觀點直擊 | 華潤置地經常性業務挑大梁

觀點網 今年适逢華潤置地上市30周年。

不久前，公司正式發布上市30周年主題--“向新·向未來”。站在“十五五”開局與三十而立的歷史交匯點，這一主題既是企業面向未來的戰略宣示，也折射出其在行業新周期中的結構性調整邏輯。

主題發布後不久，華潤置地于8月披露2026年中期業績並召開業績說明會。據與會投資者透露，董事會主席李欣、董事會副主席張大為、總裁徐荣、首席财務官趙偉、首席運營官陳偉等出席會議。

根據業績報告顯示，上半年該公司實現綜合營業額678.7億元，受結轉周期影響同比有所回落，但簽約銷售逆勢增長至1165.0億元；同期錄得毛利172.2億元，綜合毛利率為25.4%；

期内淨利潤為132.4億元，同比下降9.8%；其中歸母淨利潤98.4億元，同比下降17.2%；核心淨利潤達101.6億元，經常性業務核心淨利潤貢獻占比穩步提升至65.5%。

李欣在會上表示，2026年既是“十五五”規劃開局之年，也是華潤置地香港上市三十周年的重要里程碑。伴随8·28房地産新政出台，國内房地産行業新發展模式正在加速構建。立足新的發展起點，華潤置地将在“十四五”發展成果之上，敏銳把握行業轉型、重構、升級帶來的重大機遇，錨定建設世界一流城市投資開發運營商的戰略目標，縱深推進三條增長曲線協同高質量發展，落實“十五五”戰略部署，為股東、客戶、員工創造長期可持續的價值回報。

周期錯位

從收入端看，上半年華潤置地綜合營業額為678.7億元，較2025年同期明顯回落，同比降幅達28.5%。

需要指出的是，營業額下滑主要源于大型開發項目結轉周期的錯位，而非銷售端失速。上半年簽約銷售額1165.0億元，同比增長5.6%，簽約面積316萬平方米，同比減少23.2%。

數據來源：公司歷年營運數據公告

放到更長周期觀察，公司簽約銷售額自2021年3157.6億元的高點後逐年回落，2024年、2025年分别降至2611億元和2336億元。2026年上半年5.6%的同比增速，是近五年來半年度口徑少有的正增長，釋放出銷售端階段性企穩的信号。

上半年，該公司實現開發物業結算營業額452.6億元，同比下降39.1%；結算面積198萬平方米，同比減少38.3%。截至6月末，已簽未結算開發物業營業額達1881.9億元，其中約972.8億元預計年内結算，為下半年業績釋放提供了較為充裕的“安全墊”。

期内深圳灣澐玺項目銷售額均突破百億，另多個項目銷量居所在城市榜首，深圳、上海等6城市場占有率高居當地第一，開發主業的市場競争力並未動搖。

土儲方面，公司延續審慎聚焦的拿地策略。上半年以總地價341.0億元、權益地價324.9億元增持了16宗優質土地儲備，平均溢價率4.2%，新增土地儲備計容建築面積284萬平方米，權益面積273萬平方米，主要布局高能級城市，一二線占比達99%。

來源：企業演示ppt截圖

期内，華潤置地還通過“資源換倉”推動低效土儲有序盤活。通過退股退地、規劃調整、增量投資帶動存量解題等舉措，實現唐山南湖和橡樹灣、江陰江灣城、沈陽潤溪山等項目退地或置換優質地塊。截至6月末，該公司總土地儲備約4712萬平方米，為後續開發保留充足資源。

來源：企業演示ppt截圖

對于8·28房地産新政的出台，總裁徐荣認為，這是國家加快構建房地産新發展模式的重要舉措，也将成為未來較長一段時期房地産行業的政策主基調。

他指出，本輪制度改革對行業的影響主要體現在四個方面：第一，有利于持續改善修復一手住房供求關系與價格預期。新政要求優化土地供應、合理把控供地規模、鼓勵現房銷售，預計将對新房市場企穩、價格修復形成長期正向作用，且高能級二線城市将更早、更多受益。

第二，有利于切實維護購房者合法權益。新政在銷售、交易、交付環節落實“所見即所得”、“先交房後還貸”等原則，引導開發企業強化工程質量意識，持續提振購房消費信心。

第三，有利于推動房企擺脫高負債、高杠杆、高增長的傳統路徑依賴。新政引導行業由規模優先轉向品質制勝，房地産行業投資、生産、銷售、運營全鏈條作業模式将迎來系統性重構。

第四，有利于各地分類施策實現平穩過渡，盡管新政在中短期内會對開發企業現金流管理帶來一定壓力，但有利于構建企業長期健康可持續的高質量發展模式。

徐荣表示，接下來華潤置地将對内做實經營、開源節流，對外加強與屬地政府溝通，在模式轉換周期保障投資、生産、經營工作穩中求進。

三駕馬車

2026年是華潤置地的改革之年。公司正式确立“開發銷售類業務、經營不動産收租類業務、輕資産管理收費類業務”為集團未來三大核心業務群，並确立“創建世界一流的城市投資開發運營商”的戰略定位。

據投資者轉述，董事會主席李欣在會上介紹了華潤置地三條增長曲線的由來與發展情況。

他表示，三條增長曲線的構建得益于華潤置地“十四五”時期高質量發展積累的重要成果。“十四五”期間，公司順利完成由以“傳統住宅開發銷售”為核心的第一增長曲線，向以“城市投資開發運營”為核心的第二增長曲線的跨越，這是公司能夠前瞻性構建三條增長曲線發展模式的重要根基。

與此同時，他認為從上半年戰略執行情況看，公司三條增長曲線整體協同效果符合預期。

從數據來看，華潤置地上半年核心淨利潤101.6億元，其中經常性業務核心淨利潤貢獻占比已升至65.5%，成為利潤的絕對主力。這意味着公司的盈利結構正在從“依賴開發結轉”轉向“開發+經常性業務”雙輪驅動。

業務端層面，作為“第一增長曲線”的開發銷售型業務仍是收入基本盤，但盈利明顯承壓。上半年該闆塊營業額452.6億元，較2025年同期大幅回落39.1%，毛利率僅10.0%，回落主要受結轉節奏影響；核心淨利潤35.1億元，同比下降11.8%，占比34.5%。

“第二增長曲線”經營性不動産收租型業務則是增長最強勁的高毛利引擎。上半年該闆塊實現營業收入141.6億元，同比增長17.0%；核心淨利潤56.2億元，同比增長12.7%，占比55.4%；毛利率高達73.3%。截至6月末，購物中心總建築面積1247萬平方米，同比增加5.2%，權益建築面積927萬平方米。期内新開業廈門萬象城二期，在營購物中心數量維持在98座，營業額約124.4億元，同比增長19.4%，出租率98.0%。

來源：企業演示ppt截圖

商業地産運營能力持續強化，成為抵禦行業周期波動的“壓艙石”。在部分經營表現向好的頭部購物中心帶動下，購物中心資産組合整體評估增值57.7億元，評估後資産賬面總值為2462.9億元，占資産總值22.8%。

今年上半年，華潤置地新獲取購物中心項目共5個，分别為北京豐台麗澤萬象城、深圳龍崗區大運商住綜合體、成都市青羊區萬家灣TOD商住綜合體、鄭州鄭東新區北龍湖商住綜合體、合肥廬陽蒙城路商業項目，總建築面積73.4萬平方米，預計開業時間在2028-2030年。下半年，該公司計劃新開5座購物中心（包含二期項目）。

來源：企業演示ppt截圖

除此之外，華潤置地還于6月份通過法拍以6.57億元價格獲取合肥蘇甯廣場項目。該項目位于合肥市北二環與蒙城路交口，總建面約26.7萬平方米，其中自持純商業約15萬平方米，于2020年主體封頂後因資金鏈斷裂停工。

董事會副主席張大為表示，存量資産收並購是公司獲取優質購物中心的重要渠道，合肥蘇甯廣場項目符合公司第二增長曲線的發展戰略與投資標準，開業後有望成為合肥北部區域商業中心，進一步提升公司在合肥商業市場的影響力。

此外，他還表示，“十五五”期間，華潤置地對存量資産收並購将采取積極投資策略，嚴守投資收益底線；同時結合第二增長曲線戰略布局，搭建Pre-REITs私募基金收購標的資産；後續也會對接公募REITs等實現資産退出，構建“投資運營退出”的資産資本循環模式，持續擴大資産管理規模，加速資産資本周轉效率。

截至6月30日，華潤置地已在全國27座城市實現一城多匯及多城多匯，預計2030年末在營購物中心将從98個增至127個。

來源：企業演示ppt截圖

在購物中心之外，華潤置地其他收租業務表現不一。其中，寫字樓營業額7.8億元，同比下降4.2%，寫字樓出租率74.3%，同比下降0.2個百分點。期内新開業寫字樓1座，在營寫字樓數量增到24座，期末總建築面積140萬平方米，權益建築面積100萬平方米。

酒店營業額9.4億元，同比增長8.3%；酒店平均入住率68.8%，同比增加5.1個百分點。截至期末，酒店總建築面積79萬平方米，同比持平，權益建築面積62萬平方米。期内未有酒店投入運營，在營酒店數量維持在18間。

“第三增長曲線”輕資産管理收費型業務則加速釋放品牌與規模紅利。上半年該闆塊營業額84.5億元，同比基本持平，主要貢獻來自華潤萬象生活與文體産業運營、租賃住房等業務；核心淨利潤10.3億元，占比10.1%。

期内，華潤萬象生活表現亮眼，實現營業收入92.2億元，同比增長8.1%，核心淨利潤22.3億元、同比增長10.8%；毛利率同比提升0.9個百分點至38.0%。商業航道管理在營購物中心達138座，物業航道在管面積達4.4億平方米，“萬象星”會員總數突破9300萬人，流量變現價值加速釋放。

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