中報觀察 | 恒大物業行至分水嶺

觀點網 恒大物業的“自救”似乎即将走到結局。

風險暴露進入第四年，恒大物業交出一份在“增收不增利”的物管行業里算得上平穩的報表。

根據中期報告，公司上半年實現收入約69.43億元，同比增長約4.5%；淨利潤約5.03億元，同比增長約2.5%；毛利約13.32億元，同比增長約11.1%；歸母淨利潤為5.17億元，同比增長約9.5%。

盡管清盤人手中合計51.016%的股權仍在出售進程之中，公司還未完全擺脫關聯方帶來的計提減值風險，但只看幾項核心數據，恒大物業在物管本職上的經營成果放在行業中橫向對比也算可圈可點。

基礎物管與第三方外拓撐起這份業績，恒大物業的“去恒大化”在經營層面已接近完成，只是結局在資本層面仍未落定。

而不論新主是誰，恒大物業正在努力擺脫“恒大”的烙印，走向一條獨立運營的道路。

向好

和營收利潤相比，在當下行業環境中能夠修復毛利率的物企並不多見。

報告期内，恒大物業毛利率為19.2%，較上年同期回升1.2個百分點，淨利率約7.2%。

據物聊社了解，公司2023年上半年公司毛利率為24.4%，2024年上半年為20.2%，2025年上半年約18.0%，本期回升至19.2%，是近四個半年度首次掉頭向上。

随着對服務品質提升的看重，行業正在經歷盈利承壓陣痛期，不論2025年還是2026上半年，毛利率下降已成為大部分上市物企常态，行業平均毛利率亦在下降。

在行業毛利率中樞整體下移的環境里，恒大物業的逆勢修復得益于費用端管控。公司期内行政及營銷開支同比減少約2400萬元。

最重要的則是恒大物業各業務線盈利能力修復帶來的成效。

根據報告，公司四條業務線中，物業管理服務收入58.46億元，同比上升3.9%，占總收入比重為84.2%；社區生活服務收入5.38億元，同比上升17.9%；資産管理服務收入4.07億元，同比上升2%；社區運營服務收入1.52億元，同比下降7.3%。

其中，物業管理服務分列基礎物管服務及非業主增值服務兩個細分闆塊，基礎物管服務收入58.31億元，同比上升3.9%；非業主增值服務收入1466.8萬元，同比下降8.4%。

非業主增值服務傳統上包括交付前服務、案場管理等與開發商銷售強綁定的業務，随着恒大開發業務停擺，這一闆塊事實上已經歸零。

這意味着恒大物業在業務結構上已經實質性完成“去恒大化”，由第三方項目和存量業主支撐的基礎物管、社區服務成為收入最大的支柱。

基礎物管服務作為業務基本盤穩住了增長态勢，從中期報告看，恒大物業在社區生活服務上的布局成效也正逐漸釋放。

而恒大物業基礎物管服務的穩定，離不開在管規模與外拓的努力。

截至2026年6月30日，恒大物業在管面積約6.03億平方米，較2025年底的約6.01億平方米小幅增加；期内第三方簽約面積（含續簽項目）約4300萬平方米，對應合同年飽和收入接近10億元，簽約項目進場率達94.4%。

在價格承壓、撤場頻發、收繳困難的環境里，恒大物業仍能在半年内拿下數千萬平方米量級的第三方簽約，雖然頂着“恒大”的名号，但在品牌拓新上還有機可尋。

值得注意的是，規模拓展並沒有對恒大物業毛利率修復造成拖累。

報告期内，公司物業管理服務錄得毛利9.45億元，毛利率16.2%，同比上升1.3個百分點；社區生活服務毛利1.19億元，毛利率22.1%，同比微降0.3個百分點；資産管理服務毛利2.06億元，毛利率50.6%，同比上升1.6個百分點；社區運營服務毛利6174.6萬元，毛利率40.7%，同比微降0.3個百分點。

盡管高毛利率項目期内表現向下，但下降幅度相對輕微，基本盤更大的物管服務分部實現盈利修復才是最大的成效。

新主未定

将時間軸拉長，恒大物業在“去恒大化”與“自救”這條路上走得並不容易。

2023上半年至2025上半年，公司收入分别為61.45億元、62.2億元、66.47億元，淨利潤分别為7.9億元、5億元及4.91億元，毛利率分别為24.4%、20.2%、18%。

至本期，公司收入69.43億元、淨利潤5.03億元、毛利率19.2%，三項數據均較2025上半年有所提升，可以看出恒大物業已基本在2025年完成大部分不利因素出清，經營回到正軌之上。

不過，這份成績單並非沒有暗面，“去恒大化”真正艱難的部分還在于與恒大系公司之間的拉扯與計提減值中。

根據中報，截至2026年6月30日，恒大物業向中國恒大提供物業管理服務的涉及金額約2.56億元。由于中國恒大正處于清盤程序，相關經濟利益能否收回存在重大不确定性，公司未就該部分服務确認任何收入。

換言之，服務仍在提供，但對應收入無法進入利潤表，這是恒大物業對關聯方應收回款困難的冰山一角。

報告期内，恒大物業2.5%的淨利潤增速明顯跑輸9.5%的歸母利潤增速，同時淨利率7.2%，反而下降了0.2個百分點。

壓力主要來自三個方面，一是金融資産減值損失1.44億元，較去年同期的0.68億元翻倍；二是商譽及無形資産減值帶來約0.44億元的其他損失；三是财務成本0.80億元，接近去年同期的兩倍。

除此之外，恒大物業另一筆歷史包袱仍是那筆134億元存款質押。

盡管2025年1月廣州市中級人民法院一審判決相關責任主體向恒大物業子公司償還約134億元並承擔案件受理費約7271.54萬元，但公司目前僅追回950萬元，剩余款項能否追回存在重大不确定性，這筆資金對恒大物業而言仍是“賬面上存在、現金上未至”的懸案。

截至期末，恒大物業包含現金及現金等價物、受限制現金、到期三個月以内的理财産品及結構性存款的可用資金總額為42.44億元，較2025年末減少約6620萬元。

資本層面，清盤人持有的合計51.016%控股權歸屬仍未落定。

綜合公司公告，清盤人于2025年9月啟動出售程序，2026年4月14日與意向買方簽訂為期30個工作日的排他性協議；6月下旬談判終止、交易告吹，消息披露當日股價大跌23.53%、收報0.78港元；7月末出售程序重啟，拟邀請潛在買家進場盡調，股價早盤一度上漲近7%、回升至0.96港元附近。

在此之前，受出售預期推動，股價曾于2026年4月30日高見1.54港元，創2023年8月以來新高。

曾經市場傳聞中的潛在買家均未獲公司證實，最終誰會接手這部分股權，不只是股東層面的更替，更将直接影響恒大物業信用修復、關聯方問題處置與資本市場估值。

如今，恒大物業“去恒大化”已經走過大半程，但剩下的路往往也是走起來最艱難的。

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