中報觀察 | 旭輝在化債與轉型的十字路口

觀點網 旭輝集團創始人、旭輝控股董事局主席林中在中報致辭中表示，擁抱時代，旭輝的輕資産轉型之路必須堅定向前。這句話，是理解旭輝未來經營的一把鑰匙。

8月28日，旭輝控股集團（00884.HK）交出2026年中期成績單。期内收入45.37億元，同比減少63.1%；毛利3.40億元，毛利率約7.5%；該公司股東權益應占虧損淨額約59.91億元，較去年同期的63.58億元收窄5.78%；每股基本虧損0.2元。

收入的大幅下滑是行業整體低迷的縮影，旭輝控股集團上半年合同銷售金額約50.2億元，同比下跌50.6%。

但在這份業績背後，仍有幾個積極信号值得關注：未償還債務總額降至約485億元，較2021年行業高峰期下降約650億元；經營活動所得現金淨額連續五年錄得正數；公司股東權益應占淨資産保持在254億元。

在行業整體縮表、債務壓力持續蔓延的背景下，這一資産底盤為旭輝的經營提供了支撐。

經營盤面

中報收入的大幅下滑，主要源于交付節奏的放緩。行業深度調整以來，旭輝持續壓減開發投入，報告期内未作新的土地收購，可結轉銷量随之降低。

一個值得注意的邊際改善，是報告期内，旭輝其他收入及收益淨額由上年同期的淨虧損5.24億元轉為淨收益4.35億元，對沖了主業下滑帶來的部分沖擊。公司在公告中将其歸因于成本與費用兩端的管控。

據悉，上半年旭輝合同銷售金額約50.2億元，較上年同期的101.6億元下降約一半，平均售價約10251元/平方米。前七個月累計合同銷售約56.4億元。

按區域看，長三角、環渤海、中西部及華南分别貢獻28.2%、31.6%、32.1%及8.1%。一二線城市合同銷售金額占旭輝總銷售額的72.2%。

截至6月30日，旭輝總土地儲備約2406萬平方米，超過八成集中于一二線城市，為後續銷售回款保留了基本盤；持有33項投資物業，其中27項已開始出租。

随着保交付任務大體收官，旭輝将經營重點轉向盤活既有資産、挖掘存量價值。上半年，公司在太原、常德、南昌等城市推進了10個項目建設組團的新開工或復工續建，同時密切跟蹤11個項目的産品規劃調整，目前已有5個項目通過規劃審批。

值得關注的是财務結構的變化，中報披露，旭輝總債務從2021年高峰期的約1135億元降至485億元，四年多時間壓降逾57%。淨負債與股本比率約78.6%，較2021年高峰期明顯回落。

在今年6月召開的股東大會上，旭輝管理層明确表示，民營房企已不适合大量開展重資本運營，旭輝希望未來将負債水平壓至極低，“輕資産公司的淨負債率可以控制20%以下，甚至更低。”

不過，在境外債務方面，情況則略為復雜。2025年12月29日生效的境外重組方案，因倫敦投資物業出售受阻，旭輝未能支付2026年6月29日到期的第二筆現金款項約1000萬美元，構成違約。

自6月29日起，旭輝暫停支付多項境外融資義務的本金及利息，並已聘請華利安為财務顧問、年利達為法律顧問，協助制定全面優化重組方案。旭輝表示将重塑切實可持續的資本結構。

未來路徑

境内債重組的推進是旭輝近期最關鍵的進展。2025年9月，旭輝境内債整體重組方案獲債券持有人會議表決通過，涉及7筆存續境内債券，本金余額約100.6億元。

方案提供四大選項供債券持有人選擇：債券購回、股票經濟收益權、以資抵債及一般債權。

債券購回選項率先落地，2025年12月，旭輝以總代價約2.2億元購回及注銷本金約11億元的境内債券。該購回方案獲得投資人超額申請，標志着境内債重組正式進入實施階段。

股票經濟收益權選項于2026年8月18日正式落地。8月18日晚間，旭輝與特殊目的公司訂立認購協議，配發及發行約4.08億股新股。8月26日，旭輝确認本金約6億元的境内債券已選擇並獲接納參與股票選項。

按每100元面值債券對應68股測算，每股對應清償金額約1.47元人民币。這次新股份的發行不會為旭輝帶來現金流入，但能有效壓降債務規模。

以資抵債選項将接力推進。旭輝計劃以間接控股的下屬公司特定資産及對應收益權設立服務型信托，每100元債券面值對應的信托份額為40元。納入的資産包括上海長壽路旭輝里及企業大廈商辦項目、廣州光嶼南方住宅項目等位于一線城市的項目。

一般債權選項作為兜底安排。未選擇上述任何選項的境内債券持有人，将納入全額留債長展期方案。標的債券持有人可将所持債券份額按1:1比例置換為對發行人的一般債權，兌付日自基準日後展期7年。

輕資産轉型則是旭輝穿越周期的核心戰略，在6月股東大會上，旭輝管理層明确提出“對標鐵獅門”的轉型方向。

鐵獅門是全球知名的房地産資産管理公司，以輕資産、高周轉模式著稱。旭輝希望借鑒這一模式，由重資産轉向輕資産，以GP身份主導項目操盤，在合情、合理、合法地壓縮負債規模的同時，通過小股操盤和輕資産運營延續公司在開發管理方面的經驗與能力。

旭輝内部正重點推進“兩保兩拓”工作：保經營現金流為正，保交付、保歸母淨資産；盤活存量資産，拓展小資管業務。上半年已有約5至8個此前停滞的項目實現復工並逐步恢復銷售。存量商業項目的運營管理也在加強，上半年NOI完成情況基本符合年初預期。

管理層預計，未來旭輝每年銷售規模維持在100億元左右。在銷售市場尚未明顯回暖的背景下，僅靠開發銷售難以支撐民營房企的持續運營。小資管業務被視為新的增長方向，通過“投融建管退”全生命周期閉環，盤活自身存量資産、把握不良資産機會、捕捉一線及強二線城市新增需求。

對旭輝而言，境内債重組的落地證明了管理層在化解債務問題上的執行力，而輕資産轉型的戰略方向也為市場提供了清晰預期。

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