中報觀察 | 碧桂園虧損收窄至156.2億元 “保交房收官之年”銷售仍待回正

觀點網 近日，碧桂園控股有限公司發布中期業績。

這份報表出現的時間節點，恰好卡在兩件大事之間：一邊，總額約177億美元的境外債務重組已于2025年12月30日正式生效，碧桂園第一次可以在“債務包袱已卸大半”的資産負債表上繼續經營。

另一邊，董事會主席楊惠妍曾把2026年定義為“從保交房向正常經營轉段的最關鍵一年”，年中則是她許諾完成大部分交房任務的時點。

換言之，這是碧桂園站在“從保交房向正常經營轉段”的十字路口，交出的第一份成績單。

從表面數字看，這份成績單“沒有變得更壞”。2026年上半年，碧桂園實現總收入約440.8億元，同比減少39.3%；歸屬公司股東的淨虧損約156.2億元，較上年同期的190.8億元收窄約18.1%；總資産約7455億元，淨資産約310億元，持續保持為正；剔除減值影響後，報表毛利約1.8億元，由負轉正。

但“沒有變得更壞”與“變得更好”之間，隔着一條頗寬的河。

虧損收窄，但仍在“出血”

先看業績本身的成色。2026年上半年，碧桂園總收入約440.8億元，同比減少39.3%，收入端延續收縮态勢。

收入下滑的原因，或來自“保交房”進入收尾階段後交付量大幅減少，而房地産行業收入結轉具有滞後性，當期确認的收入是對應此前若幹年的銷售與交付節奏。

與此相關，前期獲取的高地價項目在降價去化環境中集中結轉，進一步攤薄結轉項目毛利，這部分歷史成本正在通過利潤表集中消化。

期内，碧桂園來自房地産開發的收入由2025年同期的約700.28億元下降39.5%至約423.56億元，下滑幅度與收入下滑幅度一致。

盈利端仍然承壓。銷售成本500.71億元，高于同期收入，錄得毛虧約59.9億元，上年同期毛虧約64.6億元，按同比口徑推算收窄約7.2%；

期内虧損總額164.42億元，較上年同期的196.53億元收窄約16.3%；歸屬本公司股東淨虧損約156.16億元，同比收窄約18.1%。

虧損主要來自幾方面，包括約62億元在建及待售物業減值、約38億元金融資産和财務擔保減值，疊加上述毛虧約59.9億元。而若剔除減值相關影響，毛利則約1.8億元，錄得正值。

同時，虧損收窄亦主要來自兩方面邊際改善，一是費用端主動收縮，上半年營銷及市場推廣成本16.02億元、行政費用15.95億元，兩項合計約32.0億元，同比減少19.7%，與收入收縮、組織精簡相呼應。

二是期内錄得約41億元“其他收入及收益”，其中金融負債公允價值變動約32億元、境内債務重組收益約16億元。

從利潤表與資産負債表的組合看，上半年的減虧更多來自規模收縮、費用壓降與重組收益的疊加，而非經營性盈利的修復。

資産負債表就繼續收縮，不過淨資産保持為正。截至期末，碧桂園總資産7,455.43億元，較年初的8,121.20億元下降；總負債7,145.80億元，其中流動負債6,625.24億元；總權益309.63億元，較年初的442.59億元減少約132.96億元、降幅約30%，對應資産負債率約95.8%。

現金方面，碧桂園擁有現金及現金等價物57.37億元，基本保持穩定；受限制現金109.38億元，較年初的128.42億元減少。

與之相對，碧桂園目前債務數量繼續縮減，但總量依舊龐大。期末，總借貸1,426.61億元，其中流動負債項下借貸1,015.46億元、非流動負債項下借貸411.15億元（含優先票據153.29億元）。

按賬面口徑計算，現金及現金等價物相當于流動借貸的約5.6%，流動性依賴銷售回款與債務展期安排。這意味着“資債修復”的推進，仍需以持續的經營性現金流入為前提。

債務重組收官，探索正常經營

在今年2月份舉行的年度工作會議内，楊惠妍将2026年定義為“保交房收官之年”，並提出争取在2026年年中完成大部分交房任務，從而騰出更多的精力修復資債表、恢復正常經營。

3月份，她又進一步将2026年定位為“從保交房向正常經營轉段的最關鍵一年”。在最新财報中，碧桂園也提及，2026年下半年，是集團從“保交房”向正常經營轉段進入最關鍵階段。

目前債務端，境外重組已基本收官。據了解，總額約177億美元的境外債務重組方案已于2025年12月30日正式生效。2025年12月和2026年6月，碧桂園連續完成兩筆到期債務的按期履約，累計兌付金額超過28億元，境外信用修復邁出實質性一步。

境内方面，碧桂園9筆境内公司債重組方案已于2025年内獲債券持有人會議通過。2026年4月，公司以約4.5億元現金完成對約37.5億元本金的現金回購。

此外，2026年2月16日，香港高等法院正式駁回債權人提出的清盤呈請，懸在公司的法律不确定性随之解除。

不過，重組收官並不等于償債壓力解除。後續償債義務的最終履行，仍取決于銷售回款與資産處置能夠産生的現金流。

而碧桂園銷售端的現狀是，規模繼續收縮，但收縮幅度趨于平穩。财報顯示，2026年上半年，碧桂園權益合同銷售金額約142.5億元，權益銷售面積約182.5萬平方米，較2025年同期分别下降約15%和11%。

拉長到1-7月，碧桂園累計權益合同銷售金額165.1億元，對應權益合同銷售面積211萬平方米。累計權益合同銷售金額甚至不及2025年上半年的銷售水平。

不過，前7個月權益銷售額同比約下降15.42%，跌幅較上年同期的16.62%有所收窄。

跌幅收窄意味着銷售下行的斜率有所放緩，起落幅度趨于平穩，但在行業深度調整、需求端未見系統性反轉的背景下，要把跌幅逐步收窄至回正，仍需時間與市場配合。

銷售回款是償債與經營的源頭活水，銷售端能否止跌，很大程度上決定後續債務兌付與經營修復的節奏。

與此同時，碧桂園也繼續堅持“一體兩翼”戰略，以地産開發為核心，以科技建造與代管代建為兩翼，探索從風險化解轉向正常經營。

目前，兩翼業務已有一定積累。據披露，碧桂園旗下鳳凰智拓建管累計承接代管代建項目超200個，受托管理總面積近2,000萬平方米；博智林建築機器人累計交付超5,200台次，應用面積超4,000萬平方米；期内，碧桂園還成立AI提質增效專項小組。

不過從收入構成看，兩翼業務目前的業績貢獻仍有限，更多體現為對開發主業之外的收入來源與成本效率的補充。

在最新一次于7月10日召開的月度管理會議上，碧桂園亦表示下半年将是公司經營轉段關鍵窗口期。

據透露，碧桂園将聚焦“穩資債、穩發展”核心目標，要求各區域項目壓實責任，确保實現“保交房”任務的完美收官，同時平穩、有序地完成向“正常經營”狀态的戰略切換。

綜合來看，碧桂園現時的處境可以概括為，債務重組在法律層面基本完成，“出險”最危險的階段已經過去。清盤呈請被駁回、境外兩筆債務按期履約，顯示公司已從“随時可能倒下”走到“暫時穩住”的階段。

但銷售端的承壓，意味着“暫時穩住”與“恢復正常經營”之間仍有一段距離。

盡管中報沒有披露，碧桂園仍有大量土地儲備可供開發銷售，這是碧桂園轉向“正常經營”的核心底氣之一。

而根據2025年财報，碧桂園權益土儲達9540萬平方米，在建及待售物業賬面價值超4821.5億元。

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