中報觀察 | 産品定力築牢基本盤，首開股份以城市更新打開轉型空間

觀點網 回望2026年上半年，中國房地産市場仍處于新舊模式轉換的關鍵節點，行業整體延續承壓态勢。

國家統計局發布的數據顯示，1-6月份，全國商品房銷售面積為4.01億平方米，同比下降11.6%。其中，新建住宅銷售面積為3.33億平方米，同比下降12.4%。1-6月份，全國商品房銷售額為3.79萬億元，同比下降13.6%。其中，新建住宅銷售額為3.33萬億元，同比下降13.7%。市場信心修復尚需時日，行業分化持續加劇，房企正面臨融資端與銷售端的雙重考驗。

陣痛與蓄力交織，收縮與擴張並存，這既是行業深度調整的縮影，也是房企在新舊模式轉換中尋找新坐標、重塑競争力的真實寫照。

作為北京市屬國有房企，首開股份緊緊圍繞“防風險、強管理、謀轉型”的工作主線，交出了一份“穩字當頭、穩中求進”的半年度答卷。不僅展現出其穿越周期的經營韌性，也為“十五五”良好開局奠定了基礎。

尤為值得注意的是，在8月28日，住房城鄉建設部、自然資源部、中國人民銀行、金融監管總局、證監會五大部委同日密集落地8份房地産文件，構成“3份基礎性文件 + 5份配套辦法”的完整制度組合。

其中，住房城鄉建設部、自然資源部、金融監管總局聯合印發《關于完善商品住房銷售制度的通知》，其中明确提到，有力有序推進商品住房現房銷售。

中國人民銀行、金融監管總局聯合印發《關于改革完善房地産信貸管理 推動加快構建房地産發展新模式的意見》，将個人住房貸款期限由最長30年延長至最長40年。

中國證監會亦在《關于資本市場支持構建房地産發展新模式的意見》中提到，為支持房地産開發企業合理融資，将為它們提供多種融資渠道，包括股權、債券、並購等全鏈條工具箱。

一攬子新政覆蓋了銷售、信貸、資本市場等關鍵維度，標志着房地産新發展模式進入系統性制度重構階段，為行業注入實質性利好。

展望後市，随着新政紅利逐步釋放，首開股份有望精準把握政策窗口期，在行業新模式構建中，加速自身的轉型升級；伴随融資環境改善與銷售制度優化，首開股份正将外部政策機遇轉化為穿越周期、行穩致遠的内生動能，推動高質量發展邁上新台階。

穩健經營基本面下的産品定力

8月24日發布的2026年半年度報告顯示，首開股份在上半年實現營業收入116.28億元，較去年同期有所下降。其中，主營業務收入115.84億元，其他業務收入4348.63萬元。本輪營收下滑，更多是結轉節奏問題，這一趨勢也與行業大盤同頻。

房地産開發業務是首開股份的主業，也是最主要的收入來源。期内，首開股份實現房産銷售結算收入111.77 億元、結算成本105.27億元。在當前市場深度調整、銷售去化壓力依然凸顯的背景下，首開股份主動破局，打出了一套多維協同的去化攻堅“組合拳”。

在營銷體系層面，首開股份深化變革，推進營銷垂直化管理，通過整合精簡自銷團隊，重塑了更敏捷、更高效的作戰單元；在資源配置層面，堅持聚焦核心、提質增效，果斷關停低效項目、合並相鄰案場，将有限資源精準投向高潛力項目。

得益于這一系列精準施策，首開股份去化成效顯著，已成功推動15個項目實現尾盤清盤，為整體經營基本盤的穩固提供了有力支撐。

截至報告期末，首開股份拟售、在售主要項目（含自持）達142個，總建築面積超過4140萬平方米，其中當期在建面積約448萬平方米；京外片區以主要城市為重心，形成75個項目、約2670萬平方米的區域布局。

在去化攻堅的縱深推進中，首開股份将“控虧減虧”作為核心導向，對五十余個項目實施分梯隊、差異化的營銷方案動态調優。同時，以機制創新為驅動，加速數字化營銷轉型以拓寬獲客半徑，並堅定踐行“現金為王”理念，重點關注銷售回款與現金流上繳兩大指標，确保去化成果高效轉化為實實在在的經營性現金流。

2026年上半年，首開股份經營基本面保持穩健：共實現簽約面積57.91萬平方米（含地下車庫等），簽約金額62.80億元；實現物業租賃面積192.08萬平方米，物業經營收入8.72億元；工程建設端有序推進，主要項目開復工面積443.35萬平方米，竣工面積83.79萬平方米。

值得注意的是，首開股份在年初曾披露2026全年經營計劃--實現銷售面積113.4萬平方米，開復工面積465.8萬平方米，新開工面積19.7萬平方米，竣工面積103.7萬平方米，物業租賃面積213.7萬平方米。

以此計算，上半年核心指標完成度表現突出：開復工目標完成率已達95.18%，竣工目標完成80.8%，物業租賃面積完成全年目標的89.88%。

整體來看，工程建設與資産運營闆塊進度顯著領先于時間軸，為全年目標達成奠定了堅實基礎；而銷售去化端仍需在下半場持續發力，以匹配既定節奏。

從房地産市場特征看，上半年市場修復呈現顯著結構性分化，北京市場首次改善需求和積壓剛需率先釋放，上海、深圳、杭州等熱點城市成交則以高端改善需求為主；項目去化越來越依托于稀缺區位和過硬産品力的雙重支撐；行業優勝劣汰加速，市場資源持續向産品優、服務精、運營強、信用穩的企業集中。

這一市場趨勢的深刻演變，不僅為首開股份精準調整營銷策略、順應需求叠代産品體系提供了清晰的靶向指引，也為其在行業洗牌期甄選優質合作主體、實現強強聯合确立了戰略錨點。

在産品端，首開股份積極踐行“好房子”建設理念，持續強化品質標準，系統構建了“一五一十”好房子體系。

該體系以“一份初心、十分誠意”為精神内核，聚焦“安全、舒适、綠色、智慧、人文”五大價值維度，延伸出十大可感知、可檢驗的品質闆塊。

這不僅是對客戶的誠意交付，更是首開股份紮實、嚴謹、周全的城市營造哲學，標志着該公司産品力正式邁入體系化升級與高質量發展的新階段。

尤為可貴的是，在行業普遍收縮投資之際，首開股份展現出逆周期布局的戰略定力，成功競得北京城市副中心0703街區FZX-0703-6031、FZX-0703-6032地塊R2二類居住用地、A334托幼用地國有建設用地使用權。

該宗地塊土地面積4.26萬平方米、規劃建築面積9.24萬平方米，成交金額17.69億元。以該地塊為依托，首開股份打造了“熙悅京晏”項目， 作為其在北京的首個第四代住宅標杆産品。

這一舉措不僅印證了首開股份對核心區位稀缺價值的堅定信心，更彰顯了在保障合理利潤前提下，積極參與土地競拍的主動布局能力，為首開股份持續深耕北京市場、鞏固區域競争優勢儲備了關鍵戰略資源。

持有型物業穩健向好

物業經營業務是首開股份重要的業務闆塊之一，也是收入的重要組成部分，業務涵蓋商場、寫字樓辦公、酒店、長租公寓、健康養老、文投文創、城市更新等七個業态。

在今年上半年，首開股份持有物業經營等結算收入4.08億元、結算成本3.28億元。

截至期末，首開股份成規模在營商場包括昌平首開LONG街、首開通州萬象匯等6個項目，建築面積合計約51.8萬平方米，分布在北京、成都、蘇州等地。

期内，商業闆塊表現平穩向好，6家在營商場整體出租率95.6%，在營商場商戶銷售額突破24億元，累計實現總客流量3313 萬人次。

2023年的6月30日，北京昌平首開LONG街正式開業，並在今年上半年迎來開業三周年。該項目累計客流突破3000萬人次，年復合客流增長率超32%，先後斬獲北京特色餐飲聚集街區、北京特色商業步行街、“夜京城”打卡地三項市級荣譽，獲評北京城市更新最佳實踐案例。

延續項目成功經驗，首開股份在通州落地宋莊LONG街，截至上半年，通州宋莊LONG街超市、影院、酒店三大核心業态已完成招商。據悉，該項目目前已進入街區建設的收尾階段，招商率接近八成，預計将于今年9月末開業。

酒店經營業務是首開股份持有型物業經營的重要收入來源，在全國範圍内管理和運營酒店7家，管理面積約20.51萬平方米，從酒店經營業态上細分，包含了五星級豪華酒店、四星級商務酒店、精品度假酒店等，分布在北京、川渝、華南等地。

長租公寓闆塊依托標準化運營體系打造品質租住空間，依托“首開樂尚”自有品牌標識強化市場辨識度。截至報告期末，長租公寓擴容提質，“樂尚”公寓數字運維系統實現試運營，宿舍型租賃産品標準化框架基本形成；通州缇香郡實現開工；昌平LONG街8-1項目獲“保租房”認定；朝陽三里屯門店提前實現滿租；12家已開業項目入市房源超7000套，平均出租率93%，保持行業前列。

從商場、酒店再到長租公寓，首開股份持有的多元物業組合不僅為其貢獻了穩定可持續的經營性現金流，更構成了參與公募REITs等資産證券化實踐的優質底層資産，從而有力支撐起“投融建管退”全周期商業閉環的構建。

繼商場和長租公寓後，酒店業态迎來發行公募REITs的“破局時刻”。2025年末，國家發改委将四星級及以上酒店納入基礎設施REITs行業範圍、中國證監會正式将酒店等商業不動産納入公募REITs試點。這兩項政策使得酒店資産作為獨立主體發行公募REITs成為現實。

城市復興官的“新”賽道

2026年是“十五五”開局之年，也是城市更新由政策體系構建轉向規劃實施和項目落地的重要節點。今年5月，國務院印發《城市更新“十五五”規劃》，涵蓋6方面23項重點任務、14項重大工程和行動、7方面政策舉措，並明确提出“促進房地産開發企業轉型發展、參與城市更新”。

在此背景下，北京2026年城鄉建設用地淨減少500公頃，明确繼續引導存量建設用地供應占比達到65%左右，逐步推動存量更新規模不低于新增供應規模。與此同時，全市梳理1321個城市更新重點項目，總投資超1049億元，並首次單列城市更新計劃指標，標志着存量盤活已從政策倡導進入規模化、制度化落地階段。

憑借對北京市場數十年的持續深耕與資源沉澱，首開股份得以精準對接首都功能優化與空間重構需求，在政策導向與項目落地的交匯點上，充分發揮首都國企在資源整合、信用背書與長期主義運營方面的獨特優勢。

更值得一提的是，城市更新在首開股份的戰略版圖中並非孤立的業務線，而是與商業運營、長租公寓、養老服務及經營性資産管理深度咬合、協同共振的業務性載體。

首開股份秉承“城市復興官”的品牌定位，在老舊小區改造、歷史街區活化、低效樓宇升級等領域已形成可復制、可持續的運營模式。

未來，首開股份将把城市更新置于更加突出的戰略位置，視其為轉型發展的重要賽道與培育新利潤增長點的重要方向。

政策紅利與自身能力圈的重合，正為首開股份從“開發商”邁向“城市運營服務商”提供清晰而堅實的路徑。

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