中報觀察 | 城投控股半年營收腰斬 但靠核心項目擡高了毛利率

觀點網 8月末，多部委集中發布一攬子房地産制度文件（828新政），標志國内房地産行業正式告别依靠預售杠杆驅動的高周轉時代。

優先現房銷售、擡高預售門檻、按揭放款時點調整、貸款年限放寬至40年、項目資金封閉管理等制度改革，不再是短期刺激工具，而是重塑房企生存邏輯的底層規則。

規則重構之下，以上海為核心基本盤的國資老牌房企城投控股交出2026年半年答卷。上半年，城投控股實現營業收入28.41億元，同比下降52.06%；利潤總額-0.45億元，同比下降112.40%；歸母淨利潤-5179.82萬元，同比下降133.80%。

近年來，營收與利潤收縮成為不少房企的共性特征。聚焦到城投控股身上，本期收入大幅下滑主要因房地産項目竣工交付結轉較上年同期減少；利潤承壓則是結算收入下降的基本面之上，疊加金融資産公允價值波動所致。

與此同時，因預售回籠資金減少，其經營活動産生的現金流量淨額為-17.95億元，而上年同期為+5.35億元。

盡管賬面數據不佳，但報表背後仍透出不少積極信号。例如，地産結轉毛利率同比提升3.72個百分點至22.58%；負債結構上，融資總額429.97億元，平均融資成本僅3.13%；投資收益1.96億元，同比大增78.55%，對當期收益形成緩沖。

結算錯位下的承壓

先聚焦财報核心指標深入分析，營收與利潤的回落，主要來自結轉節奏的錯位。上半年，城投控股營業成本22.41億元，同比下降53.72%，與營收降幅基本同步，顯示收入端的收縮並非成本失控，而是竣工交付結轉項目較上年同期減少所致。

結轉減少之外，實際上還有其他因素對利潤造成拖累。上半年，城投控股非經常性損益合計-983.37萬元，其中金融資産公允價值變動損益-9679.50萬元，是侵蝕利潤的主要項目，政府補助272.74萬元形成一定對沖。

好在，公允價值變動損益的大幅波動，與上市證券二級市場表現直接相關，屬于報表層面的階段性擾動，不改變公司主營業務的經營底色。

與之相對，投資收益1.96億元，同比增長78.55%，主要來自上市證券分紅與處置收益，一定程度上平滑了地産結轉下行帶來的利潤波動，也體現出公司資産配置的靈活性。

撥開賬面數據，公司經營質量層面仍顯現不少亮點。房地産業務雖然結轉體量收縮，收入減少53.27%至27.45億元，但結轉毛利率達到22.58%，同比提升3.72個百分點。

毛利率得到逆勢提升，主要是因為本期結轉以露香園二期等上海核心城區改善型項目為主，高毛利項目占比擡升，體現上海核心存量資産的盈利韌性。

不過，收入版圖高度集中于單一城市，既賦予其深耕紅利，也放大了結轉節奏波動對業績的沖擊。分地區看，上海地區收入約26.58億元，占營業總收入的97.2%，江蘇、安徽兩地區合計占比不足3.2%。

毛利率變化方面，上海地區毛利率同比提升3.74個百分點，安徽地區同比提升5.71個百分點，而江蘇地區同比回落12.19個百分點。

更值得留意的是财務結構的穩定性，城投控股期末融資總額429.97億元，平均融資成本僅3.13%，在行業融資環境整體偏緊的背景下，這一成本水平意味着顯著的競争優勢。

同時，财務費用4.02億元，同比僅微增0.10%，利息負擔未見明顯擴張，低成本資金為公司逆周期補倉與存量項目開發提供了騰挪空間，是穿越周期的重要籌碼。

公司持有已上市證券市值約44.90億元（含REITs），上半年收到上市證券分紅約0.60億元，這一金融資産組合既是利潤的緩沖墊，也是低成本的流動性儲備。從整個收入盤子來看，證券投資占比雖小，但其與租賃業務共同構成業績的多元支撐。

截至6月末，城投控股在營租賃社區17個、房源2.4萬套、運營面積101萬平方米，穩定運營社區平均出租率90%以上。

分季度看，一季度主要出租項目出租率約69.88%，二季度升至72.15%；租賃現金流入一季度1.18億元、二季度1.27億元，上半年合計約2.44億元。

出租率與租賃現金流入逐季擡升，租賃闆塊正從培育期轉入穩定貢獻期，成為地産主業之外難得的現金流來源。

土儲銷售靜待兌現

銷售端，城投控股上半年實現簽約銷售金額18.16億元，同比有所下滑，整體處于推盤空窗階段。

分季度看，一季度簽約面積4645平方米，同比下降69.13%，簽約金額5.01億元，同比下降73.45%，當期無新增竣工和開工面積；

二季度簽約面積9822平方米，同比下降17.02%，簽約金額13.15億元，同比增長10.68%，新增竣工2.95萬平方米，仍無新增開工。

對比來看，簽約面積的同比降幅收窄與簽約金額的回正，反映出公司在售項目以高總價改善型産品為主，去化規模雖小但單盤貨值較高，結構性特征突出。

聚焦到具體項目上，露香園二期（香境里）結轉别墅1372平方米及車位，結轉收入達3.5億元，高總價改善型産品對業績的引領作用可見一斑。

土儲策略上，城投控股依舊堅定深耕上海。2026年5月，公司全資子公司城投置地經過63輪競價，以19.3億元競得上海虹口嘉興路街道内環内宅地，地塊毗鄰北外灘、瑞虹商圈，屬于上海市場稀缺的純住宅用地，适合打造高端改善産品，成為上半年土拍市場關注度較高的地塊之一。

在行業普遍拿地趨于保守的環境下，此次補倉進一步加固公司中心城區土儲底盤，該地塊未來也将成為兩三年之後重要的貨值來源。

截至半年報期末，公司持有待開發土地8宗，計容建面約75萬方，其中88%土儲資源集中于上海，存量項目涵蓋城市更新、舊改、城中村改造等多種類型，主要包括露香園二期C地塊、前灣項目、小東門舊改、諸翟及杜行城中村項目等。

不過也要看到，土儲貨值尚未進入集中兌現階段，收入結轉滞後于簽約，全年業績的釋放仍取決于項目交付進度，這一時間差正是公司當前報表承壓的結構性原因。

展望未來，政策環境的調整，或将成為影響城投控股等衆多傳統房企下半年走勢的重要變量。對于主打上海改善産品的城投控股而言，貸款年限拉長有望撬動觀望客群，疊加核心土儲、低成本融資與成熟租賃運營能力，銷售與結轉存在邊際改善的可能。

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