“少數派”龍湖：8月繼續如期償債 經營性收入扛大旗

觀點網 白露剛過，盛夏收尾。

9月7日，龍湖集團如約在公告欄挂出八月份的未經審核營運數據，一張薄薄的信披文件，依舊是雷打不動的每月一更，多數月份波瀾不驚，卻總在最難的年景里，透出最多的信息。

這個8月，最值得留意的變化，不在銷售那一欄，而在另一欄：銷售仍在縮、收入仍在漲、債務仍在還，三件事擰在一起，指向同一個命題——在這個行業里，一家房企真正的安全，究竟是什麼？

先看兩組並置的數字。今年1至8月，龍湖累計總合同銷售金額208.4億元、合同銷售面積223.9萬平方米，同比下滑約54%；而同期運營及服務業務不含稅收入約181.8億元，其中運營收入97.3億元、服務收入84.5億元，較上年同期的176.9億元增長約2.8%。

把這兩行放在一起看：181.8億元對208.4億元，運營及服務收入與合同銷售額的比值已走到約87%。換句話說，這條曾被稱作“第二曲線”的業務線，事實上已與賣房主業比肩而立。

運營與服務扛大旗

細看181.8億元的構成，會發現它是兩條腿走路：一條重，一條輕。

運營收入的97.3億元，來自一座座開門的商場與一間間亮燈的公寓。商業與長租公寓是重資産，更是“慢錢”：租金按月入賬，人流來了就不容易走，只要出租率在，現金流就在。

上半年中報顯示，龍湖在營商場96座、出租率97.4%，租金收入同比增長8.7%。樓搬不走、鋪拆不掉，每一平方米租金日積月累，便成為穿越周期的底氣——行情好時它是錦上添花，行情差時，它就是雪中送炭的那一爐炭。

服務收入的84.5億元，則是另一副面孔。物業、代建這類輕資産業務幾乎不占用資本開支，靠的是把服務能力與專業判斷賣成現金流，成本輕、彈性大，抗周期的韌性更強。

運營與服務合在一起，2026年上半年錄得137億元收入、同比增長3.2%，占總營收比重約34.4%，創下歷史新高——這是8月28日中報業績會上披露的數字。占比突破三成是個分水嶺式的信号：這家公司正把收入的錨，從“賣房”悄悄挪向“經營”，後者每增長一分，報表的穩定性便厚一分。

公告的另一半數字，仍需直面。

8月單月，龍湖合同銷售金額22.0億元、銷售面積25萬平方米，其中歸屬股東權益金額15.0億元、權益面積17.4萬平方米；而2025年8月單月為47.3億元，2025年1至8月累計達457.4億元。單月不足去年同期一半，龍湖沒有粉飾。

縮量背後亦有主動的成分，管理層把開發航道的任務定調為“攻堅存貨去化、聚焦高質量回款”，不戀戰、不搶規模，把每一套成交都折算成實在的回款。行業退潮期里，少賣一套房、多收回來一筆錢，本就是另一種進取；在流速與利潤難以兼得的時候先保現金流，是經歷過周期的房企才有的自覺。

與銷售節奏呼應的，是土地端的克制——8月份，龍湖集團雖有現身土拍市場，但並未激進搶地，畢竟“量入為出、優中選優、以銷定投”是其清晰的投資原則。

2026年上半年，龍湖只在青島、無錫、大連、蘭州等城市獲取4宗地塊，且全部為100%權益，新增土儲總建面33.7萬平方米、權益地價14億元。

截至2026年6月末，龍湖土儲總建面2011萬平方米、權益面積1605萬平方米，一二線城市占比約七成。即便按今年上半年每月不足一宗的速度補倉，龍湖依然守着兩千余萬平方米的盤子。

少拿地、多還債、保現金，環環相扣——這盤賬翻到下一頁，便是債務兌付。

如期償債的少數派

8月11日，龍湖把“21龍湖06”的本金9.92億元、利息0.37億元如期兌付，合計約10.29億元。對習慣了違約消息的市場而言，“如期”二字或許平淡，但對龍湖來說，這已是今年以來守住的又一程。

兌付完成那一刻，龍湖2026年内到期的境内信用債全部償清，賬面上僅剩2027年1月到期的8億元——從此刻到明年開春，這家公司的境内信用債到期表上，幾乎只剩一個句點。

把時間軸拉回今年年初，這一程走得並不輕松：從“21龍湖02”約10.38億元，到“16龍湖04”等約1.72億元，再到“21龍湖04”約15.54億元，直至8月的“21龍湖06”約10.29億元，龍湖年内已如期兌付累計超過35億元，“零違約、零逾期、零展期”的紀錄被其一格格守了下來。

另據9月4日知情人士透露，龍湖向債券持有人表示，已準備好足夠資金，用于償還9月稍晚到期的一筆13億元的銀行貸款，並預計有能力償付明年到期的一只美元債。

該知情人士稱，龍湖計劃在明年3月前備妥資金，用于償還明年4月到期、本金2.5億美元的美元債。償債資金将主要來自經營現金流以及新增境内貸款。

信用是金融市場的通貨，卻只能靠一次次如約到賬來充值——龍湖這兩年反復在做的事，說到底就是這一件。在民營房企批量違約、化債艱難的2026年，如期履約屬于不折不扣的少數派。

憑什麼是它？答案藏在資産負債表里。截至2026年6月末，龍湖綜合借貸1471.2億元，較2025年末再降56.9億元；淨負債率52.0%；平均融資成本3.36%，在民營房企陣營里已屬較低水平；自2022年年中以來，有息負債累計壓降近600億元；至2025年末，更已連續三年實現含資本性支出的經營性現金流為正。

一邊是杠杆逐年變輕，一邊是現金流連續為正，兩者互為因果：能還錢，是因為手里有經營性的活水；債務一天天減少，又讓公司有余力把資源繼續投向運營與服務。年内境内信用債清零之後，市場給出四個字的解讀：輕裝上陣。

而“輕裝上陣”的前提，是手里始終有活水。這活水從何而來？正是開篇那條與銷售額並肩的經營性收入曲線——商場在收租，公寓在收租，物業與代建在收管理費。大退潮里，一家房企還能不能從容，終究要看它有沒有不靠行情也能生錢的能力。

運營的盤子沒有停在8月。在8月28日的業績會上，管理層給出明确時間表：下半年将新開6座商場，其中5座為重資産、1座為輕資産；截至6月末，龍湖在手商業項目共132座，已開業96座、待開業36座，收入的增量空間依然清晰。

落到最近的日程上，第一站就在9月。

據公開報道，長沙開福天街招商率已達90%，預計9月正式開業；這座約12萬平方米的項目将引入300余個品牌，其中約半數系城市或區域首店，盒馬鮮生、橫店紛騰影城、西西弗書店等已确認入駐。

此後，成都驿都天街、杭州雲城天街等項目的開業籌備亦在推進，計劃年内陸續亮相。新商場一座接一座開門，運營收入的基數便随之擡高——在銷售收縮的年份里，這正是龍湖最不依賴行情的增量。

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