中報觀察丨首創城發正穿越轉型深水區

觀點網 8月31日，北京首創城市發展集團有限公司發布公司債券中期報告（2026年）。

數據顯示，在2026年上半年，首創城發實現營業收入29.7億元，營業成本為33.62億元，期内毛利率為-13.2%。

受房地産市場調整影響，首創城發期内完成履約義務並納入結轉的項目銷售毛利較低，疊加部分房地産開發項目完工竣備，借款利息資本化規模減少，當期費用化利息費用規模較大，導致該公司上半年合並報表範圍淨利潤為-30.91億元，，短期經營壓力依然顯著。

不過，在行業新舊模式轉換的關鍵節點，以“成為卓越的城市發展綜合運營商”為願景的首創城發，正主動培育發展新動能。

随着運營類收入占比的逐步提高，首創城發有望在存量運營與城市服務領域構建起可持續的盈利支撐，為穿越周期積蓄新的增長勢能。

發展新坐標

據悉，首創城發的營業收入主要來自房地産開發、土地一級開發、城市運營及其他部分。在今年上半年，房地産開發業務實現營業收入23.41億元，占總收入的78.82%；期内土地一級開發業務無項目結轉，未形成收入及成本；城市運營收入3.78億元，占總收入的12.73%；其他收入2.51億元，占比8.45%。

相較于上年同期，這份成績單並不輕松。但若逐一拆解，其中的數據變化亦均在可控範圍内。

首先，房地産開發闆塊仍是營收主力，相較于去年同期的27億元營收雖有下降，但毛利率表現卻明顯改善，同比提高29.64個百分點至-31.95%，主要因期内結轉的房地産開發項目毛利潤改善所致。

城市運營闆塊目前主要為奧特萊斯綜合體運營及租賃住房出租。在上半年，該闆塊的營業收入較去年同期減少50.26%，營業成本較去年同期減少34.25%，主要因首創城發奧萊業務闆塊股權重組至首創集團所致。

去年4月，首創城發宣布對奧萊業務闆塊的股權進行重組，並入首創集團新設立的全資子公司首創奧特萊斯（北京）控股有限公司。重組後，首創集團持有奧萊項目股權，首創城發提供輕資産運營管理服務。

換言之，通過一次性的資産剝離，首創城發徹底退出了奧萊項目的重資産持有環節，轉而聚焦運營服務輸出。不僅有助于公司縮減債務規模、降低财務風險、優化資本結構，更契合其從開發向運營轉型的發展戰略，推動整體運營管理能力提升，為業務轉型升級注入持續動能。

在今年上半年，首創城發城市運營闆塊毛利率高達63.24%，在一定程度上對沖了開發業務虧損。

此外，其他闆塊營業收入較去年同期減少33.24%，營業成本較去年同期減少49.62%，毛利率較去年同期增加17.4個百分點。

其他業務主要包括基礎設施業務、城市更新及産業園區運營業務、咨詢業務等。期内，貿易類收入和成本較上年同期減少，使得業務收入及成本下降，同時非業主租賃收入等高毛利運營類收入較上年同期提升，使得業務毛利率增加。

事實上，作為北京市國資委下屬北京首都創業集團有限公司（簡稱“首創集團”）的全資子公司，在控股股東的大力支持下，首創城發正積極打造城市開發、城市運營與城市更新三大核心業務闆塊。

其中，在城市更新闆塊，首創城發已經打造了多個標杆項目，取得了良好的示範效果，積累了較為豐富的經驗。

該公司表示，未來也将憑借北京市屬國企帶來的資源優勢及與首創集團其他業務闆塊的緊密協同潛能，聚焦北京，探索全國業務機會，将有望受益于全國尤其是一線城市的城市更新需求釋放帶來的廣闊市場機遇。

轉型深水區

據中期債券公告披露，2023年度、2024年度、2025年度及2026年1-6月，首創城發的營業毛利率分别為5.83%、5.41%、-30.35%及-13.20%。意味着過往開發項目還承受着明顯的價格倒挂與資産減值壓力。

放到行業背景中觀察，據中銀證券研報顯示，2025年房地産行業整體毛利率已降至9.8%的歷史低位，行業自2022年以來連續四年虧損。首創城發的毛利率表現亦與行業整體同步。

在公司債券公告中，該公司明确表示，将借助自身優勢，在自有用地政策性住房、集體用地租賃住房、土地一級開發及基礎設施建設等政策性支持業務方面持續發力，持續優化産業布局，或對公司中長期的經營業績與抗風險能力形成支撐。

截至2026年6月末，首創城發資産總額1660.66億元，流動資産1353.13億元，其中存貨高達962.74億元，占流動資産比例71.15%、占總資産比例57.97%。巨額存貨意味着大量資金沉澱于未售項目。

這些數據表現具備行業深度調整期的典型特征，也是首創城發從傳統開發商向綜合運營商轉型必須付出的代價。毫無疑問的是，2026年上半年的首創城發，正處于發展的轉折點上。

不過，在8月28日，住房城鄉建設部、自然資源部、中國人民銀行、金融監管總局、證監會五大部委在同日密集落地8份房地産文件，構成“3份基礎性文件 + 5份配套辦法”的完整制度組合。

中信建投發布研報指出，“828”房地産新政並非需求端的刺激或救市，而是通過現房銷售制、項目公司制、主辦銀行制以及個人住房貸款制度優化對房地産新發展模式進行了一次系統性制度重構。

可以看到，房地産行業正向新模式進一步切換。對于首創城發這樣的首都國企平台而言，其中也蘊藏更大的發展機遇。在保障性住房、長租公寓、城市更新等政策支持的賽道上，國企的資源優勢和政策協同能力将得到更充分的發揮。

上半年，首創城發接連舉辦兩場重磅活動。從4月16日的首創奧萊品牌煥新發布，再到5月9日的首創集團長租房品牌發布，兩場活動一“商”一“租，勾勒出轉型輪廓。

從戰略布局看，長租品牌”首創和園“的規模化擴張、奧萊業務的品牌煥新、城市更新業務的蓄勢待發，都在為其構築新的競争壁壘和價值增長點。

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