中報觀察 | 廣州地鐵地産百億之後

觀點網 廣州地鐵的物業開發業務走出了與大部分同行截然不同的行情。

從市場數據來看，行業仍處于深度調整後的築底階段，2026上半年，全國商品房銷售面積為40140萬平方米，同比下降11.6%；商品房銷售額為37945億元，同比下降13.6%。全國房地産開發投資累計完成38074億元，同比下降18.0%。

如此背景之下，廣州地鐵期内物業經營闆塊營業收入達100.11億元，同比上升15.26%，占公司總收入的60.25%，而傳統地鐵運營闆塊收入僅38.48億元、占比23.16%。

這是廣州地鐵地産收入超過地鐵運營主業的第三年，物業運營闆塊已成為公司最大的收入來源。

然而，在地産規模持續擴大的同時，毛利率卻再次走低，廣州地鐵“以地養鐵”的成色與壓力同時顯現。

規模與盈利拉扯

行業正從“高杠杆、高周轉”向“高質量、運營導向”艱難轉型，在這一輪調整中，依托軌道交通站點的TOD項目，因具備客流保障、交通便利及抗周期性強等特點，成為房企轉型的優選方向。

而廣州地鐵作為廣州市城市軌道交通建設及運營的主體，天然握有其他房企難以復制的土地資源禀賦。

根據廣州地鐵的戰略規劃，地鐵運營服務仍然是公司的核心業務，而軌道交通物業開發則是公司“地鐵+物業”發展戰略的具體實施平台。

值得注意的是，地鐵運營服務具備民生屬性，並非公司主要利潤來源，作為補充，物業開發業務便被确定為廣州地鐵業務發展的利潤杠杆。

只是從2026年上半年的經營數據看，廣州地鐵地産闆塊是規模亮眼、盈利承壓。

根據中期報告，公司物業經營闆塊本期營業收入100.11億元，較上年同期的86.85億元增加13.26億元，同比約增長15.27%，超過地鐵運營闆塊收入23.16%。

從2004年起，廣州地鐵集團将房地産業務從資源開發事業總部分離出來，成立了單獨的房地産開發事業總部。

直到2020年，廣州地鐵地産闆塊收入才突破10億元，随後便迎來了規模極速發展的階段。

據觀點新媒體查詢，公司物業開發闆塊2023年收入為24.68億元，仍遜色于地鐵運營闆塊的73.59億元。

但來到2024年，物業開發闆塊收入已增至97.97億元，同比上升296.96%。至2025年末，物業開發闆塊收入已接近200億元，錄得174.16億元，較同期地鐵運營收入高出96.93億元。

2026年上半年過去，廣州地鐵依托軌道優勢的物業銷售或運營仍保持了雙位數增長，放在行業背景中觀察尤為難得。

只是與收入增長形成對比的，是毛利率的回落。

報告期内，物業經營闆塊本期毛利率31.65%，雖較地鐵運營闆塊-14.09%的虧損狀态和資源經營闆塊38.65%的水平仍居高位，但較上年同期36.97%下滑了5.32個百分點。

放在行業大環境中看，降幅一定程度上反映了2026年上半年房地産市場價格承壓導致的售價調整，以及土地、建安成本的剛性上升。

在公司内部，物業開發闆塊超三成的毛利率，則對沖了運營闆塊的虧損，支撐起公司的整體可持續運營，是“以地養鐵”的邏輯的印證。

但對于廣州地鐵物業開發闆塊“利潤杠杆”的定位而言，盈利能力承壓卻是相對危險的信号。

據往期中期報告，廣州地鐵物業開發闆塊2022年中期至2025年中期毛利率分别為65.98%、69.33%、39.76%、36.97%，2026年中期毛利率已是近五年新低。

巧婦與炊米平衡

盡管受到行業調整期影響，物業開發闆塊盈利能力相對承壓，但廣州地鐵仍然将地産開發作為業務重點之一，並有将地産平台化、不斷擴大規模的決心。

2026年初，廣州地鐵地産開發集團有限公司登記成立，注冊資本50億元，由廣州地鐵集團全資持股。

這一架構調整，将地産業務從集團内部闆塊升級為獨立運作平台，與中期報告中“未來利潤中心”的定位形成呼應。

據公開報道，廣州地鐵2026年全年計劃投資520億元，重點推進22個TOD綜合開發項目，其中白雲、黃埔、南沙新一批地鐵上蓋項目将于年内啟動。

廣州本地市場的環境，則為廣州地鐵核心區TOD項目提供了支撐，但也埋下了結構性風險。

據了解，截至2026年6月末，廣州商品住宅庫存1336.23萬平方米，去化周期22.9個月；其中外圍五區庫存套數占比72.15%、去化周期均超24個月，增城、黃埔、番禺部分闆塊去化周期高達24-33個月。

而廣州地鐵的車輛段上蓋項目多位于番禺、黃埔、增城等外圍區域，高企的庫存或影響新項目推盤節奏與毛利水平。

值得注意的是，上半年廣州地鐵並未推出新盤，在廣州土地市場上也僅露過一次面。

時間回溯至今年2月，珠江新城最後一塊“寶地”馬場地塊開拍，廣州地鐵坐在參拍企業之中舉了一次号牌。

而馬場地塊最終花落越秀集團，錯失寶地的廣州地鐵也變得審慎起來，上半年並未有新地塊落袋，物業開發闆塊的收入主要由次新盤加推支撐。

廣州地鐵地産小程序顯示，公司目前在售樓盤主要有7個，分别為珑曜上城、珑岄上城、江玥上城、雲城上品、雲平上品、琶洲珑璟台及雲築上品。

其中，雲城上品、雲平上品、琶洲珑璟台及雲築上品均已于2023年及2024年首開入市，珑曜上城、珑岄上城及江玥上城則是廣州地鐵在2025年内推出的最新盤。

相對而言，4月首推的珑曜上城與12月底入市的江岄上城成績較為亮眼。

據陽光家緣網數據，珑曜上城共推出1090套住宅，已售套數為778套，去化率約為71.37%；江岄上城目前共推270套住宅，已售套數166套，去化率約為61.48%。

而與珑曜上城相隔一天攜手入市的珑岄上城共推1080套住宅，已售套數604套，去化率約為55.92%。

待售規模較為充足，一方面仍然是廣州地鐵還未“買米”時的主要銷售支撐，但另一方面或許會造成庫存積壓、進一步拖累毛利率，公司物業開發闆塊的未來增長還是要靠新盤滾動來找尋。

據觀點新媒體了解，廣州規自局于8月28日發布黃埔區魚珠車輛基地綜合體AP0508018一期地塊出讓公告，地塊位于天河區與黃埔區交界處，起價41億元。

值得注意的是，地塊出讓條件中表明：地塊競買人或聯合競買人之一的直接或間接控股股東須具有地鐵線網建設、運營、管理經驗。

幾乎明牌的地塊歸屬背後，廣州地鐵将迎來年内首宗地塊入帳。

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