中報觀察 | 象嶼地産闖關低毛利

觀點網 一年前，象嶼地産以“增長挑戰賽”定格營收淨利雙增的半年；半年後，象嶼地産拐入了業績上下波動的巷口。

進入2026年，象嶼地産的業績主題從“增長”悄悄換成了“利潤”。

根據公司中期報告，上半年營業收入122.75億元，依舊站穩百億關口；但房地産銷售闆塊毛利率僅為8.41%，較上年同期19.38%近乎腰斬。

規模的“器”依然鋒利，盈利的“刃”卻開始卷口。

在房企銷售整體下滑13.6%、而上海土拍溢價率屢破三成的2026年上半年，象嶼地産走到營收與利潤雙回調的關口。

毛利率腰斬

2026年上半年，象嶼地産實現營業收入122.75億元，較上年同期的157.00億元下降21.8%。

其中，房地産銷售闆塊收入119.37億元，占比97.25%，上年同期為154.30億元，回調幅度約為22.63%；非房地産銷售闆塊收入3.38億元，同比增長25.18%。

從結構看，住宅開發仍是絕對主力，象嶼地産的商發、物業“兩翼”體量尚小。

作為主業的住宅開發營收回落，背後是行業帶來的規模被動收縮。對于大部分地産同行而言，銷售持續萎縮，新開工和推盤量減少，直接導致當期可交付結算的項目規模下降是共同面對的行業難題。

同處一片海洋，象嶼地産營收變動背後，結轉項目的減少是收入端收縮的直接原因。

值得注意的是，公司期末存貨為417.52億元，較上年末的477.70億元下降12.60%。在行業普遍去庫存的大背景下，存貨的主動壓降既是策略選擇，也是風險控制的必然。

而與規模仍然能夠維持百億形成對比的，是象嶼地産盈利空間的明顯收窄。

據公司中期報告披露，上半年房地産銷售闆塊毛利率僅為8.41%，較上年同期的19.38%大幅回落；非房闆塊毛利率亦由27.83%降至17.02%；整體毛利率則由19.53%降至8.64%。

對于地産闆塊，象嶼地産将原因歸結為“公司結轉項目差異”；對于非房闆塊，則解釋為“當期成本費用及折舊調整”，後者營業成本同比上升44.03%至2.81億元。

房地産市場成交規模收縮、價格預期走弱，正持續傳導至房企的結轉利潤，前期高地價項目與當下售價之間的剪刀差，直接壓薄了公司的毛利。

換句話說，象嶼地産本期8.41%的地産毛利率，很大程度上是“過去的地”遇上“現在的價”的結果。

除此之外，象嶼地産利潤端也迎來了分化。

根據中報，公司合並報表層面，歸屬于母公司股東的淨利潤為-1.79億元，這也是象嶼地産近年來少見的母公司層面半年度虧損。

得益于公司少數股東損益為2.01億元，合並淨利潤整體仍錄得正數。

另一邊的母公司利潤表中，象嶼地産錄得母公司淨利潤為5.62億元。這意味着，兩份報表中的差異主要來自並表項目公司，不論是合作開發還是單獨操盤的項目，象嶼地産上半年都要為了項目較薄的利潤與開發成本買單。

從非經常性損益來看，公司報告期内非經常性損益總額為0.44億元，利潤總額為2.95億元，說明本期利潤中來自投資性房地産公允價值變動、資産處置等非經常項目的貢獻有限，利潤主要來自經營本身，卻又被少數股東權益“稀釋”了。

如今，象嶼地産以122.75億元的營收守住了身位，但“增長挑戰賽”的考題，已從“能不能增長”變成了“增長還剩多少利潤”。

守成攻防戰

财務承壓之下，象嶼地産在戰略與資産布局上的動作並未失速。

據公司中期報告披露，公司秉持長期主義，在“一體兩翼”戰略框架下以住宅為核心、商發與物業為兩翼，業務覆蓋上海、江蘇、浙江、福建、重慶等區域。

作為廈門市屬國企、财富世界500強廈門象嶼集團的全資子公司，其國企背景在融資與拿地端提供了支撐。

截至期末，象嶼地産總資産795.81億元，較上年末的876.38億元下降9.2%。總負債587.55億元，較上年末的645.07億元下降8.9%。資産負債率73.8%，較上年末的73.6%微升0.2個百分點。

在行業普遍縮表的背景下，象嶼地産的資産負債結構保持了相對穩定。

除此之外，公司期末存貨從477.70億元降至417.52億元，去化12.60%；合同負債從255.40億元降至226.43億元，下降11.34%。

兩個數據同步下降，象嶼地産期内銷售回款的放緩，但已售項目逐步結轉也已在循序推進。

報告期末，公司貨币資金112.53億元，其中房地産預售監管資金35.58億元，較上年末的129.17億元有所下降，但現金儲備仍處于安全區間。

有息債務方面，象嶼地産合並口徑有息債務余額從278.85億元降至261.39億元，下降6.26%。其中銀行貸款137.06億元占比52.43%，其他有息債務110.66億元占比42.34%，公司信用類債券13.67億元僅占5.23%。

在開發業務收縮的同時，象嶼地産在資産運營端翻開了新篇。

據公司中期報告披露，2026年2月，象嶼地産子公司完成收購上海仙樂斯房地産有限公司絕大部分股權。

仙樂斯廣場地處上海南京西路商圈人民廣場闆塊，集甲級寫字樓、精品商業、文化于一體。

收購事項完成直接推高了象嶼地産投資性房地産收入從17.05億元增至36.12億元，增幅111.82%。仙樂斯子公司報告期内貢獻營業收入0.68億元、淨利潤0.21億元。

通過持有並運營優質核心資産，公司意在獲得更穩定的經常性收入，對沖開發業務的周期波動。

加碼上海資産運營，象嶼地産在“兩翼”上下功夫，或許也存有減緩住宅開發運營壓力的考量。

公開市場數據顯示，2026年上半年上海涉宅用地成交22幅、出讓金約521億元居全國第一，多宗核心地塊溢價率突破30%乃至40%，土拍熱度“前穩後熱”。

但同期上海新房成交約255萬平方米、同比下降約15%，成交均價同比下跌約10%，呈“土地熱、新房冷”的錯位格局。

對重倉蘇滬的象嶼而言，宅地端的“搶”與新房端的“冷”同時存在，這既是其2025年報中“存貨去化跟不上銷售結轉”隐憂的延續，也是本期地産毛利率承壓的市場因素。

今年上半年，象嶼地産在土儲端出手謹慎。

據不完全統計，公司期内僅獲取3宗土地，分别為3月與金茂、東亞新華聯合體競得的上海嘉定新城JDC1-1703單元B06-1地塊；6月與廈門軌道、安控聯合體競得的廈門湖里金山2026P09地塊，與聯發集團聯合競得的廈門集美杏林灣2026JP02地塊。

收縮帶來的重壓或許還将持續，象嶼地産8.41%的地産毛利率能否随結轉結構優化而修復，存貨去化能否跟上，與公司規模能否穩健增長，以及是否可以兌換成利潤的彈性息息相關。

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