地塊，賬面價值40.22億元，受限原因為借款抵押。

“儲備糧”合同負債方面，期内錄得170.05億元，較上年末下降15.08%，公司解釋為“主要系本期交付結轉致合同負債減少”。

也正是合同負債減少才帶來國貿地産上半年收入大幅增長，與收入放量互為印證，也意味着已售待結轉貨值正在被消耗，上半年的收入高增長，本質上是對前期銷售成果的集中兌現。

而存貨的下降和合同負債的減少，說明公司正在加速去化已售未結資源，但能否持續補充新貨源，将取決于未來的拿地節奏和市場去化能力。

與資産端收縮相反，國貿地産的負債端正在擴張。

報告期内，公司合並口徑有息債務余額由期初221.63億元增至246.71億元，增長11.32%；其中長期借款139.20億元，較上年末增長27.80%。國貿地産對此解釋為：本期新取得開發貸大于還款致長期借款期末余額增加。

根據現金流量表，公司上半年取得借款收到的現金98.19億元，而上年同期為45.65億元，開發貸成為支撐在建項目投入的主要資金來源。

不過，國貿地産的開發投入並未因行業收縮而停止，想要維持銷售規模的擴張，同樣離不開土地市場的積極布局。

2026年前4個月，國貿地産在上海、廈門、廣州三地新增4個項目，土地總價款61.93億元。其中1月29日在上海2025年第十一批次宅地出讓中，以約17.99億元底價摘得青浦新城QPZXCZ-05單元D21-04、D21-05、C61-02、C61-09A地塊。

此外，公司3月24日在廈門2026年首場土拍中，以約9億元競得翔安南部新城2026XP02地塊，樓面價12000元/平方米。2026年上半年，國貿地産權益拿地金額達93.06億元。

盡管上半年房地産開發收入因集中交付帶來結轉增長，但國貿地産銷售回款端仍在承受一定壓力。

截至6月末，公司經營活動産生的現金流量淨額19.44億元，較上年同期72.97億元下降73.36%；銷售商品、提供勞務收到的現金132.89億元，同比下降21.16%。

當存貨與合同負債同時下降、銷售回款弱于交付節奏時，國貿地産全年收入高增長的可持續性仍有待觀察。

在行業深度調整期内，國貿地産仍在努力向前，而規模擴張的故事固然動人，公司仍然要面對毛利率修復、減值壓力等尚未解決的問題。

當行業走向高質量發展，國貿地産需要的不僅是跑得更快，更是跑得更穩。

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