中報觀察 | 營收降3.9%、淨利微增0.17% 中國國貿的存量資産防守戰

商業客 8月30日，中國國貿披露了2026年半年度報告。

2026年上半年，中國國貿實現營業收入18.16億元，同比下降3.90%，歸母淨利潤6.33億元，同比微增0.17%，呈“營收降、利潤穩”格局。

寫字樓量價雙跌拖累收入，費用管控與财務費用由正轉負則穩住利潤；商城出租率逆勢升至96.1%，酒店毛利率提升5.06個百分點。

随着下半年北京CBD新增供應集中入市，寫字樓壓力仍待消化，利潤韌性能否延續成為中國國貿面臨的最大考驗。

存量資産防守與利潤韌性

整體來看，中國國貿上半年實現營業收入18.16億元，同比下降3.90%；利潤總額8.46億元，同比增長0.20%；歸母淨利潤6.33億元，同比增長0.17%；扣除非經常性損益後的淨利潤6.28億元，同比微降0.11%；基本每股收益0.63元。

與收入端接近4個百分點的降幅相比，利潤端的曲線幾乎走平——收入在收縮，盈利卻在原地站穩，這正是上半年财報最核心的“防守”特征。

從收入結構看，物業租賃及管理仍是絕對主體。上半年該項收入15.78億元，同比下降4.48%，占總收入比重約87%，毛利率維持在68.00%；酒店經營收入2.39億元，同比增長0.14%，毛利率7.25%，較上年同期大幅提升5.06個百分點。

租賃闆塊是收入的壓艙石，也是收入下滑的主要來源；酒店體量有限，但毛利率的躍升為整體利潤率提供了邊際支撐。

收入端承壓，費用端則在主動收斂。上半年中國國貿銷售費用3638萬元，同比下降10.00%；管理費用5852萬元，同比下降5.11%。兩項費用的同向收縮，意味着公司對存量運營成本的擠壓仍在繼續，在可出租面積基本固定的情況下，成本紀律是守住利潤的第一道防線。

比費用壓縮更直接的是财務費用的變化，上半年财務費用為-2114萬元，由正轉負，即利息收入開始覆蓋利息支出。

這一翻轉的直接原因有二：其一，中國國貿期末貨币資金約29.53億元，沉澱資金帶來穩定的利息收入；其二，上半年公司償還銀行長期借款本金2億元，長期借款期末余額較年初下降100%，長期借款已全部清償。

需要說明的是，利潤的穩定並非依賴偶發性收益。上半年中國國貿非經常性損益中，政府補助332.15萬元、應收款項減值準備轉回301.03萬元，合計約633萬元，對6.33億元的歸母淨利潤而言占比極低。

這意味着利潤韌性主要來自經營性因素，而非一次性項目的粉飾。

現金流提供了另一重印證，上半年經營活動産生的現金流量淨額7.96億元，同比下降5.58%，收縮幅度大于利潤，與收入下滑、回款節奏變化有關。但7.96億元的經營現金流仍明顯高于同期歸母淨利潤，現金造血能力並未受損。

國貿中心的分化與堅守

中國國貿的收入幾乎全部來自北京國貿中心這一超大型綜合體，上半年的分化清晰可見：寫字樓量價齊跌，商城出租率逆勢上行，公寓溫和回調，酒店毛利率大幅改善。

寫字樓是壓力最集中的環節。上半年寫字樓可出租面積20.47萬平方米，出租率90.0%，較上年同期的92.4%下降2.4個百分點；平均租金583元/平方米/月，較上年同期的621元/平方米/月下降6.11%。

按面積與租金水平測算，寫字樓上半年收入約6.60億元，上年同期約7.29億元，同比下降約9.4%。出租率與租金同步回落，量價雙跌之下，寫字樓成為拖累整體收入的最大變量。

把國貿寫字樓放進北京市場觀察，其下滑基本與大市同步。市場數據顯示，2026年上半年北京辦公樓市場無新項目入市，新增供應連續四個季度零交付，空置率在連續第六個季度下降後仍達17.8%，全市租金面價上半年下降4.4%至218.4元/平方米/月。

行業整體處于租金下行通道，國貿寫字樓583元/平方米/月的租金仍顯著高于全市均價，溢價本身即體現其租戶結構與樓宇品質，但溢價空間正被市場環境逐步壓縮。

中國國貿在公告中也有清晰認知，北京商業物業“供強需弱”，寫字樓市場深度分化，CBD區域競争趨烈，下半年近半數新增供應位于CBD。

這意味着國貿寫字樓最艱難的時刻可能尚未到來，90.0%的出租率仍是CBD頭部水平，但新增供應的集中入市或繼續壓制租金談判空間，續租與換租的博弈将更加激烈。

對此，中國國貿表示将采取更加積極主動的經營策略，對標國際先進標準，持續優化營商環境，通過服務升級與綠色認證維持租戶粘性。

與寫字樓形成對照的是國貿商城，上半年商城可出租面積8.02萬平方米，出租率96.1%，較上年同期的95.3%提升0.8個百分點；平均租金1286元/平方米/月，較上年同期的1,315元/平方米/月下降2.21%，成為四大業态中經營最穩的一環。

商城的韌性背後是消費結構的分化，市場數據顯示，北京社會消費品零售總額仍在回落通道，二季度優質零售物業租金環比下降2.1%，零售市場整體仍偏謹慎，餐飲則是零售市場最主要的擴張引擎。

國貿商城以高端零售與餐飲體驗見長，恰好對應了“總量收縮、品類分化”的消費特征，餐飲與體驗業态的引流效應，支撐起96.1%的高出租率。

另一方面，公寓業态平穩中略帶壓力，上半年公寓可出租面積4.70萬平方米，出租率88.6%，較上年同期的88.7%微降0.1個百分點；平均租金357元/平方米/月，較上年同期的364元/平方米/月下降1.92%，公寓收入0.91億元。

與寫字樓相比，公寓的租金降幅與出租率波動均更溫和，調整更多體現在租賃結構的重塑，而非總量的快速萎縮。

酒店是上半年報表中最具亮點的闆塊，酒店經營收入2.39億元，同比增長0.14%，在收入幾乎走平的情況下，毛利率提升5.06個百分點至7.25%。

毛利率的躍升意味着酒店在收入平穩的同時，運營效率與成本結構明顯改善。這一改善背後是入境遊的回暖，據北京市文化和旅遊局數據，2026年1-7月北京接待入境遊客386萬人次，同比增長32.4%，旅遊花費52.8億美元，同比增長39.7%。

中國國貿也于公告提及，入境遊為住宿業務帶來新的增長點，酒店推出微度假、親子等産品。入境客流與本地微度假需求的疊加，正在把過去兩年積壓的入住率缺口逐步填回。

不過也應看到，7.25%的毛利率仍處于低位，酒店收入占總收入約13%，對整體利潤的貢獻有限，其意義更多在于邊際改善。

整體來看，中國國貿上半年利潤的穩定更多來自防守，而非增長。展望下半年，寫字樓出租率能否守住90%的關口及租金何時企穩、商城出租率與租金能否延續韌性、酒店毛利率改善能否持續等将決定其業績質量。

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